上海楼市，开始消费降级

　　楼市最大的风险是，一边消费降级一边疯狂建好房子。

　　都在说房地产没了金融属性，纯粹是消费品。

　　各个行业都在消费降级，房地产能跑得了？

　　消费降级影响太大。

　　茅台最贵时超过3000，现在已经跌破1499。

　　豪车销售大幅下滑，玛莎拉蒂grecale只要35.8万。

　　奢侈品衣服都在打折，欧洲人已经不知道该卖什么给我们了。

　　连吃饭都变得抠门，餐饮消费大幅下滑。

　　很多人说房价下滑是因为人口减少，需求减少。

　　其实纯扯淡，好房子永远有需求。

　　只是大家消费降级，不想花那么多钱了。

　　结婚率、出生率确实下滑了，死亡率没下滑吧。

　　但是高价墓地卖不动了，上海很多墓地直降50%。

　　连死人都在消费降级。

　　房地产再特殊也是经济的一环，整个经济是一张网，房地产的问题就是经济的问题。

　　租金已经大幅下滑。

　　一个朋友租在顾村保利某小区，年初房东主动联系他降500，怕他不租了。

　　租客天堂九亭早就降了，九城湖滨101平三房，原来能租7000以上，现在只有5000多。

　　中介说租客都不想花钱，有些三房换两房，有些干脆租远一些。

　　上班不赚钱，还租那么近干嘛，多坐两站地铁没什么。

　　自己只是牛马，何必住在磨盘旁边。

　　有钱人也不想花钱了。

　　汤臣一品原来十万打底，现在7万多就租得到。

　　2024年开始，上海流行了一波反向置换。

　　有些高杠杆买房的，收入下滑后压力增大，换个小房子减轻压力，或者干脆换去郊区。

　　有些中年人孩子读大学了，家里大三房用不到，开始换两房。

　　直接原因是财务方面，尽量少背贷款。

　　其实本质也是消费降级。

　　消费降级，会重构上海楼市。

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　　看到这肯定有人说不对啊，楼市在消费升级。

　　现在的新房那么好，四代住宅、新规产品比之前好太多了。

　　问题是新房已经成了少数人的游戏。

　　今年新房一共才成交4万套，里面有多少是大家说的好房子？

　　之前新房能卖掉8万9万套，现在打对折，说明有些楼盘已经脱离群众。

　　全套嘉格纳对生活品质提升不大，却需要多花几十万。

　　何必呢。

　　新房套均总价已经超过1000万，有几个人买得起？

　　今年二手房已经卖掉23万套，这才是基本盘。

　　大家看不上的临港滴水湖馨苑、曹路动迁房、徐泾动迁房、九亭刚需房卖到飞起。

　　再说新房真的升级，就大大方方搞大户型、好房子。

　　现在怎么搞的？

　　阳台送面积、阁楼偷偷改成卧室、孩子睡到飘窗上。

　　这是哪门子升级。

　　很多客户也开始觉醒了，有些升级对自己没太大意义。

　　随着房地产金融属性的消失，大家买房越来越理性。

　　房子跟茅台一样，成本很低，卖多少钱完全看共识。

　　茅台成本说法不一，有人说60，有人说100多，反正最高不超过200。

　　房价的大头是土地出让金，真正的建造成本就几十万，一两百万。

　　共识是很脆弱的东西，外部环境变了、人变了，共识就要变。

　　消费降级后，大家对于房子定价标准肯定变了。

　　当然不是说好房子没价值，好东西永远有价值。

　　只是消费下行后，大家首先就要减少非必要支出。

　　海底捞服务好，但是隔壁火锅店味道还行价格便宜，就别为海底捞服务员买单了。

　　一切溢价消费可能都要价值重估。

　　上海楼市最先被重估的是学区。

　　一梯队学校好不好？肯定好，但是二梯队好像也够用。

　　花那么多钱追求学区，性价比高吗？

　　不如少花点钱买学区，多花点钱改善居住品质。

　　老破小学区房迎来了整体重估，领跌上海。

　　潍坊一村之前超过10万，现在已经跌破4万。

　　当然这里有单学区因素，也有学区整体估值的下行。

　　未来进入理性市场，房子的各个维度可能都要重估。

　　人车分流好不好？肯定好，但是你愿意花多少钱换过去？

　　大理石外立面有逼格，逼格能为我们带来什么？

　　上海的房屋品质，尤其是豪宅，其实已经领先全球。

　　东京的顶级公寓，装修完全没我们富丽堂皇。

　　很多伦敦人住几百年的老房子，户型跟我们怎么比。

　　他们不想换新房、不想装修的好一些？

　　肯定想，只是代价问题。

　　愿意花多少钱在这些东西上，决定溢价高低。

　　环二见过很多客户，疯狂追求好房子。

　　一方面是对生活品质有要求，另外就是觉得好房子更保值。

　　数据上也是这样，最近这几年就是次新房更保值。

　　次新房保值，让大家更加追求次新房，陷入了良性循环。

　　这时就出现一个矛盾，次新房金融属性更强，一些东西就有了泡沫。

　　我们愿意多花200万买人车分流小区，是因为未来也能多卖200万。

　　享受了生活品质，钱还能收回来，不买好房子是傻子。

　　如果多花的这200万未来不给你了，你还愿意买好房子吗？

　　当好房子也不保值了，追求好房子的会不会减少？

　　之前学区房就这样，愿意多花200万买学区，是因为相信未来有人接盘。

　　读九年好学校，未来还能原价卖掉，这不是天上掉馅饼？

　　如果是纯消费，花200万在教育上，很多家长就不愿意了。

　　其实上海很多好学校花钱就能进，就几十万的事儿。

　　租房上就看得出来，越好房子租金回报率越低。

　　老破小租金回报率能到2.5%，有些能到3%。

　　次新房一般只有1.5%。

　　多花一倍多价格买人车分流小区可以，多花一倍多价格租，大家就不愿意了。

　　租金跟房价的关系很复杂，这个对比肯定是因素之一。

　　我们用了30年就走完了西方国家几百年的路，房地产也一样。

　　每过两三年产品就迭代一遍。

　　刚买的新房，过几年就过时了，我们对产品变老形成了天然恐惧。

　　但是房地产已经到头了，未来的产品迭代一定降速。

　　开发商已经把所有的人类智慧，设计理念、材料、工艺，都用在了房子上。

　　现在科技遇到瓶颈，审美遇到瓶颈，后面颠覆性创新肯定减少。

　　对产品过时的焦虑减少，新房、好房子价值有可能重估。

　　上海整体是置换市场，未来一段时间好房子还是好卖。

　　人车分流、大理石外立面、豪华装修大堂还是很多人的追求。

　　环二只是在想，20年后这些溢价元素还能卖多少钱？

　　20年后的年轻人，愿意为这些花多少钱？

　　目前追求这些的大部分是中产。

　　豪宅不用追求，这些都是必备。

　　穷人不好收割，他们宁愿买毛坯房自己装修，别的没有，时间有的是。

　　其实付得起溢价的中产在减少。

　　富人永远有钱，穷人永远是大多数，这次经济转型滑落的是中产。

　　金融业限薪、房地产业下行、互联网见顶、外企搬走，打击的就是中产。

　　能为好房子付得起溢价的人减少，这时好房子井喷，楼市注定要重新洗牌。

　　苏州河、黄浦江交汇处的西北角，杨浦、虹口、闸北交汇处，次新房数量未来会翻三倍。

　　好房子管够，溢价还能维持多久？

　　好房子不保值了，愿意置换的人会不会减少？

　　随着经济见顶，整个社会都发生了重大变化。

　　甚至连好房子的定义都会重估。

　　大堂装修的跟酒店一样就是好房子？

　　外立面金光闪闪就是好房子？

　　会所富丽堂皇、公区奢石上墙就是好房子？

　　我不知道，恐怕大家也不知道，整个行业也没人知道。

　　只是现在共识是这样，就只能往这个方向卷。

　　有些楼盘已经把奢华做到极致，楼书里用的词语都是形容凡尔赛宫、形容故宫的。

　　有些楼盘环二走进去都觉得有压迫感。

　　可能是环二段位不够吧，王健林许家印这种大佬会喜欢。