北京遗产律师：农村宅院无房本，法院照样分使用权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

刘老夫妇育有一子刘建国、一女刘建英。儿子婚后与父母长期共同居住在自家宅院内。该宅院原为北房四间、东西房各两间。

1995年，全家共同将老房拆除翻建为北房五间、东西房各三间半。此后，四人共同居住至2005年，后搬出并将房屋出租，租金由儿子刘建国收取。2021年起，儿子每月向父亲支付2000元。

2023年，刘老夫妇立下打印遗嘱，明确表示：宅院中属于二人的全部份额，均由女儿刘建英一人继承。2024年初，刘母去世。

刘建英与父亲起诉称：

宅院房屋系家庭共有，北房五间应归父母所有；

母亲遗嘱有效，其份额由自己继承；

父亲亦愿将自己份额赠与自己；

请求确认北房五间归自己所有，并要求哥哥支付2010–2024年一半租金85万元。

儿子刘建国辩称：

北房五间是自己出资翻建，父母当时已同意“两间归老人住，三间归儿子”；

东西房完全由自己夫妻建造，与父母无关；

租金多年未主张，现因听说可能拆迁才起诉；

母亲立遗嘱时神志不清，签字系父亲代握完成，遗嘱无效。

另查明：该宅院未办理房产证或确权登记，仅有村委会早年登记信息。

裁判结果

法院判决：

一、北房五间所在房屋的使用权归刘建英享有；

二、东西房所在房屋的使用权归刘建国及其妻子享有；

三、驳回原告关于85万元租金的全部请求。

法院说理

本案核心争议有二：房屋权属如何划分？遗嘱是否有效？

1. 房屋虽无产权证，但可按家庭共建事实分割使用权

宅基地使用权属刘老夫妇，地上房屋为1995年四人共同生活期间翻建；

录音证据显示，翻建北房时曾口头约定：“父母住两间，儿子要三间”；

东西房虽主要由儿子夫妻后续建设，但基于原有宅基和家庭共同生活背景，法院认定：

→ 北房五间归刘老夫妇（后由女儿继承）；

→ 东西房归儿子夫妻。

因无产权登记，法院判的是“使用权”，而非所有权。

2. 打印遗嘱有效，母亲份额由女儿继承

遗嘱有两名见证人，全程录像；

母亲虽年迈，签字时需父亲协助，但录像显示其神志清醒、主动配合；

法院认为：对高龄老人不应苛求书写能力，意思表示真实即有效；

父亲当庭明确将自己份额赠与女儿，法院予以确认。

3. 租金主张被驳回：权属长期未定，且已部分履行

2010–2020年从未主张租金，视为默认分配；

2021年起儿子已按父亲要求每月支付2000元；

在房屋份额未明确前，主张“一半租金”缺乏依据。

律师提示

本文由北京继承律师靳双权团队整理，关键启示：

农村宅院无房产证，仍可确权分割：法院可依共建事实、居住安排、录音等判“使用权”；

口头分家协议有效：家庭内部对房屋的分配，如有证据（如录音），法院会采信；

打印遗嘱+录像=高成功率：即使老人手抖无法签名，只要意思真实、程序合规，仍有效；

拆迁预期≠立即行动：若因听说要拆迁才起诉，可能被认定动机不纯，影响法官心证。

涉及农村宅基地、家庭共建房、分家析产、高龄老人遗嘱等复杂问题，务必提前固定证据（录音、录像、书面协议），避免亲情反目、权益落空。