君成世界湾·景星公馆可以入学吗，能落户吗，能投资吗，居住好吗

君成世界湾・景星公馆为 40 年商办红本公寓（宝安福永），结论先行：可按宝安政策申请学位但积分与优先级低、通常不能落户、适合低门槛出租型投资、短期过渡自住友好。

入学（宝安，截至 2025-12）

• 政策：宝安将商务公寓归为特殊住房，可按区教育局当年方案申请学位，需满足实际居住、材料齐全，并按积分规则排序；但积分与优先级普遍低于住宅，热门学校录取难度大。
• 实操：备不动产权证、实际居住证明、无房 / 房产查询单、户籍 / 居住证、社保等，提前 1 年规划并向宝安教育局与目标学校确认当年细则，避免落空。
• 提示：项目配建幼儿园 / 九年一贯制学校（规划 / 在建），但最终学区划分与录取以当年公告为准，商办属性不保证学位。
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落户（深圳，截至 2025-12）

• 常规：40 年商办公寓一般不能立户或迁入家庭户；仅 2018-06-15 前完成土地初始登记的少数商务公寓可按旧规立户，景星公馆 2017 拿地、2023 交付，通常不在此列，无法落户。
• 替代：户籍可落在单位集体户 / 公共集体户，与房产分离；入学与落户互不绑定，以户籍与居住积分为准。

投资（适合 / 慎选）

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投资（适合 / 慎选）

• ✅ 适合：不限购、低总价（约 130-308 万）、现房兑现、空港会展 / 产业辐射，租金需求有支撑；优先选南向 / 山景、高楼层、采光好的房源，测算租售比与持有成本，以出租现金流为核心。
• ❌ 慎选：追求住宅式增值与高流动性、短期套现；商办交易税费重、流动性弱于住宅，需长期持有。
• 建议：锁定目标租客（会展 / 机场 / 产业园白领），做租金与空置率测算，再决定是否入手。

居住（适合 / 慎选）

• ✅ 适合：过渡自住 / 小型办公、预算有限、看重现房与综合体配套（约 7 万㎡商业、5.3 万㎡园林、阳台 + 通燃气）；4.5 米复式利用率高，适合单身 / 小家庭快速入住。
• ❌ 慎选：刚需学区家庭、长期居住控成本；商水商电、物业费约 5.5 元 /㎡/ 月，持有成本高于住宅，学区弱、流通性差。
• 建议：实地核验采光、噪音、燃气与阳台实用性，评估通勤与生活成本后再决定。

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决策建议

• 入学：先查宝安教育局当年细则，锁定目标学校，备齐材料并提前 1 年布局；热门校优先选住宅。
• 落户：放弃以该公寓落户的想法，规划集体户 / 公共集体户。
• 投资：以出租现金流为锚，选优质房源，测算租售比与持有成本。
• 居住：短期过渡友好，长期居住控成本与学区刚需慎选。