五年首提“公积金制度改革”，对稳楼市有何影响？专家：减轻购房压力

本文来源：时代周报 作者：曾思怡

据新华社报道，12月16日，中央财办有关负责人接受媒体采访时提到，要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，包括改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，合理把握房地产发展新模式各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革。

此前，中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”，提出因城施策控增量、去库存、优供给。这释放出“防风险、稳预期、促转型”的清晰信号，为处于深度调整期的房地产市场指明了政策路径。

时代周报记者梳理发现，过去五年来中央经济工作会议涉房地产内容来看，“稳楼市”是不变的核心内容。

全国房地产经理人联盟理事邓浩志对时代周报记者指出，今年中央经济工作会议关于房地产的内容，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，具体操作上提出“收购存量商品房重点用于保障性用房”“公积金制度改革”等，而且这两项表述在最近五年中央经济工作会议中首度出现。

接下来，如何“稳楼市”？

住房和城乡建设部部长倪虹在12月16日发表的署名文章提到，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，根据人口变化合理确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

五年首提“公积金制度改革”

了解未来一年房地产政策走势之前，不妨先看现阶段我国房地产市场概况。

中央财办近日表示，从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待继续释放；从改善需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。

这也意味着，我国房地产高质量发展仍有较大空间。如何更好打开这些空间，也正是近期今年中央经济工作会议在房地产布局方面的重点。

比对2021年-2024年的中央经济工作会议全文可以发现，今年在房地产领域的内容中，首度出现了“公积金制度改革”“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”的表述。

近年来，相关方案已经陆续在不同城市落地。在今年中央经济工作会议部署中提及，或意味着实施范围和力度将进一步扩大。

公积金制度改革方面，今年以来，多个城市实行公积金用作首付款，在前期降低首付比例、提高公积金贷款额度的基础上，又将购房压力压减了一个层级，其改革政策包括但不限于“商转公”“异地互贷”“公积金直付房租”“可用于老旧小区加装电梯”等，以上举措既稳楼市，又惠民生。

有分析认为，本次会议在表述上，将“深化住房公积金制度改革”和“有序推动‘好房子’建设”放在一个句子中，或意味着后续在公积金使用上，配套政策将向购买好房子倾斜，还会进一步完善或扩大相关支持力度。

值得一提的是，中央经济工作会议结束数日后，深圳市住房公积金管理委员会发布并实施新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，新规覆盖购房、租房、老旧住房更新改造三方面，新增多项提取情形，放宽提取条件，包括支持公积金“既提又贷”等。

根据上述规定，深圳开始将购房还贷提取范围从深圳市扩展至全国，职工及家庭成员偿还全国范围内首套、二套住房贷款本息时，可申请购房还贷提取。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当前公积金制度面临部分城市个贷率低，异地贷款流程待优化等问题，这些都不是传统公积金业务所能解决的，迫切需要制度改革。

他表示，公积金是普惠金融，在当前迫切需要做大保障房、租购并举的背景下，这个普惠金融应该发挥更大作用，“可探索在此基础上组建住房银行，更好服务年轻人、新市民及新模式转型”。

在最近5年中央经济工作会议中，“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”也在今年被首度提及。

时代周报记者比对往年中央经济工作会议关于存量商品房、保障房等内容，2023年提出“加快推进保障性住房建设”，2024年提出“推进处置存量商品房工作”。

今年则直接提出鼓励收购存量商品房作为保障房，提供了更明确的执行路径，既为存量商品房指明一条去化路径，也避免了去化慢、去化难的背景下再新建保障性住房的做法，防止加剧总量过剩、资源浪费。

从实施路径来看，中泰证券研究所政策组首席分析师杨畅在媒体采访时指出，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房重点或仍将是鼓励地方开展收购工作，前期已经拓展了地方政府专项债的使用范围，后续在支持收购存量商品房上有望加大配套措施和力度。

再提“因城施策”

回顾过去5年中央经济工作会议对房地产领域的布局，“因城施策”提了3次，分别是在2021年、2022年以及今年。

邓浩志认为，“因城施策”的表述再度出现，对应的是楼市分化的背景。

“随着城市化进程，地区间人口和产业的差异扩大，就产生了不同地区对住房的需求差异巨大，所以按照过往的一刀切的政策，那肯定是不适用的。”他指出，这个提法（因城施策）由来已久，不过今年在中央经济工作会议中再提及，也是呼应地区间分化加剧的房地产市场。

时代周报记者梳理发现，早在2016年的全国政府工作报告中，就提出“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存”。

彼时这一政策的提出，是为了回应当时房地产市场两极分化的问题，即：热门一二线城市房价快速上涨，而广大三四线城市面临较大的去库存压力。

彼时尤是房地产快速上涨时期，购房者普遍持有对房价上涨的预期，部分地区去库存的压力逐渐变大。而随着2021年全国楼市进入调整期，楼市去库存压力整体持续提升，且不同地区间的分化持续加剧。

即使是同一城市，不同片区的房产价格也在持续分化，被一众从业者形容为“冰火两重天”。

克而瑞核心城市数据显示，从供给端看，新房市场呈现明显的“品质驱动型”分化，11月典型城市去化率同环比上升3个百分点至34%，去化率指标出现微增。

但在去库存方面，易居研究院全国百城库存报告显示，11月份，全国百城新建商品住宅去库存周期（存销比）达27.4个月，去化速度明显放缓。

广州市房协专家委委员、广东中原地产代理项目部总经理黄韬对时代周报记者指出，即使在楼市相对最稳的一线及热门二线城市，虽然有少数高端网红楼盘受追捧，但整体来看楼市量价压力并未减退。

“在此背景下，楼市政策发力点应该是在客观看待行情的基础上，不同城市，甚至不同城区，应该因地制宜推行政策，平稳度过周期。”

前述署名文章提到，接下来将处理好推动房地产高质量发展的主要关系，包括顶层设计和因城施策的关系，以及增量和存量的关系，从各地区经济社会发展水平、房地产市场状况、人口数量结构变化等实际出发，因城施策、精准施策、一城一策，充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策；坚持合理控制增量、优化调整存量、着力提高质量。