美联储降息+房贷贴息，上海房价会涨吗？

美联储降息+房贷贴息，上海房价会涨吗？内行人戳破关键真相

昨天美联储宣布降息后，今天又有很多朋友来问房贷贴息的事，其实我昨天已经讲得很明白：贴息就和生孩子前三年发3600元补贴一样，核心目的就是吸引新用户上车。所以那些听自媒体吹风，觉得存量房贷也能享补贴的朋友，别再做梦了——过去几年每一轮楼市救市、刺激政策，已经上车的老业主从来都不在考量范围内。

那贴息对上海房价到底有没有影响？关键看政策覆盖范围：是只补贴新房，还是新房、二手房一起补。力度最大的情况，就是首套房新用户无论买新房还是二手房，房贷都贴息1%，这种最理想的政策能拉动大家上车吗？结论很明确：一定会。

我今天看市场数据都惊呆了，比如潍坊板块，房价已经跌到三字头（每平3万多），高点时每平11万的房子，一套四五十平的两房只要一百多万，租金能租四五千。这种情况下，要是首套房利率降到两个点出头，对低总价刚需群体来说，买房比租房还划算——哪怕买了之后转手出租，完全能以租养贷，每月还能多剩1000块生活费。所以本身观望低总价房源的刚需，大概率会趁机上车，这也能拉动上海楼市的置换链条，让一两百万的老破小、动迁房流通起来。

但有个核心问题要认清：就算政策给到最理想状态，靠贴息上车的刚需，本质上都是本来就有买房计划的人，只是之前在观望，纠结今年、明年还是后年买（毕竟房价一直在跌）。至于纯投资客，绝不会因为贴两三年利息就去买老破小，所以政策顶多是把未来的购买力提前到今年释放，本质还是透支未来需求。

上海楼市从2023年到现在，出台的所有刺激政策其实都一个逻辑：2023年9月的认房不认贷、2024年放松社保门槛、降契税、降交易税费、放宽普通住宅标准，再到2025年8月外环外放开购房套数限制，核心都是让有买房意愿的人尽早上车。而那些本就不想买，或是没能力买的人，再怎么刺激都没用，甚至刺激越多，他们越觉得房价还会跌，越想再等等。

这也是上海能出的政策越来越少的原因——所有政策都是在透支未来购买力。有人会问，要是上海全放开限购，不用社保随便买，会不会不一样？其实本质还是一样的，依然是透支未来需求。全中国目前没上海社保，但有能力、有意愿买上海房的人就那么一批，今年放开他们今年买，明年放开明年买，限购和社保门槛只决定他们进场的时间，不改变总需求总量。至于全国广大二三四五线城市的普通老百姓，就算上海不限购了，大部分人也根本不关心，没能力也没意愿入局。