【动态】深业·深安上居售楼处 | 深业·深安上居发布：盛宴开启!

实地探盘深业·深安上居三期：200米地铁红盘即将加推，嘉定安亭值得冲吗？4000字深度测评

【大民探盘笔记】大家好，我是沪上好房通的大民。最近后台被问爆的嘉定新城刚需盘，除了之前测评过的金地嘉峯汇，还有一个即将重磅加推的项目——深业·深安上居三期。不少粉丝私信我：“这个盘距离11号线才200米，是不是真的？”“三期加推值得等吗？”“安亭板块的发展潜力到底怎么样？”

作为常年穿梭在上海新房市场的探盘博主，大民自然要为大家一探究竟。上周五，我特意选了工作日早高峰时段出发，从徐家汇坐11号线直达项目附近，全程实测通勤动线，花了整整一天时间深度探访深业·深安上居。从板块产业、交通优势，到项目社区规划、户型细节，再到周边配套实景，逐一拆解。这篇4000字测评没有套路化广告，全是真实体验和客观分析，帮你搞清楚：这个地铁红盘到底值不值得入手？适合哪些购房者？

一、先搞懂板块：安亭，不止是“汽车城”的刚需沃土

买新房，先看板块。很多购房者提到嘉定安亭，第一反应就是“汽车城”，觉得这里产业单一、生活配套跟不上。但大民实地探访后发现，这种认知已经过时了。安亭作为嘉定新城的核心组成部分，不仅有成熟的产业支撑，更有兑现度极高的交通和配套，是五大新城中性价比很高的刚需板块。

先给大家梳理安亭板块的核心优势，这也是深业·深安上居能成为红盘的底层逻辑：

第一，产业根基扎实，人口导入有保障。安亭是上海国际汽车城的核心承载区，聚集了上汽大众、蔚来、小马智行等一批汽车及新能源、智能网联汽车企业，还有汽车研发中心、零部件产业园等配套产业。根据嘉定区政府规划，到2025年，汽车城相关产业产值将突破5000亿元，能带来大量的高收入就业岗位。产业是板块发展的“压舱石”，有产业就有人口，有人口就有居住需求，这也是安亭楼市能保持稳定热度的关键。我在探盘时和周边中介聊天，他们提到，很多在汽车城上班的年轻人都会选择在安亭买房，刚需购买力很扎实。

第二，交通网络成熟，通勤半径友好。安亭的交通核心优势就是11号线，这条线路贯穿上海西部，能直达徐家汇、前滩、陆家嘴等核心商圈，还能与15条线路的11个站点无缝换乘，是刚需通勤的“黄金线路”。深业·深安上居距离11号线昌吉东路站仅200米（百度测距小区围墙最近处与地铁站1号口直线距离），属于正儿八经的“地铁盘”，这也是项目最大的卖点之一。我实测了从项目步行到地铁站的时间，快走3分钟，慢走5分钟，完全不用赶时间，早高峰也能从容出行。

除了地铁，安亭的路网也很完善。项目距离沪嘉高速入口约5公里，自驾到虹桥商务区约30分钟，到人民广场约45分钟；周边还有嘉定114路、嘉定128路等公交线路，能直达安亭老城、嘉定新城核心区等区域，出行方式多样。

第三，配套持续兑现，生活氛围浓厚。和很多“规划画饼”的新城不同，安亭的配套已经非常成熟。商业方面，有嘉亭荟城市生活广场、安亭财富广场等大型商业体，能满足购物、餐饮、娱乐等全方位需求；教育方面，聚集了安师附小、同济附属嘉定幼儿园、安亭中学等多所学校，教育资源丰富；医疗方面，有上海交通大学医学院附属瑞金医院北院（三甲）、嘉定区安亭医院（二甲）等优质医疗资源，为家人健康保驾护航。

不过客观来说，安亭板块也有需要注意的地方：一是板块内产业以汽车相关为主，产业结构相对单一，若未来汽车行业出现波动，可能会对区域就业和楼市产生一定影响；二是项目所在的昌吉东路站周边，目前主要依靠底商满足日常需求，大型商业体需要乘坐2-3站地铁到达，现阶段生活便利度还有提升空间，但随着在建的隽悦荟商业广场完工，这个问题会逐步改善。

大民个人观点：在五大新城的刚需板块中，安亭的“确定性”很强。成熟的产业带来稳定的人口导入，完善的交通网络覆盖核心通勤圈，加上持续兑现的配套，对于预算有限、追求通勤便利和生活稳定性的刚需购房者来说，是非常值得考虑的板块。而深业·深安上居作为板块内的正地铁盘，正好踩中了刚需的核心需求点。

二、实地探盘：国企开发+低密社区，细节藏着品质感

聊完板块，再带大家走进深业·深安上居本身。我当天上午9点半到达项目售楼处，虽然是工作日，但现场已经有不少购房者在咨询，其中大部分是在汽车城上班的年轻人和周边的刚需家庭。接下来，我从开发商背景、社区规划、实景展示区三个方面，给大家分享我的真实感受。

1. 开发商背景：40载国企，品质有保障？

深业·深安上居由深业集团开发建设。可能有些上海购房者对这个开发商不太熟悉，大民在这里给大家科普一下：深业集团是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，成立于1983年，有40年的开发经验，是“特区功勋企业”，在深圳开发过不少优质项目，比如深业中城、深业颐湾府等，品牌实力雄厚。

不过需要注意的是，大民了解到，深业在深圳的部分项目交付时，曾出现过业主担忧园林降标、施工进度紧张等问题（比如深业颐瑞府项目）。虽然上海项目和深圳项目的开发团队、施工标准可能不同，但作为购房者，还是需要关注项目的施工质量和交付标准，建议在购房时详细了解相关合同条款，必要时可以要求开发商提供工程进度说明。

从售楼处的展示来看，深业对这个项目还是比较重视的，将其定位为“上系”经典作品，这是深业最新迭代的产品系，主打高品质人居。售楼处内设置了项目沙盘、户型模型、品牌展示区、休息区等功能区域，布局合理，装修风格偏现代简约，没有过度奢华的设计，显得比较务实。休息区提供免费的矿泉水、咖啡和小点心，销售人员会主动递上，服务态度比较周到。

2. 社区规划：低密小高层+超大景观，刚需盘里的“高配”

从沙盘和销售人员的介绍中，我了解到深业·深安上居整个项目总用地面积约4.3万方，总建筑面积约11.7万方，规划建设12栋17-18层的小高层住宅、1栋公租房以及公共服务设施和地下车库，总户数968户，容积率2.0，绿化率35%。

这个容积率在刚需盘中算是比较低的，意味着楼间距比较宽，居住的舒适度会更高。我从沙盘上看到，项目的楼间距普遍在30米以上，最大楼间距达到40米，能保证充足的采光和通风，避免了高密度社区的压抑感。

项目的核心亮点之一是社区景观规划。根据规划，项目将打造超15000㎡的社区生态景观，采用“一轴一心三大主题”的设计理念：“一轴”是三进归家礼遇轴，从入口到小区内部，通过景观层次的递进，营造仪式感十足的归家体验；“一心”是全新打造的呼吸会所，作为业主的微度假呼吸聚场；“三大主题”包括约2000㎡的亲子花园、两大架空层空间和四大宅间花园。

我当天实地参观了项目的实景展示区，虽然目前只开放了部分景观，但已经能感受到品质感。亲子花园内种植了多种绿植，设置了滑滑梯、攀爬架等儿童游乐设施，地面采用了防滑材质，安全性很高；宅间花园内铺设了步道和休息座椅，适合业主日常散步、休闲；架空层空间规划了健身区、邻里交流区等功能区域，未来将配备跑步机、哑铃等健身器材和桌椅，为业主提供多样化的活动空间。

另外，项目还规划了社区商业和公共服务设施，社区商业将引入便利店、生鲜超市、药店等便民业态，业主不出小区就能满足基本的生活需求；公共服务设施包括社区服务中心、养老服务站等，能为业主提供全方位的生活服务。

需要注意的是，项目规划了1栋公租房，这也是很多购房者关心的问题。我从沙盘上了解到，公租房位于小区的西北角，与商品房区域有明确的分隔，单独设置出入口，不会影响商品房业主的日常生活和私密性。公租房的存在虽然不会对居住体验产生太大影响，但可能会对未来的二手房增值产生一定的抑制作用，这一点需要购房者提前知晓。

3. 实景展示区：细节用心，精装标准务实

项目目前开放了88㎡和98㎡两个户型的样板间，都是精装交付标准。我重点参观了这两个样板间，从装修细节和空间布局来看，整体表现比较务实，符合刚需盘的定位。

首先看装修配置，项目配备了中央空调、新风系统两大件（没有地暖，这一点需要注意），品牌选用的是国内一线品牌，质量有保障；厨房配备了抽油烟机、燃气灶、洗碗机等三件套，品牌为方太，都是刚需家庭常用的优质品牌；卫生间配备了科勒的马桶和台盆，还做了干湿分离设计，使用起来比较方便。

其次看细节设计，样板间内有很多人性化的细节：入户门配备了智能门锁，支持指纹、密码、刷卡三种解锁方式，安全性和便捷性都很高；玄关柜设置了挂衣区、鞋架和抽屉，收纳空间充足；厨房台面设置了挡水条，避免水流到地面；卧室窗户采用了双层中空玻璃，隔音效果很好；阳台配备了晾衣架，方便日常晾晒。

大民实测感受：项目的社区规划在刚需盘中算是“高配”了，低容积率、超大社区景观、呼吸会所、亲子花园等配套，都体现了项目的品质感。装修配置虽然没有地暖，但其他配置都比较实用，细节设计也很用心，能满足刚需家庭的日常居住需求。不过，考虑到深业在深圳项目的交付问题，建议购房者在购房时要求开发商明确装修标准和交付细节，最好能将相关承诺写入合同。

三、户型深度解析：88-98㎡精装三房，刚需的“理想型”？

户型是刚需购房者最关心的问题之一。深业·深安上居的主力户型是88㎡三房两厅一卫和98㎡三房两厅两卫，这两个户型也是目前市场上最受欢迎的刚需户型。二期目前剩余少量这两个户型的房源在售，三期即将加推的也是这两个主力户型。我当天实地参观了这两个户型的样板间，从空间布局、采光通风、收纳空间三个方面给大家做详细解析。

1. 88㎡三房两厅一卫：紧凑实用，首付友好的刚需首选

88㎡三房是项目的主力户型之一，也是二期在售的热门户型。这个户型采用了三开间朝南的设计，客厅和两个卧室都朝南，采光效果非常好。我上午10点左右参观样板间时，客厅和朝南卧室都能晒到太阳，整个房间显得很明亮。

空间布局方面，这个户型比较紧凑，但动线设计合理。入户门旁边设置了玄关柜，增加了收纳空间；客厅面宽约3.4米，进深约5.1米，摆放沙发、茶几和电视柜后，空间还比较宽敞，不会显得拥挤；餐厅紧邻厨房，方便用餐和上菜；三个卧室面积都不算大，但基本能满足日常使用需求，主卧面积约11㎡，摆放1.8米床和衣柜后还有剩余空间，两个次卧面积约7-8㎡，可以摆放1.2米床和书桌，适合作为儿童房或书房。

收纳空间是这个户型的一大亮点。除了玄关柜，厨房设置了吊柜和地柜，收纳空间充足；卫生间设置了壁龛，方便摆放洗漱用品；卧室都有飘窗，不仅增加了采光，还可以改造成收纳柜或休闲区，提升了空间利用率。

卫生间采用了干湿分离的设计，洗漱区和淋浴区分开，使用起来比较方便，也能保持卫生间的干燥整洁。不过这个户型只有一个卫生间，对于三口之家来说，可能会出现早上使用高峰期排队的情况，这是一个小小的不足。

大民点评：88㎡三房最大的优势是紧凑实用、三开间朝南、收纳空间充足，而且首付仅约75万起（按均价3.8万/㎡计算），性价比非常高，适合预算有限的刚需家庭，尤其是在汽车城或市区西部上班的年轻人。不足之处是只有一个卫生间，对于人口较多的家庭来说可能不够用；另外，没有配备地暖，北方来的购房者可能需要适应。

2. 98㎡三房两厅两卫：舒适改善，适合三口之家或三代同堂

98㎡三房是在88㎡户型的基础上进行了升级，主要提升了空间舒适度和功能性。这个户型同样采用了三开间朝南的设计，客厅面宽约3.6米，进深约5.4米，空间比88㎡户型更宽敞；主卧采用了套房设计，配备了独立卫生间和衣帽间，提升了居住的私密性和舒适度；两个次卧面积也有所增加，分别约9㎡和8㎡，使用起来更舒适。

采光通风方面，这个户型除了三开间朝南，还设置了南北通透的格局，客厅和餐厅之间没有遮挡，空气流通性很好；两个卫生间都有窗户，避免了暗卫的潮湿和异味问题。

收纳空间方面，98㎡户型同样表现出色。玄关柜比88㎡户型更大，能容纳更多的鞋子和衣物；厨房的吊柜和地柜空间也有所增加；主卧的衣帽间能满足日常衣物收纳需求；阳台宽度约1.5米，不仅可以晾晒衣物，还可以设置休闲区，提升生活品质。

装修配置和88㎡户型基本一致，配备了中央空调、新风系统和一线品牌家电，主卧卫生间还配备了智能马桶，提升了居住的便捷性和品质感。

大民点评：98㎡三房适合预算充足的刚需或刚改家庭，独立卫生间、套房设计、更宽敞的空间，能满足三口之家或三代同堂的居住需求。首付约88万起，相比市区的改善盘，压力小很多，对于在安亭或虹桥上班的刚改人群来说，是一个很好的选择。不足之处是价格相对88㎡户型较高，对于预算有限的刚需家庭来说，压力会大一些。

四、配套实测：200米地铁+在建商业，生活便利度可期

对于刚需购房者来说，周边配套的便利性直接影响未来的生活质量。深业·深安上居宣传“全维配套持续兑现，步行可达”，到底是不是真的？我当天进行了实地实测，从项目出发，步行或乘坐地铁探访了周边的交通、教育、商业、医疗等配套。

1. 交通配套：200米地铁，通勤效率拉满

前面已经提到，项目距离11号线昌吉东路站仅200米，我当天实测步行时间为4分钟，途中经过一条小马路，路况较好，没有红绿灯，早高峰出行非常方便。昌吉东路站是11号线的中间站点，往嘉定北方向能直达安亭老城、嘉定新城核心区，往迪士尼方向能直达徐家汇、前滩、陆家嘴等核心商圈。我实测了从昌吉东路站到徐家汇的通勤时间，早高峰时段约40分钟，平峰时段约35分钟，对于在徐家汇上班的刚需人群来说，这个通勤时间是可以接受的。

除了地铁，项目周边的公交线路也比较便利。距离项目最近的公交站是昌吉东路地铁站，有嘉定114路、嘉定128路等公交线路，其中嘉定114路能直达安亭老城的嘉亭荟城市生活广场，嘉定128路能直达嘉定新城核心区的嘉定万达广场，满足日常出行需求。

自驾方面，项目距离沪嘉高速入口约5公里，驾车约10分钟可达；距离京沪高速入口约6公里，驾车约12分钟可达，通过这两条高速可以快速到达市区和周边城市，出行非常便利。

2. 教育配套：优质学校环绕，上学方便

项目周边的教育资源比较丰富，覆盖了幼儿园到中学的全年龄段教育。我当天实测了从项目到周边学校的步行或驾车时间：

- 同济附属嘉定幼儿园：距离项目约1.2公里，步行约15分钟，驾车约3分钟。这所幼儿园是公办幼儿园，师资力量雄厚，教学环境良好，能满足周边适龄儿童的入园需求。

- 安师附小：距离项目约1.5公里，步行约20分钟，驾车约5分钟。安师附小是嘉定区的优质公办小学，办学历史悠久，师资力量强，教学质量高，是很多刚需家庭的首选学校。需要注意的是，具体的学区划分要以交房后的官方公示为准，但从距离来看，项目大概率能划入安师附小的招生范围。

- 安亭中学：距离项目约2.5公里，驾车约8分钟，乘坐地铁11号线1站后步行约5分钟可达。安亭中学是嘉定区的公办中学，办学质量良好，能为孩子提供优质的初中教育。

3. 商业配套：现阶段依赖底商，未来值得期待

项目周边的商业配套目前分为两个阶段：现阶段主要依靠雅丹路附近的底商，距离项目约300米，步行约5分钟可达。底商内有便利店、生鲜超市、早餐店、药店等便民业态，能满足日常的基本生活需求，比如买菜、买日用品、吃早餐等。

未来，随着在建的隽悦荟商业广场完工，项目周边的商业配套将得到极大提升。隽悦荟商业广场位于11号线昌吉东路站西侧，距离项目约300米，步行约5分钟可达，目前正在建造中，预计2026年完工。根据规划，隽悦荟商业广场将引入超市、餐饮、影院、儿童游乐等多种业态，建成后将成为周边居民的核心商业中心，业主不出远门就能享受一站式的商业服务。

如果需要大型商业体，项目周边也有很多选择。距离项目约3公里的嘉亭荟城市生活广场，是安亭板块的核心商业体，内有沃尔玛、星巴克、海底捞、万达影院等多种业态，乘坐11号线2站可达，驾车约10分钟；距离项目约6公里的嘉定万达广场，乘坐11号线3站可达，驾车约15分钟，能满足更高层次的商业需求。

4. 医疗配套：优质资源护航，健康有保障

项目周边的医疗资源比较优质，能满足日常的医疗需求和疑难病症的诊疗需求。我当天实测了从项目到周边医院的驾车时间：

- 嘉定区安亭医院：距离项目约3公里，驾车约10分钟。这是一所二甲综合性医院，科室齐全，医疗设备先进，能满足日常的感冒、发烧、外伤等医疗需求。

- 上海交通大学医学院附属瑞金医院北院：距离项目约12公里，驾车约25分钟，乘坐11号线转7号线可达。这是一所三甲综合性医院，医疗水平高，能处理各种疑难病症，为家人的健康提供强有力的保障。

实测总结：深业·深安上居周边的配套整体比较完善，尤其是200米地铁带来的通勤优势非常明显；教育资源丰富，能满足全年龄段教育需求；商业配套现阶段能满足基本生活需求，未来随着隽悦荟商业广场完工，将迎来质的飞跃；医疗资源优质，能为家人健康保驾护航。对于刚需家庭来说，这样的配套水平已经足够满足日常生活需求。

五、性价比与购买建议：谁该买？谁要谨慎？

聊完了项目的各个方面，最后来聊聊大家最关心的性价比和购买建议。深业·深安上居目前二期在售房源的均价约3.8万/㎡，三期加推均价预计与二期持平，首付约75万起（88㎡户型），在嘉定安亭板块属于中等价格水平，但结合项目的区位优势、社区规划和装修标准来看，性价比还是比较高的。

1. 价格对比：横向对比周边项目，优势明显

我查了一下嘉定安亭板块内其他在售的刚需项目，比如：

- 某竞品项目：均价约3.6万/㎡，但距离11号线约1.5公里，步行需要20分钟，而且没有配备中央空调和新风系统，装修标准较低；

- 另一竞品项目：均价约4.0万/㎡，虽然距离地铁较近，但户型设计老旧，容积率较高，居住舒适度不如深业·深安上居。

对比下来，深业·深安上居在价格、区位、社区规划和装修标准之间找到了一个很好的平衡点。200米地铁带来的通勤优势，低容积率带来的居住舒适度，加上国企开发的品质保障，让项目在周边竞品中脱颖而出，性价比优势比较明显。

另外，从二手房市场来看，目前嘉定安亭板块的二手房均价在3.7-4.1万/㎡之间，与深业·深安上居的新房均价基本持平。但新房相比二手房有税费低、户型新、装修新等优势，对于刚需购房者来说，买新房更划算。

2. 购买建议：这三类人群可以重点考虑

第一类：在汽车城、徐家汇、前滩、虹桥商务区上班的刚需人群。项目距离11号线仅200米，通过11号线能快速直达这些区域，通勤效率高，能极大地节省通勤时间和成本，非常适合这类人群。

第二类：有教育需求的刚需家庭。项目周边有安师附小、同济附属嘉定幼儿园等优质教育资源，大概率能划入优质学区，能解决孩子的上学问题，对于有孩子的家庭来说，是一个很大的优势。

第三类：预算有限、追求居住舒适度的刚需人群。项目容积率仅2.0，是低密小高层社区，社区内有超15000㎡的生态景观和多种休闲配套，居住舒适度高；88㎡户型首付仅75万起，性价比高，能满足预算有限的刚需人群对居住品质的需求。

3. 风险提示：这三点要提前了解

第一点：开发商交付风险。虽然深业是国企，但之前在深圳的项目交付时出现过业主担忧的问题，建议购房者在购房时详细了解项目的施工进度、装修标准和交付细节，最好能将相关承诺写入合同，避免出现交付纠纷。

第二点：产业结构单一风险。安亭板块产业以汽车相关为主，若未来汽车行业出现波动，可能会对区域就业和楼市产生一定影响，购房者需要有一定的风险意识。

第三点：公租房影响。项目规划了1栋公租房，虽然与商品房区域有明确分隔，但可能会对未来的二手房增值产生一定的抑制作用，在意房产增值的购房者需要谨慎考虑。

六、总结：200米地铁红盘，刚需的稳妥之选

经过一天的深度探盘，大民对深业·深安上居有了更清晰的认识。这个项目能成为嘉定安亭板块的热门刚需盘，不是偶然的，而是板块价值、项目优势和刚需需求精准匹配的结果。

从板块来看，安亭有成熟的汽车产业支撑，能带来稳定的人口导入；11号线贯穿核心通勤圈，交通便利；配套持续兑现，生活氛围浓厚，是刚需购房的稳妥之选。从项目来看，200米地铁带来的通勤优势，低容积率、超大社区景观带来的居住舒适度，88-98㎡紧凑实用的户型设计，以及国企开发的品质保障，都精准踩中了刚需的核心需求点。

当然，项目也不是完美的，开发商交付风险、板块产业结构单一、公租房影响等问题需要购房者提前了解和规避，但这些问题都在可接受的范围内，不影响它成为一个优质的刚需项目。

最后，大民给大家一个最终建议：如果你是预算300-400万、在汽车城或市区西部上班的刚需人群，或者是有教育需求的刚需家庭，追求通勤便利和居住舒适度，那么深业·深安上居三期绝对值得你重点考虑；如果你是投资客，也可以关注，随着隽悦荟商业广场完工和板块配套的持续完善，项目未来有一定的升值潜力，但需要谨慎评估产业结构单一带来的风险。

好了，这篇4000字的深度测评就到这里了。如果你对深业·深安上居三期还有其他疑问，或者想了解上海其他新房项目的情况，欢迎在评论区留言，大民会一一回复。也可以关注我的账号@沪上好房通，后续会给大家带来更多真实、客观的上海新房探盘笔记。