五华区在下一盘大棋，昆明又一个坡地洋房别墅板块渐行渐近

上周末（12月12日），五华区昭宗片区的5宗安置房建设用地，都被五华区绿色城市更新改造有限责任公司以底价竞得。如今安置房基本都是各区国企在开发，五华区绿色城市更新改造公司此前已负责开发好几个安置房项目，所以这次拿地本身并没什么惊奇的地方。

12月12日五华区绿色城市更新改造公司取得的昭宗片区5宗安置房地块

值得注意的是昭宗片区安置房开发的规模。昭宗片区的改造很早就开始了，起初是由俊发等公司负责一级开发。按照过去的开发模式，此类城改项目在土地拆迁后，一般都是一部分土地建设安置房，剩余土地开发商品房，商品房和安置房的开发占比取决于被改造片区的拆迁规模。

俊发最早负责昭宗片区城改一级开发时，采取的正是这种模式。当然也只有这种模式，即拿出一部分土地开发商品房，才会有房地产企业愿意参与。

但12月12日出让的5宗土地却全部是安置房建设用地，土地总面积达到106.8亩，总建面差不多有20万平米，作为安置房项目来说，这已经是很大的规模了。

更关键的是，上周末出让的5宗土地并不是昭宗片区安置房建设用地的全部。去年8月，昭宗片区已经出让了两宗安置房用地，分别是下图中的A2-2地块和A3-2地块，拿地的同样是五华区绿色城市更新改造公司。

昭宗片区上图中地块几乎全部用于安置房建设

但已经公开的昭宗片区安置房并不止已经出让的7个地块，因为在今年5月，建投五公司宣布与十四冶、云南省建筑工程设计院组成联合体，中标昭宗片区城改项目安置房项目01地块和02地块设计施工总承包，其中的01地块就是图中最上面的A4地块，而02地块正是上周拍卖的KCWH2024-2-A1地块。

昭宗片区已初步完成拆迁主要建设安置房的地块（红线内区域）

综合上述信息，加上刚刚拍卖的5宗安置房建设用地，以及已经明确要建设安置房的A4地块、A2-2地块以及A3-2地块，昭宗片区的安置房地块就将至少有8宗，总面积有211.6亩之多，建筑面积超过40万平米。

昭宗片区难道需要建设如此之多的安置房吗？

按昭宗片区已拆迁区域的规模来看，似乎用不着开发如此之多的安置房，但如今已完成出让的安置房土地就已经有7宗，数十万平米的建设规模，这只能有一个解释，那就是昭宗片区接下来还要进行大规模征迁，建设如此之多的安置房有利于后续土地征收。

昭宗片区还有大面积城中村尚待拆迁

昭宗片区的改造范围很大，接近有3000亩，昭宗路两侧的城中村都在改造拆迁之列，前几年拆迁的是昭宗路北段两侧，靠近西三环的区域，从卫星地图可以看出，昭宗路南段两侧的昭宗大村、昭宗河底彝村以及靠近眠山公园的工业厂房、昆明制药厂生活区还没有开始拆迁，待改造面积还很大。

昭宗片区的待拆迁区域还很大

根据去年公示的昭宗片区控详规调整方案，昭宗片区的拆迁如果全部完成，在扣除已经已经确定建设安置房的土地，以及早年开发的商品房项目森林湖、林语堂等项目，昆明平板玻璃处生活区外，还有接近400亩的住宅与商住开发用地，另有多宗商业地块、教育用地，建设规模不小，其中靠近眠山森林公园的多个住宅地块，最大容积率只有1.6；还有好几宗毗邻昭宗水库的地块，容积率只有1.9，都可以开发高品质坡地洋房、叠墅项目。

昭宗片区的规划范围（红线内区域）

昭宗片区用地规划

按照昭宗片区控详规粗略估算，在后续拆迁完成后，容积率在2.0以下（含2.0）低容优质住宅开发用地，面积超过300亩，将成为昆明又一个坡地洋房聚集区。

为了这四五百亩商品房开发用地，尤其是 300多亩低容积率坡地洋房地块，五华区将已经完成征迁的地块几乎全部拿出来建盖安置房，以便加快后续征迁进度，也就不难理解了。

昭宗片区虽然地处三环以外，但地理位置并不算偏僻，整个地块正好正对昆明东西轴线人民西路，进出三环很方便。因为背靠棋盘山，片区内有昭宗水库和眠山公园，生态环境也不错，很早就有高端别墅项目在此落地，区域内最大的项目的森林湖，就是由云南城投开发的别墅洋房楼盘。另一个同期开发的项目林与堂，也是一个联排别墅项目。

云南城投开发的森林湖小区

林与堂别墅