“不做开发商”的贝好家 希望以用户思维重构开发模式

先锋流线造型立面、花瓣般舒展布局、原始感川西风格立体景观、六感全场景智能……一栋只存在于理想中的未来住宅，近日在成都金融城三期惊艳亮相，并引发业内的广泛关注。

这个名叫“金融城·贝宸S1”的项目，由贝壳旗下的贝好家独力打造。贝宸S1示范区开放以来，吸引了50多家房地产开发商、地产服务商等前来考察，这种关注度十分罕见。

“贝宸S1从建筑设计、材料选用到施工细节和人性化细节，考虑非常周全，相较于传统产品有很大的迭代和提升。”一家全国头部房企的集团设计总表示，贝宸S1的建设成本投入，超过了很多上海、深圳的顶豪，“在成都市场出现这样的顶豪产品，我们很受震撼。”

从业者对贝宸S1的赞叹，不仅来自于产品本身，更来自其开创性的运营模式：C2M。

C2M（Customer to Manufacturer）即“从消费者到制造者”，是指消费者直接参与产品的设计、制造和生产。在这个模式中，制造商直接和消费者沟通，根据他们的反馈来制造产品，以生产出更符合市场和消费者需求的高质量产品。

分析人士指出，这一模式契合了当前市场供需关系的变化，并与“以人定房”的政策思路不谋而合。从这个意义上说，贝宸S1在开发模式上有着超前的先进性。

这既源于贝好家对客户需求的深刻理解，也体现出大数据AI时代对房地产业变革的推动力，其样板价值不可小觑。正如贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚所说，“房地产发展30多年，‘客户主权’第一次站在了核心位置。”

“时代之作”

2024年9月20日，贝好家以10.76亿元总价竞得成都金融城三期地块，折合楼面价27300元/m²，一举刷新了成都市住宅用地楼面价纪录。

这是贝好家首次独立拿地。

2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略升级，贝好家作为新的“一翼”正式亮相，其定位不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，宗旨是以C2M为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。此后，贝好家与多家房企合作，在全国落地十多个项目。

贝好家竞得成都金融城三期地块仅半年后，一路之隔的另一地块便以41200元/m²的价格出让，成为成都单价新“地王”。这也使贝宸S1产生超过1.3万元/m²的土地增值。

“是将价差放入利润，还是转化到产品中？”贝好家产品总设计师郭旌介绍，“管理层很快决定，将数亿元的价差投入到产品打造中，转化为客户的长期居住体验。”

作为一个面向未来的“样板楼”，贝好家在该地块的投入上近乎“不惜成本”。

最终，贝宸S1的建造成本达到3万元/m²以上，甚至超过了土地成本，这在过往的住宅项目中极为少见。按照项目每平米6万多的均价计算，几乎紧贴成本线。

2025年10月底，经过14个月的打磨，贝宸S1正式开放全景示范区。一经问世，108套建面约275-560㎡的住宅宛如108个“智慧生态舱”，充满生态感和未来感，被业内评价为“新自然主义的时代之作”。

建筑立面是楼盘的“第一眼美学”。目前，国内一线豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，贝宸S1则以超过4000元/㎡的建筑立面成本，结合UHPC（超高性能混凝土）、双曲线蜂窝铝板、玻璃幕墙和贝壳造型的阳台花盆，创造出了先锋艺术感十足、传世隽永的建筑立面。

让建筑、生活与自然无界融合的全维立体景观，是贝宸S1另一项特色。基于大数据洞察与潜在客户调研，项目早期确立了“风景里的家”的景观设计目标，并对主入口、下沉庭院、开敞式架空层、单元大堂及第五立面（建筑屋顶面）等空间进行立体景观设计，引入两百余种特色植物、千余吨天然石材，让贝宸S1的景观体验充满“虽由人作，宛自天开”的自然野奢感。

此外，贝宸S1在智慧安防、无感通行、智慧地库及全屋智能等领域进行了“饱和式超配”，成为全球领先的可批量交付高端智能住宅标杆。例如，在375㎡户型中，贝宸S1共接入环境控制、安防感知、影音娱乐、家用电器等19大类、超310个智能设备，达到国内高端智能住宅平均水平的4倍。

这样一部备受关注的“时代之作”，不仅行业内叫好，在市场上也十分“叫座”。根据成都市住房和城乡建设局最新网签数据，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上的住宅（含别墅）中，开盘不足一个月的“金融城·贝宸S1”累计网签达20套，跻身全市全年累计网签量第二名。

“C2M”理念下，模式重构和系统创新成为可能

作为贝好家首个自主操盘项目，“金融城·贝宸S1”也是充分验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”。

在项目打造上，贝宸S1不仅集结了建筑、景观、精装、机电、工程、材料等各领域的顶尖大师、头部供应商，还充分尊重“客户思维”，与客户携手探讨和创造每一个方案。

对“客户思维”的尊重，建立在大数据的基础上。

作为一家科技驱动的平台企业，贝壳拥有深厚的数据积淀，对于客户的行为与偏好有着细致的刻画。这也使得贝宸S1的设计突破了许多房地产开发设计的“惯例经验”。

例如，传统住宅强调“坐北朝南”，但贝好家通过对成都高净值客户的调研发现，在日照较少的成都，超过70%的客户认为“景观视野的价值高于房屋朝向”。为此，贝宸S1突破了传统“正南正北”格局，将四栋建筑巧妙偏转，形成如花瓣般舒展的布局，让每一户未来都能在室内主视野面，欣赏到约350米高的交子云塔等金融城盛景。

此外，贝好家团队还对区域内的潜在客户做实地调研，在产品打造上汲取建议。例如，贝宸S1还在老人房交付泡脚池，在卧室增配弥散式增氧机、设置三台嵌饮机让业主十步之内喝上直饮水，交付六台冰箱以满足多场景使用需求，为家政间洗衣机抬高67cm避免弯腰操作，对地下车库转弯半径进行改良以提升行车舒适度，以及系统规划小区外卖快递配送方案、垃圾清运方案……

这些过往住宅设计中常被忽略的“小事”，都让贝宸S1更显“不一样”——它不仅采用大量天然奢石、美诺“11件套”高端家电等来打造豪宅体验，更应用大量的创新材料与智能科技，同时对业主长期居住体验的各种细节予以极大关注，强调“是豪宅，也是好家”。

贝宸S1合作的建筑设计大师孟凡浩表示：“贝宸S1是一个很不一样的项目，我们第一次直面终端消费者，真正实现了从客户出发的设计，最终在建筑规划布局、户型构型、立面体系、实施策略等全过程中，实现了高度定制化与系统性创新。”

孟凡浩所说的“高度定制化”，契合了房地产市场供需关系的变化。

徐万刚指出，从2021年开始，房地产市场已经“历史性地”从卖方市场转变为买方市场。供求关系的变化，使得客户需求真正成为市场的核心。他认为，必须要以客户为中心来构建房地产开发新模式，“如果不能站在客户视角，我们就找不到新市场格局下的解题思路。”

当前的房地产市场从主要解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，人民群众的住房需求已经从“住有所居”变成“住有优居”。

这种变化正在倒逼房地产运营模式的重构。拥有大数据、产业链重构的能力，并真正尊重客户需求的企业，正在使房地产的“私人定制”成为可能。

徐万刚指出，从贝好家成立起，定位就不是房地产开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。在贝宸S1、贝涟C1之后，贝好家不再独立操盘。贝好家的体系能力丰富后，在轻资产模式下，理论上可以做更多项目。

这让贝宸S1对贝好家的战略意义更为凸显。徐万刚表示：“贝宸S1是贝好家的‘样板楼’，我们当然会更珍惜客户口碑，不但要把房子建得足够好，也要确保把未来的物业做得足够好。这对贝好家的长期发展、持续获取合作伙伴的信赖，都有重要意义。”

但这一项目的成功，证明了贝好家C2M模式的可行性，其对房地产业的启示意义不容忽视。正如徐万刚所言，中国房地产领域，也许不需要多一家名叫“贝壳”的开发商，但应该需要一个更有客户视角的“好伙伴”。