房屋律师：签了“长期租赁”拿不到产权？这类协议法院不认

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2017年3月，张先生向甲公司支付78万元，用于取得一套位于某村集体土地上的房屋。随后，甲公司将此前签署的《房屋买卖合同》收回，并于2017年7月3日与张先生签订一份《房屋租赁协议》，约定将一号房屋（建筑面积147㎡）以78万元“租金”长期租给张先生使用。

协议中写明“年限：长期”，并赋予张先生对房屋的“所有权”、转租权及拆迁补偿权益。甲公司开具的收据也注明为“房费”。

然而，张先生在后续尝试办理过户时发现，该房屋建在农村宅基地上，而他并非该村集体经济组织成员，根本无法取得产权。于是，他将甲公司诉至法院，请求确认《租赁协议》无效，要求返还78万元及利息。

甲公司辩称：协议名为租赁，内容也明确是使用权出租，租期实际为20年，剩余年限属“赠与”；房屋系合法建设，公司有权出租；双方已履行多年，现反悔有违诚信。

二、裁判结果

法院最终判决：

确认张先生与甲公司于2017年7月3日签订的《房屋租赁协议》无效；

甲公司于判决生效后7日内返还78万元，张先生同时返还一号房屋；

驳回张先生关于利息的诉讼请求。

三、法院说理

法院认为：

名为租赁，实为买卖：78万元远超正常租金水平；“长期”租期突破法律规定的20年上限；协议赋予“所有权”“拆迁补偿权”等物权属性；收据写“房费”——种种迹象表明，双方真实意图是房屋买卖。

规避法律强制性规定：涉案房屋建在农村宅基地上，张先生非本村集体成员，依法不得购买。双方以“长期租赁”形式变相买卖，违反《土地管理法》等强制性规定，合同无效。

过错共担，利息不予支持：甲公司作为开发企业，明知政策限制仍设计此类交易，存在主要过错；但张先生作为完全民事行为能力人，在协议明确写“农村宅基地”的情况下仍签约，未尽审慎义务，亦有过错。因此，资金占用利息与房屋使用费相互抵销，互不支付。

四、律师提示

本文由北京房产律师靳双权律师团队整理，旨在提醒大家。

“长期租赁”≠安全买房：农村房屋、小产权房常以“20年+免费续用”“永久使用权”等话术包装销售，本质是规避法律禁止性规定，合同极可能被认定无效。

非本村人勿碰宅基地房：无论协议写“买卖”还是“租赁”，只要实质是转移房屋控制权，且买受人非集体经济组织成员，法院大概率认定无效。

即使拿回本金，也可能损失利息和机会成本：本案虽返还78万，但多年利息、房价上涨收益均无法主张，且需腾退房屋，实际损失远超账面数字。

开发商“合法建设”不等于可自由买卖：即便有村委会合作、政府批文，只要土地性质是集体所有，对外销售仍违法。

建议：凡涉及农村房屋、集体土地上的“购房”“长期租赁”，务必先咨询专业律师，切勿轻信“内部指标”“政策特批”等说辞。