70亿跨界，贝壳盖房凉了？

贝壳前两年揣着70亿真金白银下场，想打通“找房到建房”的全链条，结果没撑多久就官宣停了自操盘。是数据给的底气不够，还是跨界真的踩了行业深坑？这事儿背后，其实藏着房地产行业分工越来越细的大趋势。

2025年末，贝壳旗下的贝好家平台正式官宣：不做自操盘业务了。这一停，直接把成都“贝宸S1”和上海“贝涟C1”两个项目推到了台前。作为房产中介里的头部玩家，贝壳当初可是野心不小，砸了70亿级的投入跨界搞地产开发，想试试“用数据搞开发”的新模式。但市场的反馈很实在，一点不掺水分：成都项目首开108套，最后只卖了20多套，去化连21%都不到；上海的“贝涟C1”稍好点，开盘50天网签77套，网签率53.5%，也就算个行业中游水平，离预期差得远。

上图人物：贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚，图源：资料图

2023年入局：70亿押注“中介+开发”，想当“全活选手”

这事得从2023下半年说起。那时候房地产市场刚从疫情里缓过劲，新房买卖有点回暖的意思，但不少开发商却手头紧、现金流吃紧，日子不好过。贝壳一看这机会，觉得自己手里有海量买房数据，又不缺资金，这不就是跨界的好时机吗？

一开始贝壳还只是小试牛刀，拿点小钱入股，换个营销合作的资格，先摸摸水。后来见地价降了，胆子也大了，干脆自己拿地搞自操盘，一心想把“拿地、设计、盖房、卖房”一整套流程都包下来，做个“全活选手”。据公开消息，贝好家前后在全国搞了17个项目，光拿地就花了50多亿，再加上盖房子的成本，整体投入超70亿，那架势摆得可是相当足。

双项目试水：53.5%网签率VS21%去化率，刚需盘比豪宅好卖

贝壳这次跨界，选了两个不同方向试水：成都“贝宸S1”走高端豪宅路线，瞄准的是不差钱的高端客户；上海“贝涟C1”则主打刚需和改善，面向普通买房家庭。结果市场给出的答案很明显，刚需盘的接受度要高不少，但说到底，俩项目都没达到预期效果。

成都那项目，首开去化连三成还不到，虽说豪宅本身就不好卖，但也能看出贝壳没摸准高端客户的脉，产品和需求没对上。上海的网签率看着过了半，算是有点面子，但房地产行业讲究“高周转”，钱投进去得快速回笼才行。可贝壳从拿地到开盘花了快一年时间，资金就这么趴在项目上动不了，资金使用效率确实不高，这对于追求周转的行业来说，可不是个好信号。

管理层回应：“主动退场”而非“被动妥协”

面对市场上“跨界失利”的猜测，贝壳管理层也没藏着掖着，贝好家CEO徐万刚直接站出来回应：停止自操盘不是被动妥协，而是主动选择，目的是聚焦自己的核心优势。他还说了句实在话：中国房地产领域不缺新增开发商，缺的是能真正懂客户、帮供需双方牵线搭桥的角色。

这话听着确实在理，毕竟贝壳的老本行就是帮人找房、匹配资源，在这方面的优势没人能比。现在及时止损回归主业，也算是认清了自己的定位，没硬着头皮往下冲。

提前数月铺垫：10亿元资金红线划定边界

其实贝壳要停自操盘，早在2025年8月底就有信号了。当时贝壳董事长彭永东就明确宣布，成都、上海这两个项目之后，不再推进新的自操盘项目。不仅如此，他还划了条红线：后续可投的增量自有资金规模不超过10亿元，而且合作内容里不包含资金解决方案。

这意思再明白不过了，之前70亿是用来试错的，现在模式验证得差不多了，就该收收心，不能再无限制投入了。既圆了当初“验证业务模式”的初衷，也能看出贝壳在控制财务风险，毕竟房地产开发可不是小数目，砸进去的钱能不能回来、啥时候回来，都是未知数，见好就收才是稳妥做法。

核心能力拷问：中介的本事，盖不了房子

说来说去，还是应了那句老话：隔行如隔山。贝壳从链家发展到现在的贝壳找房，这么多年下来，最厉害的本事是什么？是让经纪人高效协作，帮买房和卖房的人快速匹配资源，解决供需问题。但盖房子可是另一码事，它需要懂工程管理、成本控制，还得搞定供应链这些繁琐的事，专业性要求完全不同。

贝壳手里的买房数据确实值钱，能知道大家喜欢什么样的户型、在意什么配套，但这些数据没法直接变成盖房子的专业能力。这就像擅长牵线搭桥的媒人，未必能管好婚礼的全流程一样，核心本事不在一个频道上。中介的基因，终究抵不过地产开发的专业壁垒。

现在的房地产行业，分工是越来越细了，每个企业都有自己的“看家本事”。超出能力边界的事，再有钱、再有想法，也未必能做成。

贝壳这波自操盘，从70亿高调入场到官宣退场，算不上失败，更像是一次认真的试错。它也给行业提了个醒：不管企业做得多大、名气多响，只有立足自己的核心优势、把专业的事做好，才能在市场迭代中走得稳、走得远。毕竟，在越来越细分的市场里，“专”比“全”更吃香。

（信息参考来源：每日经济新闻、澎湃新闻、新浪财经、“地产星探”公众号、“好猫财经”公众号及过往公开新闻报道）