万科这波减员恐怕要从总部开启

大家好，我是地产高富帅。

万科股票的暴涨，万科最新债务展期宽容期临近，万科城市公司减员等等，这一周其实对于万科来说，确实是最煎熬的，也是万科地产人最煎熬的时刻。

早前面几年，深铁集团一直都是亲力亲为的直接为万科站台，无论是内部还是外部舆论导向，都是完全毫无保留的为万科兜底。

但是本次债务展期的一系列操作，深铁集团的态度已经有些许松动，转折点出现在11月25日，当天说万科化债要考虑市场化道路，之后万科股价跌了20%，处于2008年之后的最低点，而万科债价格基本都只有发行价的20-30%。

本次深铁集团并没有跟往常一样无条件再次力挺万科，11月27日，住建部的官媒用“市场化”的字眼做了报道，也就是说，万科得靠自己了。

但光凭市场化，万科是很难的，公司经营性现金流为负的50多亿，所以只能寻求债务展期。

在这一消息公布之前，万科内部就有传出深铁高层似乎有了不同声音，从早期一刀切的救公司到如今保项目，已经有了明确的表态。

房地产本质是债务拉动经济，这个方式快是真快，但挣钱的速度追不上负债就会出大问题，我们现在的方法，就是腾笼换鸟，经济支柱从房地产切换到高科技，这几年的历次重要会议，都在不断重复这个方向。

深铁集团作为深圳超大国企，这个节骨眼政治觉悟应该还是清晰的，因此在对万科的态度上就有了今天的市场化化债风波，万科的债务就要自己想办法了。

深铁已向万科注入资金超过200亿，而未来不久还将面临57亿债券到期，如今各大国际评级机构仍然预测市场真正触底还需要等到2027年以后。

所谓债务展期，其实就是企业到期没法还钱，跟债主商量缓一缓，但这次万科的操作，确实有点难让债权人接受，涉及的这笔20亿债务是“22万科MTN004”中期票据，原本12月15日到期，万科前后提了三个展期方案，核心都是展期一年且暂不付息。

可投票结果很直白：第一个方案零同意，反对率高达76.7%；支持率最高的第二个方案也只拿到83.4%的票数，离90%的通过门槛差了一大截。

这笔钱的债权人里85%都是银行，20亿对万科的体量来说不算多，银行这次硬气一把，显然不是在乎这点钱，更像是对万科的一次提醒。

2025年前三季度公司权益净亏损280.2亿元，经营性现金流承压，手里的656.8亿货币资金要面对3629.3亿的有息负债，腾挪空间实在有限，但债权人原本的方案等于让他们一年没任何现金流，还没有额外保障，换成谁都难同意。

其实如果放在五年之前，这种债务展期大概率会通过，因为市场完全不同，以万科的这种规模体量与资产含金量，兑付是没有问题的。

但是如今这种市场环境，企业越大似乎越不容易转型，上头似乎也没信心持续无脑的砸钱，市场化化债其实对万科来说还是更有利于后续的经营可持续。

还是那句话，万科早期高管躺着赚钱的时代过去了，如今必须要自己解决问题，考验万科真正经营能力的时刻到了。

随着这一波万科的经营调整，万科对于组织管理方面提出了较高要求，从集团层面的大合并到城市公司的最新布阵，万科减员工作也提上了日程。

从巅峰期的6000亿到今年刚过千亿，万科减员规模应该在行业还是偏少的，相对比其他房企规模化减员，万科还算动静不大。

随着这一轮关乎万科生死存亡的大决战时刻来临，万科这波减员已经在全国实施，如今总部层面也已经有了一些动静。

要知道，万科之前在上海成立开发经营本部的意图其实就是集团对地产业务强管控，从城市公司调配了不少人马组建了新的职能部门。

这一次把万科总部与开发经营本部完全合并之后，成立了全新的总部职能：调整成新的13大中心——董办、总办、人力、财务、法律法规、投资、成本招采、审计、安全信访、数智科技、营销、工程、产品。

其中有几个部门存在合并，因此职能权责方面有了一些调整，比如核心业务的工程技术中心就覆盖了原客户关系职责。

新成立的安全信访中心就有了一些早期客户关系的职能，包括：应急管理 信访管理 安全管理。

如今的总部几大部门负责人，已经是前万科区首+深铁核心高管的组合体，这套班子如何搭配得当，对万科这种体量的企业进行最高效的管理，如今看来仍然是一个高难度解题。

随着这一轮调整，总部编制肯定也非常紧张，而且个个都是大佬级别，想要稳住自己的位置也绝非易事。

地产一品塘独家获悉，万科本轮调整过后第一个总部层面高管变动：原万科集团安全管理中心负责人李峣已经离职。

李峣，80后，本科毕业于天津商业大学，2007年加盟万科物业，作为万科物业的管培生出道，2008年担任万科物业大连公司品质负责人。

随后加盟万科地产大连公司开启地产客服工作，在万科北方多个城市担任城市公司客户关系负责人角色，属于整个行业第一批客户关系核心经理人。

2012年，李总调任万科集团总部，围绕万科客户关系6+2步法、客户满意度体系与机制、线上化客户触点管理，进行集团级系统化体系搭建工作。

万科对于客户关系管理，客户运营方面属于行业第一梯队，2014年万科就与阿里团队有过合作，2016年顺利达成合作，最终实现把客户非结构化数据进行有效可视化。

这也是李总调入万科总部之后首先完成的核心任务，这一时期万科对于数字化客户运营已经有了一定的成果。

这几年客户管理工作已经是各大开发商最重视的职能，但是随着很多暴雷房企的消失，这几年很多客服经理人也对自己职业生涯感到迷茫。

可以看到，在很多规模民企消失的同时，很多国企央企对于客户管理，品质管理却更加重视，未来改善市场会越来越看重服务水平，因此，客服岗位仍然具备含金量。

本次万科集团关键岗高管的离职，或许是这一轮大调整期的开始，万科总部几大职能多属于第一次业务磨合期，毕竟万科集团早期总部还是偏重战略管控为主。

如今万科集团与开发经营本部的直接合并，加上深铁等高管的介入，这盘棋的管理难度已经提升不少。

再等一天可能谜底就要揭开，万科不会“成为恒大”，但可能成为"第二个融创"。

今天就聊到这里，对于万科近期状况有想分享的朋友，也可以留言讨论。