做好商业提质“必答题” 以场景之新创生活之美与增长之实

城市商业是城市经济高质量发展的重要引擎，也是大力提振消费、全方位扩大国内需求的关键载体。为贯彻中央精神，完善现代商贸流通体系，商务部等5部门于今年10月联合印发《城市商业提质行动方案》。该方案旨在构建“全国示范步行街（商圈）—特色商业街区—一刻钟便民生活圈”的层级化商业体系，并推动商业发展与城市建设、人民美好生活等“四个融合”，标志着我国城市商业从追求规模的“增量时代”，迈入聚焦质量、效率与体验的“精益化时代”。

　　商业空间如何进化为人民生活的“复合场域”？系统性重构的商业体系又如何成为驱动城市高质量发展的核心引擎？中国城市报记者深入一线，进行采访报道。

　　筑基·便民生活圈：

　　消费网络“向下扎根”

　　清晨，上海市松江区方松街道居民吴新英下楼步行不到十分钟，便走进了塞纳新天地的室内网球馆。运动结束后，她顺手在商场超市买好了当天的食材。“从家里走过来不到10分钟，吃喝玩乐健身购物啥都有。”吴新英说，这种一站式满足的便利，已成为她家庭日常生活的新节奏。

　　这份便利，源于塞纳新天地长达七年的谋划转型。项目运营负责人介绍，商场从早期的“塞纳左岸生活广场”升级为融合运动、餐饮、社交的复合空间，引入了多家首店与网红品牌。成功的秘诀在于与社区的深度“双向嵌入”。“我们把市集、义诊、普法课堂主动办进周边小区，甚至和湖畔天地居民区正式结对，成了‘邻里搭子’。”湖畔天地居民区党支部书记俞祝玲对中国城市报记者表示，“这种‘社区到商圈’的双向嵌入、协同共生，把服务送到居民身边，把人气引回商业场景，形成了可持续的共建共享格局。”

　　在方松街道，这种围绕“谁在用、何时用、怎么用”的精细化运营已是共识。开元地中海商业广场的思路是打造“邻里客厅”，其负责人赵晗介绍：“与其频繁更换品牌，不如深耕场景。今年国庆中秋‘双节’，我们广场客流近40万人次，同比增长了12%。”通过盘活存量、精准运营，总建筑面积约153万平方米的方松街道商圈实现了整体“逆生长”。

　　方松街道的生动实践，精准呼应了《城市商业提质行动方案》将社区商业定位为整个体系“基础”的顶层设计。这并非孤立的地方探索，而是国家城市发展战略的组成部分。中共中央办公厅、国务院办公厅在《关于持续推进城市更新行动的意见》中明确要求，要“开展完整社区建设。完善社区基本公共服务设施、便民商业服务设施……构建城市一刻钟便民生活圈”。这一要求将补齐“一菜一修”“一老一小”等社区服务短板，上升到了构建安全健康、设施完善、管理有序的现代化人民城市的高度。

　　同时，为避免重复建设和资源浪费，《城市商业提质行动方案》及国家相关政策特别强调了规划的科学性与动态性，要求商业规划须与国土空间规划、城市更新规划“同谋划、同部署、同推进”。其背后的逻辑，是推动城市发展方式从外延扩张向内涵提升转变，通过城市体检精准发现需求，动态优化商业设施供给，确保宝贵的空间和资本投入能精准滴灌到人民最需要的地方。

　　中国区域科学协会副理事长、研究员冯奎向中国城市报记者表示，《城市商业提质行动方案》将社区商业提升至“基础性”地位，标志着城市发展逻辑的深刻转向：从依赖规模扩张拉动投资，转向通过品质提升激活内需。这要求城市治理重心，从追求宏大叙事，转向深耕微观场景的效能。他分析，激活内需的关键在于释放高频、稳定的社区消费潜力，其评价标准也必然从单一的“销售额”，转向更具温度感的居民“家门口”获得感与幸福感。

　　焕新·特色活力场：

　　商业价值“向上生长”

　　来自江苏省的游客周女士对安徽省芜湖市中山路步行街的变化感到惊喜：“我多年前来过这里，步行街基本是商铺，除了买东西，没有其他活动。现在不仅能逛湖、看展，还能听音乐会，逛街就像游园一样。”这条2005年就入选全国首批著名商业街的街区，曾因业态老化、设施陈旧而逐渐沉寂。

　　其焕新的关键，在于一次大胆的“运营前置”实践。项目相关负责人向中国城市报记者透露：“我们最大的突破是在规划图纸出来前，就邀请了行业头部企业全程参与方案策划和设计。他们从未来消费动线、商户组合实效、夜间灯光氛围等运营角度，反推硬件改造方案。我们的目标不是修一条漂亮的街，而是造一个能持续活化的‘城市会客厅’。”政府与市场联手，通过业态嵌入、景观植入、文化融入，最终实现了“湖街一体”的场景革新。今年国庆中秋假期，改造后的步行街举办系列主题活动，成功吸引客流超百万人次。

　　芜湖市步行街的复兴，是《城市商业提质行动方案》所倡导的“商旅文体健”深度融合的完美样板，其本质是通过城市更新为商业注入新动能。国家层面的《关于持续推进城市更新行动的意见》对此有系统部署，明确提出要“推动老旧街区功能转换、业态升级、活力提升”，并“改造提升商业步行街和旧商业街区，完善配套设施……丰富商业业态，创新消费场景，推动文旅产业赋能城市更新”。

　　这一政策导向为商业项目突破同质化竞争指明了路径：不再是简单的空间出租和商品销售，而是通过营造独特的文化体验和沉浸式场景来吸引消费者。政策同时鼓励以市场化方式盘活闲置低效的厂房、楼宇和传统商业设施，为其植入新业态新功能。更为重要的是，政策在资金端给予了创新支持，提出要“健全多元化投融资方式”，鼓励金融机构强化信贷支持，并推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），为存量商业的大规模改造升级提供了关键的金融工具。

　　“芜湖的实践，揭示了商业地产价值评估体系的根本性变革。”业内资深分析人士向中国城市报记者表示，商业项目的核心竞争力正从位置优势加速转向运营能力。在存量竞争时代，精细运营所创造的体验价值和文化认同，已成为比物理空间更为稀缺的资源。这不仅是市场自发的选择，更是政策引导的方向——REITs等金融工具的创新，实质是将可持续的高质量运营能力，转化为可定价、可流通的金融资产，从而为整个行业的转型升级提供了坚实的资本基石。

　　融合·城市新功能：

　　发展动能“向内融合”

　　商业空间的提质，其长远意义在于超越经济功能本身，深度融入城市治理与安全运行的肌理，成为现代化人民城市的有机组成部分。在上海市松江方松街道的开元地中海商圈，当地打造了全区首个商业广场法治文化阵地，将法治宣传自然融入购物环境。商场负责人赵晗认为：“法治阵地营造了良好的依法经营氛围，让消费者购物更安心。”这种软环境的构建，在关键时刻发挥了硬作用。此前，辖区某商场因二房东纠纷，多家商户面临被迫搬离。街道迅速启动“四所联动”机制，司法、公安、市场监管、律师事务所协同介入，最终促成和解，让法治力量为商圈健康发展保驾护航。

　　这看似是基层治理的案例，不仅与《城市商业提质行动方案》中“与城市运行相融合”的要求高度契合，并能在国家关于城市更新的顶层设计中找到明确依据。《关于持续推进城市更新行动的意见》将“开展完整社区建设”与“加强城市基础设施建设改造”“修复城市生态系统”等任务并列，系统性地提出了建设“宜居、韧性、智慧城市”的目标。这意味着，一个理想的社区及其商业设施，不仅是消费场所，还应是安全健康、管理有序、能够抵御风险、承载文化生活的综合性节点。

　　更深层次的商业提质，则要求其发展逻辑需要深度融入城市规划、建设与管理的全流程。在规划上，《城市商业提质行动方案》及国家城市更新政策强调商业规划应注重与国土空间总体规划、交通规划等有效衔接，形成“专项规划—片区策划—项目实施方案”的完整实施体系。

　　在功能上，政策尤为强调商业设施应增强复合性与韧性。国家明确要求，在城市更新中要“积极稳步推进‘平急两用’公共基础设施建设”，并全面排查更新城市燃气、供水、排水等地下管线管网，构建完善的城市防洪排涝体系。这实质上是要求商业空间在平时作为繁荣经济和便利生活的载体，在应急时能转化为物资保障、人员安置的关键节点，使其成为提升城市整体安全韧性和绿色低碳水平不可或缺的一环。

　　中国国土经济学会首席专家、国家发展改革委原副秘书长范恒山向中国城市报记者表示，城市商业的系统性重构，是推动城市内涵式发展的关键支点，其意义在于协同提升城市的“发展力、愉悦度与安全性”。商业提质通过优化业态激发经济活力（发展力），通过营造场景提升生活品质（愉悦度），通过功能复合增强风险抵御能力（安全性）。中国城镇化促进会副主席、上海交通大学城市科学研究院院长刘士林认为，这一过程深刻体现了建设“人民城市”的核心理念：城市发展的最终目的，是从以“物”为中心的规模扩张，转向以“人”为核心的高品质生活营造。以商业提质驱动的城市更新，正是这一理念在城市微观空间中的具体实践与制度创新。

■中国城市报记者 孙雪霏

■内容编辑 刘蕾