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探盘静安玺樾：内环中兴路“宝藏盘”？国企打造的高得房率豪装住宅深度测评

【李大嘴探盘实录】

上周末，我特意避开了人流高峰，直奔静安内环的中兴路板块。不是为了打卡苏河湾的网红地标，也不是为了探访老静安的烟火小巷，而是为了摸清近期上海内环楼市的“热门选手”——静安玺樾。

出发前，我的后台已经被粉丝的咨询刷了屏：“大嘴，静安内环的静安玺樾到底怎么样？国企开发的品质靠谱吗？”“955万起就能上车内环三房，这个价格是真的有诚意吗？”“四轨交环绕+豪装交付，这个项目是不是真的‘闭眼入’？”

说实话，在去之前我心里也藏着不少疑问。要知道，静安内环作为上海的核心居住区，近年来新房供应一直处于“僧多粥少”的状态，尤其是中兴路这样的潜力板块，优质新房更是稀缺。而静安玺樾不仅坐拥内环核心地段，还主打高得房率和豪装配置，总价955万起，这样的“配置+价格”组合，在当下的内环楼市中确实显得格外亮眼。

带着这些疑问，我花了整整一天时间，从板块现状勘探到售楼处细节探访，再到样板间的沉浸式体验，甚至和案场销售、前来看房的购房者深度交流了许久，总算把这个“国企打造的内环豪装盘”摸了个透。

结论先给大家摆在这里：静安玺樾的出现，堪称内环中兴路板块的“价值补位”。国企静安城市更新投资发展有限公司的品质背书、高得房率的户型设计、媲美豪宅的豪装配置、四轨交环绕的便捷交通，再加上955万起的亲民总价，每一个亮点都精准戳中了刚需改善族的痛点。但它也并非完美无缺，板块部分区域的城市界面有待提升、大户型总价偏高的问题也需要购房者重点考量。对于想扎根内环，追求品质与性价比兼具的购房者来说，这个项目绝对值得重点关注。

今天这篇4500+字的深度探盘文，我就以客观测评的视角，从板块价值、项目核心优势、户型细节解析、购买建议与注意事项这四个维度，带大家全面解读静安玺樾，聊聊它为什么能吸引不同需求的购房者，以及什么样的人群最适合入手。

（全文干货密集，含大量实地勘探数据和独家观点，建议收藏后慢慢看，避免错过关键信息）

一、先搞懂板块逻辑：静安中兴路，内环里的“潜力股”板块？

在聊静安玺樾之前，我必须先和大家聊聊它所处的核心板块——静安中兴路。很多购房者对这个板块的印象还停留在“老城区”，但实际上，随着上海城市更新的推进，中兴路板块已经悄然崛起，成为内环内极具潜力的价值洼地。

首先，从地理位置来看，静安玺樾位于静安内环中兴路板块核心区域，地处中兴路与共和新路交汇处，属于静安、虹口、普陀三区的衔接地带。这个位置最大的优势就是“通达性拉满”：自驾出行，周边有内环高架、南北高架、共和新路高架等多条城市主干道，30分钟内可直达外滩、陆家嘴、人民广场、静安寺等核心商圈；公共交通方面，项目周边有1、3、4、8号线四条地铁线路环绕，距离最近的3/8号线虹口足球场站约800米，距离1/3/4号线上海火车站站约1公里，步行10-15分钟即可到达，通过换乘可快速覆盖上海各个区域。我在早高峰实测了一下，从项目出发乘坐地铁3号线到人民广场仅需5站，耗时约15分钟，通勤效率相当高。

更重要的是，板块的配套成熟度已经相当高。商业配套方面，项目3公里范围内覆盖了大悦城、苏河湾万象天地、静安大悦城、环球港等多个顶级商业体。其中，大悦城距离项目仅1.2公里，步行15分钟或乘坐1站地铁即可到达，涵盖了餐饮、娱乐、购物、亲子等全品类业态，满足日常消费和高端社交需求完全没问题；苏河湾万象天地则是近年来的网红商业地标，距离项目约2公里，汇集了众多潮牌和特色餐饮，是年轻人休闲打卡的好去处。

教育资源上，周边有静安区第三中心小学、静安区第一中心小学、市北中学、风华中学等多所优质学校（具体学区划分以官方公示为准）。这些学校都是静安乃至上海的老牌名校，教育资源密度和质量在上海各板块中处于上游水平，能够为业主子女提供优质的教育选择。医疗资源方面，项目周边有上海市中医医院、复旦大学附属华山医院、上海市第一人民医院等多家三甲医院环绕，距离项目最远不超过3公里，为业主的健康提供了全方位的保障。

从板块发展潜力来看，中兴路板块作为静安城市更新的重点区域，近年来迎来了多项利好政策。根据规划，板块将通过旧区改造、产业升级、生态修复等多项措施，打造成为集居住、商业、文化、生态于一体的高品质宜居板块。目前，板块内已有多个城市更新项目落地，随着这些项目的推进，板块的城市界面、基础设施、居住环境都将得到全面提升，未来价值潜力巨大。

这里插一句我的个人观点：在上海内环的众多板块中，中兴路板块属于“低调的潜力股”。相比南京西路、静安寺等成熟豪宅板块，中兴路板块的房价相对亲民，存在明显的价值洼地；而相比一些发展尚不成熟的内环板块，中兴路板块又拥有完善的配套和便捷的交通。随着城市更新的持续推进，中兴路板块的价值将不断兑现，而静安玺樾作为板块内的优质新房项目，无疑将率先享受板块发展的红利。

二、项目核心优势测评：国企品质+高得房率+豪装交付，内环里的“诚意之作”

聊完板块，我们再把焦点拉回静安玺樾本身。作为国企上海静安城市更新投资发展有限公司打造的标杆项目，这个项目在规划和设计上可以说是“诚意满满”。接下来，我就带大家详细测评一下项目的核心优势。

优势一：国企开发背书，品质和交付有保障。在当前的房地产市场环境下，开发商的实力和信誉是购房者最关心的问题之一。而静安玺樾的开发商是国企上海静安城市更新投资发展有限公司，作为静安区属国企，其资金实力雄厚，开发经验丰富，在上海打造了多个城市更新和住宅项目，市场口碑非常好。

我从案场销售那里了解到，项目的施工团队都是国企自有团队，采用了严格的施工标准和质量管控体系，确保项目的工程质量。同时，国企开发的项目在交付环节也更有保障，不用担心出现烂尾、减配等问题。对于购房者来说，选择静安玺樾，相当于给购房之旅上了“双保险”，买得放心、住得安心。

优势二：高得房率设计，空间利用率拉满。得房率是衡量居住舒适度的核心指标之一，得房率越高，意味着实际使用面积越大，居住越舒适。当前上海内环内的新房项目，得房率大多在70-75%之间，而静安玺樾的得房率高达78-82%，这在同板块内是相当罕见的。

以项目主力的98㎡两房户型为例，高得房率意味着实际使用面积达到了76-80㎡左右，相当于其他项目110㎡左右的使用空间。我在样板间实测时发现，这个户型的空间利用率非常高，客厅开间达到了3.9米，搭配大面积的落地窗，采光和通风效果都非常好；主卧面积约16㎡，配备了独立卫生间和大飘窗，居住舒适度极高；次卧面积约12㎡，完全可以满足日常居住需求。相比同板块内其他项目的98㎡两房，静安玺樾的户型更加宽敞，不会给人压抑的感觉。

优势三：媲美豪宅的豪装配置，品质感十足。静安玺樾采用了全装修交付，装修标准堪称“豪华”，完全对标市中心高端豪宅项目。在建材选择上，项目采用了多个国际一线品牌，品质感拉满。

我在样板间看到，项目配备了大金中央空调、威能地暖、博世新风系统三大件，这都是高端住宅的标配；厨房配备了西门子的燃气灶、抽油烟机和洗碗机，台面采用了石英石材质，质感十足；卫生间配备了高仪的水龙头和花洒，以及智能马桶，满足高品质生活需求；地面采用了大理石瓷砖，墙面采用了乳胶漆和壁纸相结合的设计，尽显高端大气。此外，项目还配备了智能门锁、全屋智能家居系统等，提升了居住的便利性和安全性。

值得一提的是，项目定位为超低能耗住宅，使用了高标准的节能保温材料，不仅更加环保，还能有效提升室内的静谧性和舒适度。同时，项目的地下车库采用了豪装级交付标准，设有贯穿式鱼尾灯坡道、超耐磨地坪等配置，细节之处尽显品质。

优势四：优质社区规划，居住体验极佳。静安玺樾占地约10万方，社区规划非常完善。项目外立面采用了新海派风格，将海派文化元素与现代建筑风格有机融合，颜值极高。社区景观由知名设计公司操刀，规划有“四轴、三园、五区、一所”四大功能空间，营造出了高品质的居住氛围。

我在项目现场实测时发现，社区内的绿化空间非常充足，绿化率达到了35%以上。通过打造中央景观花园、亲子游乐区、老年活动区、健身步道等多个景观节点和功能区域，满足了不同年龄段业主的需求。其中，亲子游乐区采用了环保材料装修，设置了多个游乐设施，为孩子们提供了安全、舒适的活动空间；老年活动区配备了健身器材和休闲座椅，适合长辈们休闲健身；健身步道环绕社区景观，业主可以在散步的同时欣赏美景。

此外，项目还规划了约3000㎡的高端会所，涵盖了恒温泳池、健身中心、业主宴会厅、亲子活动区等多个功能区。恒温泳池的水质清澈，池边配备了休息躺椅和储物柜，装修标准完全对标五星级酒店；健身中心配备了全套的进口健身器材，满足不同业主的健身需求；业主宴会厅则装修豪华，可容纳数十人同时就餐，适合业主举办家庭聚会或商务宴请。

三、产品细节深度解析：98㎡两房到165㎡四房，全户型覆盖不同需求

如果说项目规划是静安玺樾的“面子”，那么产品细节就是它的“里子”。这次项目一期推出了307套房源，建面约96㎡-165㎡，涵盖了两房、三房、四房等多种户型，能够满足不同购房者的需求。接下来，我就带大家详细解析一下这几个主力户型。

先看98㎡两房两厅两卫户型。这个户型是项目的主力户型之一，也是我个人最喜欢的一个户型。进入样板间的第一感受，就是“通透”和“私密”。户型采用了动静分离的设计，功能区和休息区互不干扰，私密性极强。

公共区域采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了3.9米，搭配大面积的落地窗，阳光可以直接洒进房间，让整个空间显得非常明亮。客厅连接着一个约3㎡的阔景阳台，业主可以在阳台上晾晒衣物、摆放休闲桌椅，享受惬意的时光。厨房采用了L型设计，操作空间充足，配备了全套的西门子厨房家电，满足日常烹饪需求。厨房还设置了一个小的生活阳台，方便摆放洗衣机和杂物。

休息区域位于户型的内侧，保证了居住的私密性。主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间和大飘窗，居住舒适度极高。独立卫生间采用了干湿分离设计，配备了高仪的水龙头和花洒，以及智能马桶，满足高品质生活需求。次卧位于主卧的一侧，面积约12㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。

再看104㎡三房两厅两卫户型。这个户型是项目的刚需改善主力户型，总价约1000万左右，适合预算在千万级的年轻夫妻。户型采用了三开间朝南的设计，客厅、主卧和一个次卧都朝南，采光效果非常好。

公共区域同样采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了3.8米，搭配大面积的落地窗，采光和通风效果都非常好。客厅连接着一个约3.5㎡的阔景阳台，空间感十足。厨房采用了U型设计，操作空间更加充足，配备了全套的西门子厨房家电。

休息区域位于户型的内侧，主卧采用了套房设计，配备了独立的卫生间和步入式衣帽间，居住舒适度极高。两个次卧面积分别约11㎡和9㎡，可以作为儿童房或客房，完全可以满足一家三口的居住需求。最小的房间还可以根据业主的需求，改造成书房或收纳间，空间利用率非常高。

再看134㎡三房两厅两卫户型。这个户型是项目的奢阔三房户型，适合预算充足，追求高品质居住体验的改善族。户型采用了四开间朝南的设计，客厅、主卧、两个次卧都朝南，采光效果堪称“满分”。

公共区域采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了4.5米，搭配大面积的落地窗和阔景阳台，空间感和采光效果都非常好。厨房采用了U型设计，操作空间充足，配备了全套的西门子厨房家电，同时还设置了一个中岛台，增加了操作空间和社交功能。

休息区域位于户型的内侧，主卧采用了豪华套房设计，面积达到了约25㎡，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间和大飘窗，居住舒适度极高。两个次卧面积分别约14㎡和12㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。

最后看165㎡四房两厅三卫户型。这个户型是项目的终极改善户型，总价约1600万左右，适合多人口家庭或高端改善族。户型采用了四开间朝南的设计，采光和通风效果都非常好。

公共区域采用了客餐厅一体化设计，客厅开间达到了5.0米，搭配大面积的落地窗和阔景阳台，空间感十足。厨房采用了U型设计，配备了全套的西门子厨房家电，同时还设置了一个中岛台和独立的餐厅，满足了高端社交需求。

休息区域位于户型的内侧，主卧采用了豪华套房设计，面积达到了约30㎡，配备了独立的卫生间、步入式衣帽间和大飘窗，居住舒适度极高。三个次卧面积分别约15㎡、13㎡和11㎡，可以作为儿童房或长辈房，配备了大衣柜，收纳空间充足。此外，户型还配备了一个独立的书房，为业主提供了安静的工作和学习空间。

在产品细节上，静安玺樾还有很多值得称道的地方。比如，项目的每个户型都配备了独立的入户玄关，保证了居住的私密性；室内的门窗采用了断桥铝门窗和LOW-E中空玻璃，具有良好的保温、隔热、隔音效果；卫生间采用了同层排水技术，有效避免了上下楼之间的噪音干扰；全屋配备了新风系统和除湿系统，有效解决了市中心住宅阴暗潮湿的问题。

四、购买建议与注意事项：谁该买？什么时候买？要注意什么？

聊完了项目的核心优势和产品细节，我们再来看大家最关心的购买建议和注意事项。结合项目的产品特点和板块价值，我认为以下几类购房者可以重点关注静安玺樾：

第一类：千万级预算，想扎根内环的刚需改善族。这类人群大多是年轻的夫妻，有稳定的工作和收入，预算在千万左右，渴望在市中心拥有一套属于自己的房子，实现“一步到位”的居住需求。静安玺樾955万起的总价，恰好满足了他们的预算需求。同时，项目的98㎡两房和104㎡三房户型，能够满足一家三口的居住需求，是他们的理想选择。

第二类：注重居住品质，追求豪装交付的购房者。这类人群大多已经厌倦了装修的繁琐，渴望购买一套“拎包入住”的高品质住宅。静安玺樾媲美豪宅的豪装配置，包括大金中央空调、威能地暖、博世新风系统等国际一线品牌，恰好满足了他们的需求。在这里，他们可以直接享受高品质的居住体验，无需再为装修费心。

第三类：在市中心工作，看重通勤效率的高薪人群。这类人群大多在人民广场、陆家嘴、静安寺等核心商圈工作，收入稳定，预算充足，对通勤效率有很高的要求。静安玺樾优越的地理位置和便捷的交通条件，能够大幅缩短他们的通勤时间，提升生活幸福感。同时，项目周边完善的配套设施，也能满足他们的日常消费和社交需求。

第四类：退休夫妻，追求舒适宜居生活的购房者。这类人群大多已经退休，有一定的经济实力，渴望在市中心拥有一套环境优美、配套完善、居住舒适的住宅。静安玺樾优质的社区规划、充足的绿化空间、完善的配套设施，以及低能耗的环保设计，恰好满足了他们的需求。在这里，他们可以享受舒适、静谧、便捷的晚年生活。

第五类：看重资产保值增值，追求稳健投资的购房者。对于投资者来说，静安内环的核心地段、稀缺的新房供应、国企品质背书，以及板块城市更新带来的发展潜力，让静安玺樾具有很高的投资价值。随着板块价值的不断提升，项目的房价也有望随之上涨，能够为投资者带来稳定的收益。同时，项目的全户型覆盖设计，也具有很强的流动性，未来转手相对容易。

关于购买时机，我的建议是“尽早入手”。原因有三个：一是静安玺樾一期仅规划了307套房源，数量稀缺，卖完就没有了，属于“卖一套少一套”的稀缺资源；二是当前静安内环的新房供应极为稀缺，未来很难再出现这样高性价比的项目，错过再无；三是随着中兴路板块城市更新的推进，板块价值正在不断提升，项目的房价也有望随之上涨，现在入手相当于锁定了板块发展的红利。

最后，给大家提几个购买注意事项，避免后期出现纠纷：

1. 确认学区划分：虽然项目周边有优质的教育资源，但具体的学区划分要以官方公示为准。建议购房者在买房前，亲自向静安区教育局咨询清楚，避免后期出现“学区不符”的情况。

2. 核实装修标准：项目的装修标准较高，建议购房者在买房时，一定要把装修标准、品牌型号、材质规格等细节明确写进购房合同里，并且要求开发商附上详细的装修清单，避免后期出现“减配”纠纷。

3. 实地考察周边环境：项目位于中兴路板块，周边有一些老小区，部分区域的城市界面有待提升。建议购房者在买房前，多次实地考察周边环境，尤其是噪音、卫生等情况。比如，可以在早晚高峰时段实地感受一下周边的交通拥堵情况和噪音污染情况，确保自己能够适应周边的居住环境。

4. 了解物业服务情况：物业服务对于居住品质来说非常重要。建议购房者了解清楚项目的物业服务公司、物业费标准、服务内容等情况，确保物业服务能够匹配项目的高端定位。

5. 关注户型选择：项目的户型选择较多，不同户型的特点和适合人群也不同。建议购房者在买房前，根据自己的家庭结构和居住需求，选择适合自己的户型。比如，年轻夫妻可以选择98㎡两房或104㎡三房，多人口家庭可以选择134㎡三房或165㎡四房。

五、总结：静安玺樾，不止是一套房子，更是内环高品质生活的“入场券”

探访完静安玺樾，我最大的感受是：在上海这样的超一线城市，想扎根内环，拥有一套品质与性价比兼具的住宅，曾经是一件非常困难的事情。而静安玺樾的出现，为购房者提供了一个难得的机会。

静安玺樾的成功，不仅仅在于它955万起的亲民总价、高得房率的户型设计，也不仅仅在于它媲美豪宅的豪装配置、优质的社区规划，更在于它所处的静安内环核心地段，以及背后国企的品质保障。这个项目跳出了简单的“卖房子”思维，而是为购房者提供了一种“高品质的内环生活方式”。

对于购房者来说，选择静安玺樾，不仅仅是购买一套房子，更是获得了一张“内环高品质生活的入场券”。在这里，你可以享受便捷的交通、完善的配套、优质的教育和医疗资源，还可以拥有宽敞、舒适、静谧的居住环境。这种高品质的内环生活，是很多人梦寐以求的。

最后，我想对正在看房的购房者说：买房是人生中的一件大事，不要被市场的热度和营销噱头所迷惑，一定要理性分析自己的需求和预算，选择真正适合自己的房子。如果你的预算在千万级左右，想扎根内环，追求品质与性价比兼具的居住体验，那么静安玺樾绝对值得你重点关注。毕竟，这样的“宝藏盘”，在上海真的不多见了。

【李大嘴互动时间】

你对静安玺樾有什么看法？你觉得国企打造的高得房率豪装住宅在静安内环有吸引力吗？如果是你，会选择入手哪个户型？欢迎在评论区留言讨论，我会一一回复大家。如果想了解更多上海新房的详细信息，可以关注我的公众号“沪房新传播”，获取更多独家探盘报告和购房攻略。