2025广州办公楼市场“新”玩家大起底！我们发现——

近年来，游戏、出海服务等新兴产业在广州加速集聚，企业办公空间升级与商业场景布局需求持续释放，成为驱动甲级办公楼租赁需求的新势力。在此背景下，仲量联行全新发布《聚焦数字新势力，重塑楼宇生态圈——2025年广州办公楼市场白皮书》，深入剖析新兴行业的选址逻辑与搬迁趋势，为业主优化资产策略、打造适配新一代企业需求的办公产品提供了决策指引，也明确了广州办公楼市场动能转换的核心方向。

广州新兴行业正持续释放新的选址需求，已成为推动办公租赁市场需求增长的重要动力。根据仲量联行过去三年对广州市场的监测数据，在涵盖甲、乙级办公楼与产业办公的搬迁租赁成交中，搬迁面积增长超50%的成交有70%来自游戏、电商、出海服务、美妆、企业数字化服务等新兴行业；而在面积翻倍及以上的案例中，该占比更达到85%，充分说明了新兴行业是当前租赁市场最活跃的力量之一。

整体而言，广州的新兴行业企业广泛分布在各类产业园与办公楼中。仲量联行监测的天河区和琶洲片区中超300万平方米的项目样本显示，仅三成产业园物业达到A类产业园要求。

随着新兴企业扩张，办公空间升级势在必行。部分注重创意与研发氛围的企业偏好A类产业园兼具科技感与轻松度的环境，以及运营成本方面的实用性优势。另一部分企业则将企业形象、核心区位及员工通勤便利性置于首位。甲级办公楼凭借其地标性形象和优越的交通配套，助力企业彰显品牌、吸引高端人才。

在上述过往三年的办公楼搬迁成交中，仲量联行发现，新兴行业的办公租赁需求高度集中于琶洲和广州国际金融城两大新兴商务区，其搬迁成交中超过60%落位于此。值得注意的是，在这些区域的成交案例里，超过一半是企业从普通办公楼或产业园区升级至甲级办公物业的搬迁行为，旨在提升其办公品质与环境。

琶洲和广州国际金融城子市场对新兴企业的强大吸引力在于其突出的区位优势和产业集聚效应。以“中国游戏第一街”科韵路软件业集聚区为例，其A类产业园供给极为稀缺。同时，区域内甲级办公楼市场供应充足、性价比不断提升，导致许多寻求办公空间扩张与升级的新兴产业企业更倾向于以可控成本升级到甲级办公楼，尤其是位于毗邻科韵路的广州国际金融城子市场中的甲级项目。

在强劲的产业集聚与新兴企业办公升级需求驱动下，广州甲级办公楼市场的去化动能正向琶洲、广州国际金融城等新兴核心区集中。截至2025年底，两区空置率较三年高点显著回落，市场局部供需逐步趋向紧平衡。此外，企业对高品质空间的支付意愿提升。因此，上述新兴甲级办公楼子市场租金下行压力持续收窄，展现出扎实的需求复苏潜力。