联发金海雲墅二批次一房一价：调仓涨价，孙涛抢收

文/上海进深 严明会

孙涛在上海的独立首战，成绩逐渐明朗。

首次开盘，金海雲墅推出了4#、5#、14#三栋楼，一共106套房源，包含建面约112㎡小高层、约144-155㎡两面宽叠墅、约159-181㎡三面宽叠墅。

均价68888元/㎡，最终收获104组认筹。

开盘后项目官宣：

叠墅日光、小高层去化率超80%。

截至12月18日，实际网签41套，去化率39%。

其中，74套小高层（含1套85㎡非标）网签23套，网签率约31%；32套叠墅网签18套，网签率约56%。

确实如官宣所说，叠墅销售表现优于小高层。

客观而言，在当前上海新房市场中，这样的签约速度并不算慢。

随后，项目迅速展开了一场战术调整。

距首开仅一个月，12月17日，项目火速启动二开认筹，计划12.25开盘。

此次推出78套房源，均价72999元/㎡。

分别是1#、11#、12#三栋楼，包括48套126㎡四房小高层，均价65584元/㎡；以及30套160-182㎡叠拼，均价81835元/㎡。

相比于首次开盘，二开的策略也做了调整。

1、产品断舍离，客群更聚焦

总量有缩减，果断砍掉了首开去化相对平淡的112㎡小高层，新推出126㎡改善四房；首批卖得好的叠墅，此次进一步聚焦于160㎡以上的大户型。

调整之后，改善标签愈发纯粹。

2、价格结构性上涨

二期的加推均价较首开涨了4111元/㎡。

小高层户型升级之外，新推楼栋（1#）位于社区更静谧的内部区域，规避了上一批次（4#）紧邻金海高架这个不利因素。

一批次112㎡户型均价为61912元/㎡，此次126㎡户型均价为65584元/㎡，涨价幅度超3600元/㎡。

畅销的叠墅产品，整体价格则基本持平，位置更靠近西侧的湿地公园了。

3、抢收意图明显

从拿地到入市不足半年，首开到二开仅隔一月，项目的推进节奏很快。

一切指向同一个目标：抢收年末，锁定业绩。

看一下一房一价：

126㎡小高层：

因西侧紧靠湿地公园，因此西边户定价整体高于东侧，边户的转角飘窗设计，导致溢价较高，整列单价均价67935元/㎡，总价均价8567282元/㎡，东边户价格次之。

层差方面，没有明显跳差。6层以上价格趋于稳定，每升高一层，单价递增约300元/㎡。

叠墅中有不少价格彩蛋：

172-182㎡的中叠，均价6.97万/㎡，套均1200万左右。

168㎡上叠边套，单价在8.4-8.6万/㎡，套均1400万左右。

面积最大的181㎡下叠，均价9万/㎡左右，总价在1600万级，这和同环线唐镇的高层楼盘一个价格，但是由于附赠较多，空间利用率超180%，居住体验也更好。