北京买房：理清思路，购房建议1746

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

几年前跟您咨询过，但是当时因为各种原因没有买房。现在家里两个孩子，姐姐三年级，弟弟一年级。现在我们想转到东西海，但是不知道是四五年级转学合适，还是等小升初转过去合适。这两种方案差别主要在哪？现在手里有400w，能买个学区中等偏上的两局学区吗？

有推荐的房源吗？我个人是觉得孩子是普娃，去东城比较合适。但是现在家在融泽嘉园，离海淀很近，如果在西二旗附近买生活上比较方便，但是海淀转学政策是不是没有东城友好？能帮忙解答一下吗？

A：

1、常规建议是能早转就早转呗，尽早熟悉教育模式，在小升初时也有可能不吃亏。另外所谓的教育资源，其实就是环境氛围，那当然越早融入越好了。毕竟很多习惯都是从小养成的，一旦错过了童子功的岁数，再想学或再想改就难点儿了。

这参考孟母三迁吧，最终选择的是读书的环境，否则就让孟子在白事圈儿里混了。另外孟母换房时孟子才6岁，为什么不等到孟子18岁啊？因为这岁数就是岳母来挑女婿了，孟母只能准备婚房。岳母或许还刺字呢：莫等闲，白了少年头，空悲切。

2、主要差别，跨区小升初基本就是纯凭运气派位，跨学区也有可能。本区小升初则是一般不会跨区，有可能和六年学籍的同等待遇，比如东城。也有可能在初一入学按成绩分到好点儿的班，外区成绩则未必被承认。另外现在虽然没有公开的点招，但传说是都有系统内选拔，六年级如果不在校就没机会了呗。

再有就是海淀可以自己联系学校，凭成绩和关系吧。东城则是如果被派入直升校，那理论上也可以参与直升。总之就是提前转的话能多几种可能性，小升初跨区则就是派位，纯靠运气。

3、另外一点是房子利用率的差距。因为溢价是客观存在的，无论用不用或怎么用都是那些钱。所以最好是幼升小开始，利用到了溢价的全部价值。小学转学的话那就利用率低点儿，小升初才用的那就更低了。

这在东西海不太明显，因为溢价高，也不分小学中学。而在朝阳就挺明显，假定小学初中都对口名校的学区房有100万溢价，那只对口中学的则有可能没有溢价了。说明家长们更注重小学，或者说是小学的价值更高。

4、400万，中上学区两居室，买是肯定能买到，就是居住条件大多一般。毕竟就算是60平的，那单价也才6万多，这价格的多数都有硬伤，或者是面积再小一些。

这种房没法推荐，也不用推荐，直接去目标学区找中介更合适，让他们根据预算匹配房源。

5、海淀vs东城怎么说呢？如果是小学转学，那海淀对牛娃友好，东城对普娃公平。但如果是小升初跨区的话其实差不多，都是凭运气。

仅供参考。

二

Q:

想咨询换房和买学区房。我们夫妻俩35岁，孩子4岁，非京籍，现有老北苑两居住房，考虑到积分落户加分和未来老人养老同住，想换到邻近的昌平三居或者四居，比如天通苑，请您评价一下这个换房方案。因为普遍评价老北苑优于天通苑，尽量不要换，但我们也有自己的现实需求。

在孩子28年幼升小之前，想另入一套朝阳外国语的书包房，上学之后择机卖掉，在这个房价持续下跌的时期也想听听您对买卖学区房的意见。

A：

1、评价方案。用两居换到三居四居，从居住角度肯定是很合适的改善啊，毕竟房子是用来住的。这点其实看自己的喜好，不用听别人的。另外积分角度那就无可评价了，不换也不行啊。

再有就是保值角度了，天通苑保值相对好的基本都是中小户型，而您这三四居的户型偏大。尤其是四居，在天通苑有点儿算错配，价格走势一直不太强，流动性也相对弱。三居看情况吧，紧凑型的好些，毕竟从20年前政策改变之后这里就是典型的刚需板块了。

另外老北苑也看什么房，不是所有的牛奶都叫特仑苏的。如果是塔楼户型不太好的，那价格走势还不如天通苑的平均值呢。

2、再有一点，如果买天通苑的，尽量买早期的那几批，2003年之前的质量最好，至少不弱于同期商品房。之后到2005年的还行吧，再往后就弱点儿了。

3、既然是2028年上学，那现在没必要考虑学区房呢，至少是看看明年入学拐点之后的情况再说吧。以朝外的慧忠里为例，17930的时候有过溢价暴跌的先例，之后政策没执行才又涨回来的。也就是这里对政策有可能更敏感，看看再说吧。

如果要买的话就计算溢价率，尽量买溢价低的不就得了，这种时期有可能，如果能捡漏儿就怎么都不吃亏了。

仅供参考。

三

Q:

我本人在海淀四季青工作，媳妇在东单工作，首付450万左右，总价预算800以内，目标三居室。之前看了下田村的二手房，但是看了一圈媳妇都觉得不满意，她主要还是想住新房，所以也就搁置了。

最近看到石景山鲁谷的长安悦玺出了特价房，600来万能买个四居室，有点心动。虽然离我俩通勤都远一些，但胜在600多万能买个四居。求问章哥怎么看，长安悦玺这个盘能不能买，还是再持币待购观望几年。

A：

1、我好多年不卖房了，对新楼盘不熟，不方便点评人家，惹了麻烦犯不上。

2、只是说两句特价房吧。一般来说都是不好卖的才特价呢，受追捧的加价还来不及呢。那既然是我们开发商花了这么多的推广费，雇了这么多人，还找了一堆渠道商，拖了好几年都不好卖的房子，将来成为二手房之后，业主单打独斗的能好卖吗？而商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少才不好卖，价格也就不好抬高了。

所以考虑好吧，确定是自住为主再买，长期自住也就无所谓其他了。另外也考察好，商品不怕便宜，但必须搞清便宜的道理。建议一定摒弃占便宜的心态，我们开发商轻易不会让买房人占便宜的。

3、另外说两句地段儿吧。常规来讲，买房尽量避开两区交界，除非是很成熟的板块，或者是品质很突出的楼盘。以当地来说，北边的京汉旭城算保值还不错的，其他的中等吧。以长安悦玺的品质应该挺好，只是考察好具体房源就行。

仅供参考。

四

Q:

我想买房，既满足自住也准备给孩子上学，目前看的主要都是丰台东高地的，请问这里的学区怎样，溢价高到什么程度？如果买下的话综合评价是否值得？保值情况怎样？

A：

1、东高地的学区挺好的，航天子弟校+钱学森，无论师资还是生源质量都很好。但这里不算普遍意义上的学区房，也就是没有溢价，居住的性价比基本就是北京平均值。所以东高地属于性价比相对高的，没必要纠结溢价。

2、是否值得看怎么说了，我认为是挺值的。对口学校的成绩放到东西海也算中上，但又没溢价，自然值得啊。但这也得看自家孩子的成绩了，考的好就是值，没考出太好的成绩那就看自己的心态了。

另外如果单从居住的性价比来说就是中等，不吃亏也不占便宜，北京大多数房子都这样儿，各项都不特殊。

3、保值到目前为止普通吧。虽然东高地算产业区，但这种产业对周边房价的影响不大，跟亦庄那种对民营开放的开发区不一样。再加上东高地的老房居多，又是两区交界，所以价格走势也就是没落后，谈不上多强。

以后大概率也这种情况。因为板块内没多少可开发土地，所以不会增加什么大型配套，土地价值不会单独增加。

仅供参考。

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