还不起房贷就把房还银行？债务真能两清吗？

还不起房贷就把房还银行？债务真能两清吗？美国百年房贷制度给答案

“还不起房贷，把房子还给银行就行，债务关系两清，损失由银行承担”，这话你大概率听过；也常有人说“房贷透支未来30年消费”。先不纠结这话对错，咱们先聊个核心问题：房贷诞生之初，就有人想到过这些隐患吗？又该怎么解决？

其实古代就有类似房贷的形式，只是期限很短，大多只有三五年。直到1933-1934年美国大萧条期间，罗斯福政府才推出现代化房贷制度，将贷款期限延长至15-30年。设计初衷很简单：期限拉长，即便总利息变多，老百姓每月月供压力会大幅减轻，能更轻松买房、释放消费需求。

但制度出台后，民众却不买账——房贷划算的前提，是房价涨幅能覆盖利息加房租，可大萧条时期房价下跌、经济下行，大家优先考虑保住收入和存款，而非买房消费；没人买房消费，房价和经济又会进一步恶化，房贷制度反而成了“经济上行期有用、下行期失灵”的工具。

不过巧的是，美国是联邦制，各州有独立法律和法院。1933年，加州法院出台新规：辖区内公民若无力偿还房贷，只需把房子还给银行，哪怕房屋现价低于贷款余额，债务关系也彻底了结，银行不能再追缴差额欠款。加州法院这么判，核心原因有两点：

一是房贷审批时，银行已评估过房屋价值，如今房价下跌、资产缩水，是银行自身经营评估能力不足，与借款人无关；

二是若允许银行追缴差额，可能催生银行与开发商联手炒高房价、高价卖房放贷赚利息的乱象，法院需以公平为原则，推行无追索权房贷法律。

这条法律的效果很明显：

一方面，刺激有买房需求的人入市，不用过度担心房价下跌风险，即便买贵了，还不上贷时退给银行即可，无后续债务压力；

另一方面，带动有房贷人群敢消费——房价下行期，哪怕收入没减少，人们也会怕房贷余额超房屋价值，拼命缩减消费、增加储蓄，反而加重经济危机，而无追索权法律恰好盘活了房地产与消费市场。

后续数据也印证，1930年代及之后每次美国经济危机，加州及跟进无追索权法律的州，经济复苏速度都比实行有追索权的州更快；等经济回暖、收入上涨，房贷压力自然也会减轻。这一经济现象，后来被普林斯顿大学经济学教授阿蒂夫·米安和阿米尔·苏菲总结在《债务之屋》（House of Debt）一书中。

这时难免有人疑问：老百姓债务清了，大量房子归银行，银行会不会倒闭，反而拖累经济？从历史数据看，美国实行无追索权的州，房贷违约率确实比有追索权的州高20%以上，银行损失更大，但并没有出现更多银行破产的情况。

核心原因是，无追索权制度下，银行会更重视房价风险：房价过高时，会主动提高首付比例、上调利率，甚至拒绝放贷，靠更高利润率和风险拨备平衡损失，同时压低过热的购房需求，让房价回归理性，真正发挥现代金融机构对资产的专业定价作用。简单说，无追索权不会让银行更容易破产，只会让银行赚得相对少一些。

另外还有个关键差异：无追索权制度下，房贷纠纷大多不用闹到法院，房子交给银行，债务就了结；但有追索权制度中，银行追缴差额欠款需法院、执行局深度参与，而这些机构经费来自纳税人税款，相当于纳税人间接承担了银行追债的成本，这也是有追索权制度下银行能赚更多钱的核心原因之一。

既然无追索权制度看似合理，那2008年美国次贷危机为啥还会爆发？这得从存款保险制度说起。大萧条时，银行恐慌性挤兑导致大量破产，罗斯福政府推出《格拉斯-斯蒂格尔法案》，建立联邦存款保险公司（100%国有），银行破产后由其赔付民众存款，初期每户赔偿上限2500美元，足以覆盖95%民众的存款需求，有效缓解了挤兑潮。

后来赔偿上限不断上调，1969年涨到2万美元，1980年飙升至10万美元，远超多数美国人正常存款额。这就出现了问题：富裕阶层不在乎银行安全性，只选利率高的银行存款，反正有政府兜底；再加上80年代美国取消存款利率管控，银行间掀起高息揽存竞争，为了盈利只能放宽风控放贷，原本保障民生的存款保险，反而酝酿出金融风险，这一现象被学术定义为“政策功能漂移”，最终引发80年代小规模储贷危机。

但当时美国政府仅投入千亿美金救市，没做太多政策调整，反而继续放松金融监管。到2008年，存款保险赔偿上限涨到25万美金，银行又把大量房贷打包成ABS等二级市场产品，基本无风险压力，彻底忽视风控，最终爆发大规模次贷危机。

次贷危机后，美国做了不少整改：将存款保险上限锁定25万美金、加强金融监管、完善银行惩罚与破产制度，但始终没废除无追索权法律。目前美国多数州实行无追索权或有限追索权房贷制度，有限追索权规则很清晰：自住购房贷款，银行不可追索；投资、出租类购房贷款，银行可追索；或银行收房后，仅能追索数月内、一定金额的债务差额，既警示违约，又不长期压制经济复苏。经济学研究普遍认为，无追索权制度会加快房价波动和经济复苏，并非次贷危机的根本原因。

最后一个问题：既然无追索权制度优势明显，为啥没在我国推行？我认为核心是受文化惯性，以及传统法律细节冲突等因素影响。如果你来经营一家银行，会选择实行无追索权房贷制度吗？评论区聊聊你的想法。