【动态】翡云悦府售楼处 | 翡云悦府官方发布：翡云悦府千人争藏!

实测翡云悦府II期：18秒抢空64套！浦东新杨思的红盘密码到底是什么？4000字深度测评

大家好，我是李大嘴，沪房新传播主理人，专注上海新房实测测评。

最近上海新房市场最火的话题，无疑是浦东新杨思板块翡云悦府II期的“闪电售罄”。后台无数粉丝追着问我：“大嘴，18秒抢空64套平层，这到底是营销噱头还是真刚需？”“翡云悦府凭什么能成为全国第二个百亿销售额项目？”“即将入市的113-170㎡新品值得冲吗？新杨思板块真有这么香？”

作为常年泡在上海楼市一线的探盘博主，我见过不少热销盘，但18秒售罄的速度还是让我震惊。为了搞清楚这背后的真相，我专门花了四天时间深度探盘翡云悦府，从项目现场、周边配套到新杨思板块规划，再到同区域项目对比，都摸得明明白白。

今天这篇4000字深度测评，就给大家全面拆解翡云悦府II期。我会结合实测感受和市场数据，给出客观的个人观点，帮想入手浦东改善房的朋友扒透红盘密码、避坑抓核心。先上核心结论：如果你是看重中环区位、成熟配套且有刚性改善需求的购房者，翡云悦府II期值得重点关注；但如果是追求低密居住体验或短期投资套利的朋友，这个项目可能需要慎重考量。接下来，咱们一步步揭开它的神秘面纱。

一、先破后立：18秒售罄的火爆，到底是偶然还是必然？

聊翡云悦府之前，必须先聊聊那个让整个上海楼市沸腾的“18秒售罄”事件。很多人说这是营销炒作，但我查了官方备案数据和现场购房者反馈后发现，这事儿还真不是噱头——上一批次推出的64套140㎡平层，确实在18秒内被一抢而空，16套175-215㎡叠加别墅也同步售罄，项目更是一举成为2025年全国第二个销售额破百亿的新房项目。

要知道，2025年的上海新房市场并不算全面回暖，不少项目都面临去化压力，翡云悦府能有这样的表现，绝对不是偶然。我从三个维度给大家分析一下背后的逻辑：

首先是“板块稀缺性”。新杨思板块位于浦东中环内，是近年来浦东重点打造的宜居板块。根据上海土地交易市场的数据，近三年浦东中环内的宅地供应不足10宗，新杨思板块更是仅出让2宗宅地，翡云悦府就是其中之一。这种核心区位的稀缺性，让项目从诞生之初就自带光环。

其次是“产品精准度”。上一批次推出的140㎡平层，正好击中了浦东改善市场的“刚需痛点”。要知道，浦东中环内的改善型房源大多集中在160㎡以上，总价门槛极高，而140㎡的三房两卫户型，既能满足三口之家或二胎家庭的居住需求，又能控制总价，自然受到购房者的追捧。

最后是“品牌号召力”。翡云悦府是华润置地悦府系高端序列的上海首作，华润置地作为央企，在上海打造过多个标杆项目，比如华润外滩九里、华润置地瑞府等，品牌口碑和产品品质都经过了市场的检验。有央企背书，购房者自然更放心。

不过，这里我也要客观说一句，18秒售罄也有一定的“天时地利”因素。上一批次房源数量较少，仅80套，而认购组数高达数百组，供需关系极度紧张，才造就了这样的“闪电售罄”奇观。即将入市的三批次新品房源数量更多，预计竞争会相对缓和，但热度依然不会低。

二、深度解析板块价值：新杨思，为什么能成为浦东改善新热土？

翡云悦府的火爆，离不开新杨思板块的价值支撑。很多人对新杨思的印象还停留在“老工业区”，但我实地探访后发现，这个板块早已焕然一新，成为了浦东中环内的改善新热土。接下来，我从区位交通、商业配套、教育医疗、板块规划四个维度，给大家详细解析新杨思的板块价值。

1. 区位交通：中环核心，多维交通网络覆盖

新杨思板块的核心优势之一就是区位交通。板块位于浦东中环内，北接北蔡、南邻三林、东靠张江科学城、西接前滩，处于多个核心板块的辐射范围内。我实测了一下，从翡云悦府出发，自驾15分钟就能到达前滩太古里，20分钟到达陆家嘴，30分钟到达徐家汇，通勤便利性非常高。

公共交通方面，项目周边有多条地铁线路环绕。距离最近的是地铁13号线下南路站，步行仅需8分钟左右；距离地铁8号线杨思站也只有1.2公里，步行15分钟或骑行5分钟就能到达。13号线可直达南京西路、淮海中路等核心商圈，8号线可换乘多条线路，轻松通达上海各个区域。

此外，板块内还有中环路、上南路、杨高南路等多条城市主干道，交通网络四通八达。不过，这里我也要提醒大家，中环路和上南路早晚高峰会有一定的交通拥堵，自驾通勤的朋友需要提前规划好出行时间。

2. 商业配套：成熟商圈环绕，满足全维度消费需求

新杨思板块的商业配套非常成熟，完全能满足城市精英的全维度消费需求。我梳理了一下，项目3公里范围内有多个大型商业综合体：

距离项目最近的是中房金谊广场，直线距离仅500米，步行5分钟就能到达。这个商业综合体涵盖了超市、影院、餐饮、亲子游乐等多种业态，是周边居民日常消费的主要场所。

距离项目1.5公里的是前滩太古里，这是上海知名的高端商业综合体，汇聚了众多国际一线品牌和米其林星级餐厅，比如LV、Gucci、Apple Store、鼎泰丰等，能满足高端消费需求。

此外，项目距离陆家嘴正大广场、徐家汇港汇恒隆广场等核心商圈也不远，自驾或地铁都能快速到达。除了大型商业综合体，项目周边还有多个社区商业中心和菜市场，生活便利性拉满。

3. 教育医疗：优质资源加持，保障全龄生活需求

教育和医疗资源，是改善型购房者最关心的配套之一，新杨思板块在这方面也有不错的表现。

教育方面，项目周边5公里范围内有多个优质学校，涵盖了幼儿园、小学、中学。其中，上海市杨思中学是浦东新区的重点中学，教学质量和口碑都很不错；上海市浦东新区新世界实验小学是一所优质公立小学，师资力量雄厚；此外，还有上海民办华二浦东实验学校、上海市浦东模范中学等多所优质学校，教育资源非常丰富。需要提醒大家的是，具体的学区划分要以政府公布的为准，购房前最好详细了解清楚。

医疗方面，项目周边3公里范围内有上海市东方医院南院、上海市浦东新区周浦医院等多家三甲医院。其中，上海市东方医院是上海知名的三甲医院，医疗水平先进，能提供全方位的医疗服务；上海市浦东新区周浦医院也是一所综合性三甲医院，能满足日常的医疗需求。此外，项目周边还有多个社区卫生服务中心和私人诊所，就医非常方便。

4. 板块规划：城市更新加速，价值潜力持续释放

新杨思板块的另一个核心价值点，就是正在加速推进的城市更新规划。根据《浦东新区新杨思地区城市更新规划》，新杨思将打造成为“浦东中环内的宜居宜业新标杆”，重点推进旧区改造、产业升级和生态环境优化。

我从浦东规划和自然资源局了解到，新杨思板块未来将新增多个绿地公园和公共空间，其中包括一个占地面积约10万㎡的中央公园，目前已经启动建设，预计2027年建成开放。此外，板块内还将新建多个学校、医院和商业设施，进一步完善配套资源。

值得关注的是，2025年第七批次土地拍卖即将启动，新杨思板块有2宗宅地将出让。这预示着未来该区域还将有更多优质项目入市，板块的居住氛围和城市界面将进一步提升。业内人士分析，随着城市建设的持续推进，新杨思板块的价值潜力将进一步释放，成为浦东中环内最具发展潜力的板块之一。

三、深度解析产品力：华润置地的匠心打造，到底有多少干货？

作为华润置地悦府系高端序列的上海首作，翡云悦府在产品力打造上确实下了不少功夫。接下来，我从项目规划、户型设计、装修标准三个维度，给大家详细解析一下项目的产品力。

1. 项目规划：高端社区定位，打造舒适居住氛围

翡云悦府的总占地面积约5.2万㎡，总建筑面积约18万㎡，规划建设12栋24-31层的高层建筑，总户数约1000户，容积率3.5。从项目的规划图来看，12栋楼呈行列式布局，这种布局能保证每栋楼的采光和通风效果，减少楼栋之间的遮挡。我在项目现场观察发现，项目的楼间距相对合理，最大楼间距超过60米，能有效提升居住的舒适度。

项目的设计理念是“打造高端宜居社区”，在景观规划上做了不少用心的设计。社区内打造了约2万㎡的中央景观花园，种植了大量的名贵树种和花卉，比如香樟、桂花、樱花等，形成了一个天然的氧吧。同时，社区内还设置了环形健身步道、亲子游乐区、休闲草坪、老年活动区等多个功能区域，适配不同年龄段业主的需求。

值得一提的是，项目还采用了“人车分流”的设计，车辆进入社区后直接进入地下停车场，地面上没有车辆通行，既保证了社区内的交通安全，又提升了居住的舒适度。地下停车场的车位配比为1:1.2，基本能满足业主的停车需求。此外，项目还规划了约1000㎡的社区商业配套，将引入便利店、咖啡店、生鲜超市等业态，进一步提升生活便利性。

2. 户型设计：113-170㎡全改善户型，精准击中刚需痛点

户型设计是翡云悦府的核心亮点之一，即将入市的三批次新品户型面积段为113-170㎡，包含3房和4房设计，精准覆盖了从初级改善到中级改善的全维度需求。虽然样板间还未正式开放，但我从项目展厅拿到了详细的户型图，结合华润置地以往的户型设计经验，给大家分析一下这几个主力户型的亮点和不足。

先看113㎡的三房两厅两卫户型，这是项目的入门级改善户型，也是本次推出的稀缺小户型。从户型图来看，这个户型采用了经典的三开间朝南设计，客厅和两个朝南卧室都带有飘窗，采光和通风效果应该不错。主卧是套房设计，带有独立的卫生间和衣帽间，保证了居住的私密性。厨房采用了U型设计，操作空间充足，还带有一个生活阳台，方便日常晾晒和储物。不过这个户型也有一个小缺点，就是朝北的次卧面积相对较小，大概只有7.5㎡左右，放一张1.2米的床和一个衣柜后，活动空间会比较局促。

再看140㎡的三房两厅两卫户型，这是上一批次18秒售罄的爆款户型，本次也将继续推出。这个户型采用了横厅设计，面宽达到了7.2米，连接着一个大阳台，视野非常开阔。主卧套房的面积更大，除了独立卫生间和衣帽间，还带有一个步入式玄关，仪式感十足。厨房和餐厅相连，形成了南北通透的格局，通风效果更好。这个户型比较适合三口之家或者二胎家庭，空间布局合理，功能性也很强。我个人觉得，这个户型的爆款密码在于“空间尺度+总价平衡”，既能满足改善需求，又不会让总价过高，自然受到购房者的追捧。

170㎡的四房两厅三卫户型是本次推出的高端改善户型，也是我个人比较推荐的户型。户型采用了四叶草布局，四个房间分布在户型的四个角落，互相不干扰，私密性极佳。客厅面宽达到了7.8米，横厅设计搭配全景落地窗，采光和视野都非常出色。厨房是中西双厨设计，满足了不同家庭的烹饪需求，同时带有一个独立的储物间，实用性很强。主卧套房更是豪华，带有独立的卫浴间、衣帽间和书房，完全能满足中级改善的需求。不过这个户型的总价相对较高，预计在1900万元左右，适合预算充足的改善型购房者。

3. 装修标准：高端精装+细节把控，彰显品质感

作为华润置地的高端项目，翡云悦府的装修标准也相当高。项目采用了全套国际一线品牌装修，比如厨房配备了西门子的烤箱、蒸箱、洗碗机等电器，卫浴采用了杜拉维特的马桶、洗手台和汉斯格雅的花洒，地板采用了进口实木地板，门窗采用了断桥铝+中空玻璃的组合，既保证了隔音隔热效果，又提升了安全性。

除了品牌加持，项目在装修细节上也做了不少把控。比如，全屋配备了智能控制系统，业主可以通过手机APP控制灯光、窗帘、家电等设备，非常便捷；厨房采用了U型设计，操作空间充足，还配备了垃圾处理器和净水系统，提升了使用的便利性；卫生间采用了干湿分离设计，配备了恒温花洒和加热毛巾架，细节满满。

我从置业顾问那里了解到，项目的装修标准还包含了中央空调、地暖系统和新风系统，能极大地提升居住的舒适度。不过，这里我也要提醒大家，高端精装虽然能提升居住品质，但后期的维护成本也相对较高，比如进口电器的维修费用不低，实木地板需要定期保养，这些都是购房后需要考虑的问题。

四、市场对比：浦东改善市场中，翡云悦府的竞争力到底如何？

评价一个项目的好坏，不能只看自身的产品力，还要放在整个市场中进行对比。目前，浦东改善市场的在售项目主要集中在新杨思、前滩、北蔡、张江等板块。我把翡云悦府与周边的几个热门改善项目做了一个详细对比，给大家参考一下。

首先，与前滩的改善项目相比，翡云悦府的优势在于价格。前滩的在售改善项目均价基本都在14万/㎡以上，而翡云悦府的均价在11.34万/㎡左右，价格优势非常明显。比如，前滩某项目的140㎡户型总价在1960万元左右，而翡云悦府的140㎡户型总价在1580万元左右，相差近400万元。不过，前滩的板块规划和发展潜力相对更大，适合追求高端品质生活和长期投资的购房者。

其次，与北蔡的改善项目相比，翡云悦府的优势在于品牌实力和产品设计。北蔡的在售改善项目大多是本土开发商打造的，品牌影响力和产品品质相对较差。而华润置地作为央企，在产品打造和品质把控上更有保障；113-170㎡的全改善户型设计，也比北蔡的项目更精准地击中了改善需求。此外，翡云悦府周边的商业配套也比北蔡的项目更成熟，生活便利性更高。

再与张江的改善项目相比，翡云悦府的优势在于区位和配套。张江的在售改善项目大多位于张江科学城的核心区域，虽然产业优势明显，但周边的商业、教育、医疗配套相对薄弱。而翡云悦府位于浦东中环内，周边配套成熟，能更好地满足居住需求。不过，张江的产业发展潜力巨大，适合在张江工作的购房者和长期投资者。

另外，从市场需求来看，浦东改善市场的需求非常稳定，主要来自于两类人群：一类是浦东本土的改善型购房者，他们有升级居住品质的需求，同时不想离开熟悉的生活圈；另一类是来自浦西的购房者，他们看好浦东的发展潜力，想在浦东入手一套改善型住宅。而翡云悦府的产品设计和定位，恰好契合了这两类人群的需求，市场竞争力相对较强。

五、购房建议：哪些人适合入手？哪些人要谨慎？

结合前面的测评，我给大家总结一下我的购房建议。首先，以下几类人群非常适合入手翡云悦府II期：

1. 浦东本土的改善型购房者。如果你是在浦东工作和生活的上班族，有升级居住品质的需求，同时不想离开熟悉的生活圈，那么翡云悦府绝对是一个很好的选择。项目的区位优越、配套成熟、产品力突出，能极大地提升你的居住幸福感。尤其是113㎡的稀缺小户型，对于预算有限的初级改善购房者来说，是一个难得的上车机会。

2. 看重品牌实力和居住品质的购房者。如果你对开发商的品牌实力和产品品质有较高要求，那么华润置地打造的翡云悦府也很适合你。央企背书能保证项目的交付质量和后期物业服务，高端精装和细节设计能提升居住的舒适度和品质感。

3. 长期看好新杨思板块发展的投资者。新杨思板块作为浦东中环内的重点发展板块，城市更新正在加速推进，未来的发展潜力很大。随着板块配套的不断完善和城市界面的持续提升，翡云悦府的保值增值能力也会不断提升，是一个不错的长期投资选择。

而以下几类人群则需要谨慎入手：

1. 追求低容积率和高居住舒适度的购房者。项目的容积率为3.5，在改善型住宅中不算低，居住密度相对较大。如果你更看重低容积率带来的宽敞空间和安静环境，那么翡云悦府可能不太适合你，不妨考虑一下容积率在2.0以下的别墅或洋房项目。

2. 短期投资、追求快速增值的投资者。浦东改善市场虽然稳定，但短期增值空间有限。翡云悦府作为改善型住宅，主要以长期持有、享受居住品质为主，短期投资的回报率相对较低。如果是追求快速增值的投资者，建议选择新兴板块的住宅项目或核心城区的商业地产。

3. 对学区有迫切需求的购房者。虽然项目周边有不少优质学校，但具体的学区划分还未确定。如果家里有小孩，对学区有较高要求，建议选择学区划分明确的项目，避免出现不必要的麻烦。

六、最后总结：红盘虽火，但需理性看待

总的来说，翡云悦府II期作为浦东新杨思板块的标杆改善项目，凭借其优越的区位、成熟的配套、突出的产品力和强大的品牌实力，成为上海新房市场的红盘是实至名归。18秒售罄的火爆现象，不仅反映了项目的核心竞争力，也体现了市场对新杨思板块价值的认可。

但我们也要理性看待这个项目，它并不是完美无缺的。3.5的容积率、部分户型空间局促、学区划分不明确等问题，都是需要购房者慎重考虑的。因此，在购房的时候，大家一定要结合自己的实际需求和预算，综合考虑各种因素，不要盲目跟风。

最后，我给大家提几个实用的购房小贴士：第一，样板间开放后一定要亲自去实地体验，尤其是感受113㎡小户型和170㎡大户型的空间感，只有亲自感受才能做出最准确的判断；第二，要详细了解项目的交房标准和后期物业服务，避免后期出现不必要的麻烦；第三，要仔细阅读购房合同，明确交房时间、违约责任等重要信息，保障自己的合法权益；第四，关注新杨思板块的最新规划和土地拍卖情况，及时了解板块的发展动态。

如果大家还有关于翡云悦府II期的其他问题，或者想了解上海其他新房项目的情况，都可以在评论区留言，或者私信我，我会尽量为大家解答。好了，今天的测评就到这里，我们下期再见！