农村房屋卖给外村人后又被本村人购买，法院认定买卖合同有效

基于农村宅基地的特殊属性，我国法律对农村房屋向非本集体经济组织成员转让设置了严格限制。如果一套农房先被卖给外村人，之后又卖回本村村民，如此“连环买卖”的交易，其合同效力能否获得法律的认可？近期，北京平谷法院审结的一起案件，认定此种情况下房屋买卖合同有效。

案情回顾

张某、李某均为某村集体经济组织成员。王某不是某村集体经济组织成员。

2002年，张某与王某签订《购置房产合同协议书》，约定张某将其名下位于某村的一处房屋以15000元价格出售给王某。协议签订后，双方钱房两清，王某入住使用。

2008年，王某将该房屋以20000元价格卖给李某，双方签订了《购置房产合同协议书》。

至此，该房屋完成了从张某（村民）→王某（非村民）→李某（村民）的“连环买卖”。

2025年，张某反悔，向法院起诉李某，请求确认李某与王某之间的《购置房产合同协议书》无效并返还房屋，主张房屋仍归其所有。

李某辩称，其是本村村民，涉案房屋虽经转卖，但宅基地未流转至集体外成员，村委会亦已同意备案，未损害集体利益，合同合法有效。

审理裁判

法院经审理认为，2002年与2008年的两份《购置房产合同协议书》均明确了买卖双方、标的物、价款及履行情况。张某认可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相应的付款和接管。现房屋占有人李某系某村集体经济组织成员。尽管张某将房屋出售给非某村成员王某存在法律瑕疵，但王某后续将房屋转卖给村民李某，李某是村集体经济组织成员，依法有权取得涉案房屋所有权和宅基地使用权。

最终，法院判决驳回张某的全部诉讼请求。双方均未上诉，现已生效。

以案释法

1. 宅基地使用权：身份与权利的绑定

《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

宅基地使用权是农村集体经济组织为其成员提供的居住保障与福利，具有强烈的身份属性，并非普通财产权。因该权利与“集体经济组织成员资格”密不可分，所以非本集体成员原则上无法通过购买获得。非本集体成员购买农房的行为，一般因违反法律强制性规定而归于无效。

2. 哪些特殊下，将农村房屋卖给外村人的合同有效？

司法实践中，如存在以下情形，法院通常认可合同效力：1.买受人在缔约时不具备本集体成员资格，但事后取得本集体成员资格；2.买受人本人非本集体成员，但其家庭成员具有该身份，且获得村集体同意；3.房屋经多次转让，最终由房屋所在地集体经济组织成员取得。这些情形虽涉及宅基地使用权的中间流转，但最终保障了宅基地“回归”本集体，未动摇制度根本目的，可认定合同有效。

本案属于农村房屋连环买卖情形，应重点审查“最后一手”买受人的身份资格。由于李某是某村集体经济组织成员，使得某村宅基地使用权在实质上并未流失，而是回归本集体内部，集体利益未受损害，故认可其合同的效力。

法官提示

农村房屋买卖涉及重大利益，为防范风险，保障交易安全，法官提示：

1.审慎出售，认清法律后果。村民出售宅基地住房后，再申请宅基地将不予批准。出售前应充分考虑自身居住需求，避免因一时之利丧失基本居住保障。

2.核实身份，确保买方资格。交易前，务必核实买方是否为本集体经济组织成员。向非本集体成员（尤其是城镇居民）出售农房，合同极有可能被认定为无效，导致交易失败并引发纠纷，如要求返还还需赔偿对方损失。

3.寻求共识，征得集体同意。如买方家庭部分成员属本集体，或交易涉及特殊情况，应主动征询村集体经济组织或乡镇人民政府的意见，争取其书面同意，为交易增添合法保障。

供 稿：峪口人民法庭

作 者：许跃

编 辑：张娜

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