左右互博，中海的考验来了

文/上海进深 严明会

中海云邸玖章“中区”来了？

拿地三周后，杨浦区定海社区N090602单元K8-03地块（定海路街道142街坊）商品住宅项目规划设计方案公示。

项目拟建5栋15-17F小高层住宅，每栋楼首层局部架空，总高11F的保障房位于3号楼东单元。

1#、3#、5#、6#楼均有连廊，一梯两户配置；唯一没有连廊的2#楼预计是楼王大户型，位于小区中轴线上，一梯一户配置。

从楼栋轮廓来看，预计会有多阳台。

小区人车分流，人行出入口位于西侧的贵阳路上，机动车出入口位于北侧的波阳路上，该侧还设置有临时上下车停车位。

11月24日，上海第九批次土拍中，中海以约21.77亿元的底价竞得杨浦区N090602单元K8-03地块，成交楼板价6.88万元/㎡，地块无中小套型比例要求，装修标准不低于4000元/㎡。

该地块容积率2.28，建筑面积约3.17万方。位于杨浦滨江南段，距离12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，与内环线、中环线的直线距离分别约1.8公里、800米，离黄浦江岸也不到800米。

这块地位于中海云邸南区和北区之间。

去年10月，中海竞得地块北侧的G2-5地块、K2-04地块，成交楼板价6.92万元/㎡，溢价率2.32%，即中海云邸玖章北区所在地块。

去年11月，南侧的K8-05地块同样由中海竞得，成交楼板价约7.33万元/㎡，溢价率16.33%，即中海云邸玖章南区所在地块。

地块的建设单位为“上海海瑧房地产有限公司”，与中海云邸玖章同属一个项目公司，法定代表人刘慧明，此人是中海华东区域总经理。

新地块未来可能继续沿用“云邸玖章”系列名称，若四个子地块联合开发，将有助于摊薄该系列的整体拿地成本。

至于最终是整合为统一社区，还是各自独立运营，仍需视开发商后续规划而定。

目前在规划图中，新地块与云邸玖章南区是没有连接的。

中海若是按新规打造项目，加上地价成本相对较低，有可能会背刺南区和北区房源，这对中海也是个考验。

周边竞争楼盘较多，除了中海云邸玖章之外，在售新盘还有缦云上海、中建壹品·外滩源著、保利誉滨江等。

中海云邸玖章，这个曾经三开三罄的杨浦滨江红盘，如今也不得不直面市场压力，项目认购率从巅峰时期的240%高位腰斩至120%。

云邸玖章南区在今年4月、6月、10月、11月此次开盘，推出417套房源，目前已售262套，去化率63%。

北区在今年6月推出105套房源，已售78套，去化率74%。

11月22日，该区86套房源过会，推出1#楼104㎡房源，均价10.5万/㎡，也是该项目入市最便宜的一批了，最终收获50组有效认筹，于12月5日开盘。

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