北京遗产律师解析：外孙能否凭遗嘱继承外婆房产？

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案情介绍

张先生与李女士系夫妻，育有两女：张梅、张兰。张先生于1998年去世，李女士于2023年去世。张梅之子小陈系李女士的外孙。

位于北京市西城区的一号房屋原为张先生与李女士的夫妻共同财产，登记在李女士名下。2016年6月，李女士亲笔书写遗嘱，明确表示：“我名下的一号房屋中我个人的份额及我可能继承的份额，在我去世后由外孙小陈100%继承。”该遗嘱经三次签字确认，并有不同见证人参与，还录制了遗嘱登记视频。

2018年，李女士与小陈签订《房屋买卖合同》，将一号房屋以140万元价格“出售”给小陈，并声明放弃全部房款。随后房屋过户至小陈名下。2023年，张兰起诉要求确认该买卖合同中涉及张先生遗产部分（即房屋50%份额）无效。法院作出B号判决，支持其请求，认定李女士无权单独处分张先生的遗产份额。

此后，小陈提起继承诉讼，要求依法继承李女士从张先生处继承的房屋份额。张兰辩称，小陈并非张先生的法定继承人，且李女士已通过买卖处分房产，遗嘱相关内容应视为撤销。张梅则同意依法分割。

裁判结果

法院判决如下：

一、一号房屋中属于张先生的50%产权份额，由小陈、张梅、张兰三人各继承1/3（即每人占房屋总份额的1/6）；

二、因各方同意房屋归小陈所有，小陈于判决生效后30日内分别向张梅、张兰支付房屋折价款各806,058.33元；

三、驳回张兰要求小陈支付房屋占用费的请求。

法院说理

法院认为，本案核心在于两个问题：一是李女士遗嘱是否有效；二是遗嘱中“可能继承的份额”能否作为遗产分配依据。

首先，关于遗嘱效力：虽然张兰质疑遗嘱真实性，但未申请笔迹鉴定。结合李女士多次签字、见证人证言及遗嘱登记视频，法院认定该自书遗嘱真实、合法、有效。

其次，关于继承范围：张先生去世后，其50%房屋份额作为遗产，由李女士、张梅、张兰三人法定继承，每人分得1/6。李女士在遗嘱中明确表示，其“个人份额及可能继承的份额”均由小陈继承，该表述具有法律效力。

至于2018年的“买卖”行为，因处分了张先生的遗产部分被法院确认无效，故不影响李女士对其应继承份额的遗嘱安排。遗嘱中“财产不在则撤销”条款，通常指财产灭失，而非因处分无效导致权属未转移，因此不适用。

此外，继承自被继承人死亡时即发生物权效力，房屋在分割前属共同共有，小陈作为共有人之一出租房屋，无需向其他共有人支付占用费。

律师提示

本文由北京继承律师靳双权团队整理，特别提醒：

外孙虽非法定继承人，但可通过有效遗嘱获得遗产，属于遗赠，需在知道受遗赠后60日内作出接受表示（本案中通过诉讼视为接受）。

自书遗嘱即使多次签署、补充见证，只要内容一致且体现真实意愿，仍可有效。

夫妻共有房产中，一方去世后，必须先析产再继承，生者无权单独处分全部房产。

以“买卖”形式过户给亲属，若无真实交易，可能被认定为赠与或规避继承，存在法律风险。

继承开始即取得物权，共有人使用房屋一般不构成侵权，无需支付占用费。

涉及家庭房产继承、遗嘱效力、共有财产处分等复杂问题，建议提前咨询专业律师，避免亲情受损、权益落空。