专业文章丨次承租人是否可以排除出租人的强制执行

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（本文转载自北京市京师郑州律师事务所）

一、引言

在“买卖不破租赁”原则与强制执行程序的交汇点上，次承租人能否排除出租人的债权人申请对租赁物实施查封、扣押、拍卖，已成为实务与学理持续争论的难点。传统民法以合同相对性为纲，将次承租关系定性为单纯债权，否定其对抗力；《民法典》第725条虽确立“所有权变动不破租赁”，却未明确次承租人是否享有同等待遇。执行程序中，人民法院依《查封扣押冻结规定》第26条、第民事执行中拍卖变卖财产规定》第31条，以“占有”与“登记”作为权利外观审查标准，导致实践中存在争议，学界亦也有不同的观点：债权说担心泛化对抗力会侵蚀交易安全；物权化说主张符合公示要件时应类推适用《民法典》第725条；折中说则提出以执行异议之诉为程序载体，通过“善意、有偿、已占有、剩余租期较长”四要件进行个案权衡。实践中次承租人面临“租金已付、房屋被拍、搬迁无门”的三重风险，本文将从租赁基础、合同相对性、对抗执行权利来源三方面对次承租人是否可以排除出租人的强制执行的问题进行回应。

二、次承租人的租赁基础及权利来源

首先，权利基础在于转租合同之债。依《民法典》第716条，转租须经出租人同意，否则出租人可解除原租赁合同；一旦解除，承租人对租赁物丧失合法占有权利来源，次承租人即陷入无权占有状态，其主张排除执行便失去正当性。故次承租人租赁权能否存续，需要以租赁合同持续有效为前提。从合同主从关系来说，出租人与承租人签订的是主合同，承租人与次承租人签订的为从合同，出租人与承租人之间租赁合同关系的存在，是承租人占有、使用房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用房屋的合法依据。出租人与承租人房屋租赁关系解除后，承租人丧失了合法转租房屋的依据，次承租人继续占有、使用房屋即属于无权占有。

其次，权源外观依赖“占有”与“书面转租”双重要件。执行程序中，法院依《查封扣押冻结规定》第26条判断“是否已合法占有”，若次承租人仅有转租协议，而无对房屋直接、公开、持续占有事实，则难以对抗申请执行人。

最后，权利上限不得超越承租人本身。即便转租合法且已公示，次承租人所取得的也只是“剩余租赁权”，其期限、用途、租金数额均受原合同约束；若原合同因违约被解除或被拍卖导致所有权变动，次承租人只能在剩余期限内依《民法典》第725条向新所有权人主张“继续履行”，而不得阻止强制执行。

综上，次承租人的“租赁权”并非原生权利，而是对承租人既存债权的再处分。次承租人的权利来源于承租人，其对租赁物的占有、使用等权利以承租人对租赁物享有合法权利为前提。若承租人对租赁物的权利已被生效法律文书否定（如承租人提出的案外人异议被驳回），或承租人本身不享有足以排除强制执行的权利，次承租人通常无法单独对抗强制执行。

三、典型案例

(2023)闽02执异162号

某银行股份有限公司厦门分行（以下简称某银行厦门分行）与鑫某顺公司、徐某、沈某勇金融借款合同纠纷一案，因三债务人不能履行还款义务，某银行厦门分行申请将抵押物折价拍卖、变卖后所得价款优先受偿，并向福建省厦门市中级人民法院申请强制执行，执行依据为厦门市鹭江公证处出具的（2013）厦鹭证金字地01400号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。厦门市中级人民法院受理执行案号为（2014）厦执行字第374号。执行过程中，案外人方某鑫以本案被执行人徐某与方某鑫就案涉房产签订的租赁合同有效为由提出执行异议。2017年12月20日，厦门市中级人民法院作出（2017）闽02执异292号执行裁定，驳回方某鑫的案外人异议。后方某鑫不服该异议裁定，提起案外人异议之诉，厦门市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）闽02民初290号民事判决，驳回方某鑫诉讼请求。2022年6月20日，厦门市中级人民法院作出（2022）闽02执恢96号执行裁定，恢复对该案执行。案外人武汉万某住房租赁服务有限公司（以下简称万某公司）依据买卖不破租赁原则提出执行异议。厦门市中级人民法院于2023年7月14日作出(2023)闽02执异162号裁定：驳回万某公司的异议请求。该裁定已发生法律效力。

法院认为，本案争议焦点主要有三：一是本案执行异议的性质；二是本案执行行为合法性；三是关于万某公司的租赁权利如何保护。

其一，关于本案执行异议的性质。本案中，案涉房产的所有权人是被执行人徐某，而本案异议人所主张的权利来源是与方某鑫签订的租赁合同，而非与被执行人签订的租赁合同，且方某鑫所依据的其与徐某之间租赁法律关系已经被2017年案外人异议救济程序中生效法律文书作出认定，不具有对抗强制执行的效力。因此，万某公司所主张的权利来源已经不复存在，对其异议请求应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百三十二条的规定进行审查，即对本案查封、腾退案涉房产的合法性进行审查。

其二，关于本案执行行为合法性的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，2020年修正）第二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号，2020年修正）第一条的规定，执行法院可以查封被执行人名下的不动产并应当及时采取拍卖、变卖等执行措施。本案中，案涉房产登记在被执行人徐某名下，长达近十年的时间中因被执行人、案外人等缘故未推进房产的处置，人民法院在2023年依法再次启动司法处置程序符合法律规定。

其三，关于万某公司的租赁权利如何保护的问题。本案中，万某公司取得租赁权如前所述不具有排除强制执行的权利来源，且即便是在时间节点上，其权利取得的时间也远在本案抵押权设定和法院查封之后，更无法排除强制执行。作为专业从事租赁行业的商事主体，其应当具有判断从承租人处转承租不动产所面临法律风险的能力、条件和方式，其在本案强制执行中受到的损失属于其自身所面临的商业风险，可以通过主张违约责任的方式另行救济。

四、律师观点

（一）次承租人排除执行的条件

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。

由上述规定落点于房屋租赁关系模型中，次承租人想要排除执行首先要证明转租关系的合法性与真实性，进而判断该租赁权利是否能够对抗强制执行，次承租人申请排除执行需满足承租人权利合法有效、租赁权设立时间早于抵押权或查封等条件。若承租人权利已被否定，次承租人通常无法通过“买卖不破租赁”主张排除执行，如主合同已经到期或者解除，那么转租合同就无继续履行的可能性，该权利也不能成为排除执行的来源。

（二）买卖不破租赁原则的抗辩效果

次承租人的权利完全依附于承租人，若基础租赁权已被生效裁判否定或设立时间晚于抵押登记及查封，次承租人权利晚于抵押和查封的当然不具备法律对抗要件，且查封公示状态推定其应知风险，则次承租人无权以“买卖不破租赁”对抗执行；

（三）次承租人可依据合同相对性主张承租人分担租赁风险

作为商事主体的次承租人未尽产权审查义务（抵押、查封及前手租赁权效力），其商业损失应向合同相对方追偿而非阻却执行。就合同效力而言，只要不存在法律上无效情形的情况，合同应当有效，不以是否擅自转租为前提。次承租人既可能向承租人主张缔约过失责任，也可能主张违约责任，更有利于次承租人权益的保护。

作者介绍

祁煊杰 律师

北京市京师（郑州）律师事务所

党委法律顾问事务部

中共党员，法律硕士。

执业领域:政府法律顾问、企业法律顾问、民商事诉讼等。