美联集团指明年香港楼价有望续升约10%至15%

观点网 香港报道：12月17日，美联集团行政总裁(住宅)马泰阳指出，全年楼市向好，先是受惠政府于年初《财政预算案》推出调低细价物业印花税措施，有效提振细价楼市场，并带动新盘销售。其后美国联储局接连减息，港股徘徊高位以及人才持续涌港等利好因素涌现，刺激投资氛围，带动楼市全面造好。展望明年楼市势将持续向好，在多重因素推动下，楼价有望续升约10%至15%；发展商料将持续积极推售新盘及货尾，相信全年一手成交量有望按年续增约5%至2.1万宗，再创纪录新高；二手成交量则料再涨约9%至约5万宗水平，达5年新高。

马泰阳指出，回顾2025年楼市，料全年一手成交量将录得2万宗的纪录新高，较去年全年约1.55万宗升近3成，金额料升逾6%至2,000亿港元，创4年新高；至于二手交投估计可达4.6万宗水平，按年升近12%，金额有望突破3,000亿港元，按年升近14%，同创出4年新高。楼价方面，各项利好因素涌现，本年迄今累升约4.65%，同时较年内低位反弹约6.18%；同期租金与楼价同步上扬，今年首11个月升约2.92%，连升第3年。

美联物业分析师岑颂谦表示，今年一手货尾占整体一手成交量，由去年约44%升至约52%，创出自2013年一手销售条例后新高。在货尾成交占比显著上升下，一手市场由过去“全新盘主导”，演变为今年全新盘与货尾“双线并行”，消化一手库存亦有利改善供求结构。

据美联物业研究中心综合《一手住宅物业销售信息网》及土地注册处数据，截至今年11月底，一手累积货尾量按月再减3.8%至约18,889伙，由年初高位连跌10个月，累减约4,232伙或18.3%，跌穿1.9万伙，创约29个月新低，反映市场已逐步消化累积库存高企的压力，楼市供应过剩风险大幅降温。

随着累积货尾量持续下降，新盘与二手折让价收窄，新盘定价策略已由2024年第2季的“明显折让”(约12%)，逐步过渡至近期相对“贴市”，截至今年第4季(截至11月)，仅出现约0.8%左右的折让(见图三)，部分项目更已重现开价高于同区二手价的现象。在库存持续回落、楼价反弹以及息口下降的多重因素推动下，预期2026年新盘将重现“溢价"。

岑颂谦续称，展望2026年，楼市利好因素纷呈，有助带动明年楼市进一步回勇。美国减息周期持续，市场普遍预期明年美国延续温和减息步伐，虽然香港最优惠利率早前已回落至加息周期前水平，但普遍封顶按揭息率曾因外围加息周期而多次调整，由P-2.5%调整至P-1.75%，情况维持至今，相信按揭息率明年仍有下调空间，对自用及投资需求均属正面，利好明年楼市。

与此同时，“买楼收租客”及“短线转售”个案亦显著增加。根据美联统计，买楼收租客(购入单位并于土地注册处登记一年内再经美联出租的个案)数量于今年首11个月较去年同期大幅跃增54.8%。至于短线转售(持货年期少于1年)个案，连续2年均增加超过1.7倍，显示长线收租及短线交易两类策略同时活跃。在息口回落预期及租金高企的加持下，物业再次成为投资者追逐的资产之一。

政府近年积极“抢人才”，吸纳大批专才、高才及内地生等持续到港，刺激香港买楼及租赁需求。自从政府宣布全面撤辣后，内地买家入市香港住宅物业的动力明显增强。按照全撤辣前两年及后两年的平均数作比较，内地买家每年平均注册宗数，由全撤辣前两年平均约5,130宗，飙升至近两年的估计平均约12,850宗，大增1.5倍；金额由平均每年约635亿港元增至估计约1,340亿港元，增幅亦达1.1倍。内地专才及高净值人士视香港为资产配置及自住、子女留学的主要据点，加上「供平过租」等情况日益普及，预期相关需求将持续在2026年支撑楼市。

马泰阳又指出，2026年集团睇好后市，继续扩充。

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