房屋律师：农村房屋买卖无效，如何追回损失

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

2001年，村民张建国与李秀兰夫妇（买方）向同村村民王强（卖方）购买一处农村房屋——一号房屋，包括红砖房5间、青砖房3间及院内树木，总价11,200元。双方签订《房屋买卖协议》，王强交付房屋，张李夫妇入住至今。

2022年，因权属争议浮现，张李夫妇起诉确认合同有效，A号判决认定协议有效。

但随后，案外人赵先生（实际宅基地使用权人）提起诉讼，主张该宅基地归其所有。经审理，B号判决最终确认：一号房屋所占宅基地确属赵先生合法所有，王强当年系无权处分。法院判令张李夫妇腾退宅基地，并明确其可就损失另行向王强追偿。

于是，张李夫妇起诉王强，要求：

返还购房款4200元；

赔偿因合同目的无法实现造成的可得利益损失25万元。

王强同意退还房款，但认为损失金额过高，且自己并非恶意违约。

二、裁判结果

法院判决：

王强返还购房款4200元；

王强赔偿可得利益损失174,720元。

三、法院说理

法院认为：

卖方构成根本违约：王强明知宅基地非自己所有，仍出售房屋，导致买方23年后被迫搬离，合同目的完全落空。

买方亦有过失：作为同村村民，未核实宅基地权属，轻信“口头手续”，应自担30%责任。

可得利益按区位补偿价酌定：虽房屋未列入拆迁范围，但农村宅基地流转价值通常以“区位补偿价”衡量。参考当地拆迁政策标准，按1200元/㎡ × 208㎡ = 249,600元计算总价值，王强承担70%，即174,720元。

法院强调，即使合同曾被确认有效，但因标的物权属存在根本瑕疵，最终无法履行，卖方仍需承担主要违约责任。

四、律师提示

农村房屋≠可自由买卖

宅基地属于村集体所有，即使同村交易，也必须确认使用权归属，否则可能“房财两空”。

“住了20多年”不等于“拥有产权”

长期占有不能对抗真实权利人。一旦权属争议爆发，买家只能向卖家追责。

可得利益可依法主张，但需合理依据

法院会结合区位价值、政策标准等综合评估，而非支持任意高额索赔。

交易前务必查清“三权”：

房屋所有权

宅基地使用权

是否存在共有权人或隐性权利人

口头承诺不可靠，书面权属证明才关键

“帮忙办手续”“村里都认”等说法，在法律上毫无保障。

北京房产律师提醒：

农村房屋买卖看似便宜，实则暗藏巨大法律风险。

没有权属证明的“便宜房”，可能是最贵的陷阱。