北京遗产律师解析：无权处分继承房，买卖合同能否继续履行？

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案情介绍

2023年6月，张先生与李女士就位于北京市朝阳区的一号房屋达成购房意向。该房屋原登记在李父名下，李父已去世，尚未完成继承分割。双方先签订《购房定金协议》，张先生支付定金5万元。7月10日，双方又签署《房屋买卖合同》，约定总价346万元，由张先生贷款支付，李女士作为“受托人”签字，张先生的舅舅王某作为担保人。

签约前，李女士曾表示该房为其父母遗产，但称可独自办理过户。张先生亦知李女士有三位兄长，但未取得其书面同意售房的文件。签约后，张先生提前入住一号房屋，并按每月5500元标准支付了7月、8月租金。

然而，7月19日，李女士突然告知张先生：“我哥他们不同意卖房了。”8月底，李女士向张先生发出《解除合同通知》，并要求其搬离房屋。此时，一号房屋已完成继承登记，由李女士与其三位兄长按份共有，每人占25%份额。三位兄长随后出具声明，明确反对出售该房。

张先生遂起诉要求继续履行合同、过户房屋，并索赔律师费5万元。李女士则反诉要求确认合同解除、腾退房屋，并支付自2023年9月起的房屋占有使用费。

裁判结果

法院最终判决如下：

一、双方于2023年7月10日签订的《房屋买卖合同》自本判决生效之日起解除；

二、李女士赔偿张先生律师费损失5万元；

三、张先生腾退一号房屋并返还李女士；

四、张先生按每月5500元标准，支付自2023年9月1日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。

法院说理

法院认为，一号房屋系遗产，在签约时虽未完成继承登记，但已属全体继承人共有财产。李女士仅占25%份额，在其他共有人明确反对处分的情况下，其无权单独出售整套房屋。尽管李女士曾承诺可独自过户，但该承诺不能对抗物权法关于共有财产处分的规定。

因此，李女士构成无权处分，其发出的解除通知不产生法律效力——但她也不享有合法解除权。然而，因房屋现已登记为四人共有，客观上无法强制过户，合同已陷入履行不能，故依法解除。

合同解除后，张先生应腾退房屋。其7-8月居住属双方租赁合意，但9月起李女士已明确拒绝续租，张先生继续占用缺乏依据，应支付占有使用费。至于律师费，因李女士违约导致诉讼，法院支持张先生的合理维权支出。

律师提示

本文由北京继承律师靳双权团队整理，特别提醒购房者：

遗产房≠可自由交易房。即使卖家是继承人之一，也必须取得全体共有人书面同意，否则合同可能被认定为无法履行。

“口头授权”无效。继承人之间的内部约定或口头承诺，对外不具法律约束力。

签约前务必查清产权状态。可通过不动产登记中心查询房屋是否已完成继承、是否存在共有情形。

谨慎接受“先入住后过户”安排。一旦交易失败，不仅无法取得产权，还可能被追索房屋使用费。

保留维权证据。如因对方违约导致损失（如律师费、中介费等），可依法主张赔偿。

在涉及遗产房产交易时，建议提前咨询专业律师，规避法律风险，保障自身权益。