一周狂批14公顷！协议出让成上海旧改“核武器”？

苗野｜发自上海

在上海城市更新的版图上，一条“隐秘战线”正悄然提速。

近期，上海市规划和自然资源局在一周内密集公示了8宗城中村改造地块的协议出让信息。从青浦华新镇到松江泗泾，从浦东新区到宝山、奉贤，总用地面积超14公顷。

这一系列动作并非孤立事件，而是上海全面推进城市更新的缩影。

从今年年初新场镇“城中村”改造项目的快速推进，到十月集中推介59个城中村改造项目，再到年末协议出让地块的密集公示，上海的城市更新正在按下“加速键”。

不同于公开招拍挂的竞价机制，这种不公开竞价的土地出让方式正成为上海加速城市更新的重要引擎，其规模与速度都远超业界想象。

与此同时，一批实力雄厚的开发商正通过股权收购方式深度参与其中，有人悄然囤积筹码，有人正在接管未来。

市场人士认为，上海旧改地块采取协议出让，主要与其项目复杂度高，需要国企主导的特点有关。协议出让能确保政府的整体规划意图得到贯彻，避免因追求土地溢价而牺牲公共利益，同时也解决了旧改的资金难题。

一周8宗地块协议出让

2宗成交，6宗上架，上海城中村改造开启年末冲刺。

12月5日，上海市规划和自然资源局发布5宗土地协议出让公示，总面积10.48公顷，总建筑面积约18万平方米，均属“城中村”改造项目，涵盖宝山、奉贤及浦东新区多个区域。

紧随其后，另有2宗协议出让的城中村改造地块完成交易并公示结果。

上海泗泾城市更新建设有限公司以总价6.2亿元拿下松江区泗泾镇SJSB0003单元03-05号地块，楼面价约25027元/平方米。

中交新凤溪（上海）城市建设发展有限公司以总价7.28亿元拿下青浦区华新镇QPS6-0201单元29-06地块，楼面价约19544元/平方米。

一周后的12月10日，上海市规划和自然资源局又发布了闵行区MHP0-1322单元05-02地块的协议出让公告，这是召稼楼古镇整体改造规划中的一部分。

这一系列密集动作，让协议出让成为年末上海土地市场的焦点。

好地研究院院长方晓泉表示，从今年上海土地市场整体情况来看，与城市更新相关的协议出让地块的出让金规模已开始超过招拍挂程序出让的地块规模，这将成为未来几年市场发展的趋势。

今年5月31日，上海徐汇区东安新村旧改地块完成最后一次协议出让。三宗地块总成交价达523.03亿元，创下全国土地出让总价新纪录，也成为协议出让模式的经典案例。

截至2025年6月25日，上海年内通过协议出让的地块约26幅，总金额接近900亿元。同期五个批次集中土拍出让地块仅为19幅，土拍总价约634亿元。

这意味着协议出让已成为上海宅地供应的“隐形霸主”。

这些通过协议出让的地块大多位于炙手可热的核心区域。徐汇滨江后排的东安旧改地块、浦东世博后滩滨江地块、杨浦新江湾的低密宅地，每一块都堪称城市黄金地段的稀缺资源。

纵观上海旧改协议出让加速背后，一个“政府定规划-国企拿地-房企操盘”的高效闭环正日益成熟，这个模式的核心是“协议出让+产权转让+联合开发”的三步走策略。

隐秘巨头与“接盘者”联盟

在这场城市更新加速赛中，上海地产集团已成为不可忽视的“存量地主”。

这家由上海市国资委全资控股的企业，在过去十年中承担了全市约60%的旧改任务。

进入2025年，上海地产集团的拿地动作尤为引人注目。仅上半年就以协议出让方式拿下13宗地块，总金额超800亿元。

这些地块几乎全部位于上海核心地段，包括徐汇、黄浦、杨浦等区域。

这种“地主”角色并非简单的土地囤积，其拿地后通常会通过上海联合产权交易所挂牌转让部分股权，引入央企、国企或头部民营房企共同开发。

2025年9月初，中海、招商蛇口与中旅投资组成联合体，以154.78亿元的交易对价拿下徐汇东安旧改项目中两宗地块90%的股权。这两宗地块的原协议出让价高达439.5亿元，曾一举刷新全国涉宅用地出让总价纪录。

20天后，中华企业联手宸嘉发展，以29.87亿元竞得东安旧改项目最后一宗涉宅地块127b-23地块。至此，这个总出让金额突破523亿元的“地王”全部名花有主，进入实质开发阶段。

从过去的“独自开发”转向“联合接盘”，这也成为实力房企参与上海城市更新的新路径。

对于中海、招商蛇口这些“接盘者”而言，以远低于公开市场的价格获得核心地段土地，意味着更大的利润空间和更强的市场竞争力。

除了上海地产集团这样的市级平台外，多元市场主体正积极参与到上海城中村改造中。

来自广州的央企中交城投，自2022年投资336亿元成为上海青浦凤溪“城中村”改造项目的建设方，开发周期长达12年。

今年12月，其又以7.28亿元通过协议出让获得凤溪项目中的一幅地块，折合楼面价1.95万元/平方米。

不过，中交城投卡在了凤溪城中村项目中交·凤启虹桥的住宅销售上，前四批次去化率仅有51.85%。今年10月五批次推盘因认购人数少而取消摇号，近两个月仅成交11套。

民营企业同样不甘落后。瑞安房地产主导的闵行区召稼楼古镇更新项目，总建筑规模约42万平方米，涵盖住宅、商办及公共服务设施。近期，该项目首幅住宅地块已进入协议出让程序。

“协议出让方式在保障旧改复杂任务推进的同时，也在重塑房企竞争格局。”某房企内部人士认为，具备信用、资金和政企合作能力的央企国企，成为了核心区稀缺资源的持有者和分配者。民企参与门槛极高，只有在特定领域具备不可替代优势的民企，才可能通过联合开发模式在旧改市场中找到位置。

上海市房屋管理局相关负责人提到，上海一直积极引导市场主体和社会资金参与城中村改造，不断拓宽企业参与路径。对于合作改造项目，市场主体可直接与农村集体经济组织合作；对于储备改造项目，市场主体可在土地市场进行经营性地块摘牌；对于委托改造项目，市场主体可通过与实施主体合作参与开发建设。

随着上海城市更新进入攻坚期，协议出让的加速趋势或将持续。