父母拆迁分房签了协议，后来又立遗嘱，哪个算数？｜北京房产律师

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一、案情介绍

张建国与妻子李秀兰育有两子：长子张伟、次子张强。李秀兰另有一继女王梅、继子王军（系张建国与前妻所生，由李秀兰抚养长大）。2005年，经法院生效判决确认，位于北京市西城区的一处老宅归李秀兰个人所有。

2010年，该老宅纳入危旧房改造范围。同年10月13日，李秀兰与两个亲生儿子张伟、张强共同签署《拆迁补偿房屋分配约定》，主要内容为：

“如争取到三套安置房（两套三居室、一套两居室），则张伟分得一套三居室和一套两居室，张强分得另一套三居室；因张伟在拆迁谈判中起关键作用，多得一套房，故应为张强的房屋提供装修作为补偿。”

此后，拆迁实际安置了三套房屋。张伟及其配偶分别取得其中两套，第三套（即“一号房屋”）登记在李秀兰名下。张强称，因自己是外籍身份，当时无法直接登记房产，故由母亲代持，并已支付全部购房款。

2014年，李秀兰办理公证遗嘱，明确一号房屋由张强继承。但2019年，她又撤销该遗嘱，重新立下公证遗嘱，将一号房屋留给张伟。2022年李秀兰去世后，张强起诉至法院，请求：

确认《拆迁补偿房屋分配约定》有效；

判令一号房屋归其所有。

张伟辩称：该协议实为“提前继承”，违反法律规定；且李秀兰已通过最后公证遗嘱变更意愿，房屋应由其继承。

二、裁判结果

法院判决：

一号房屋由张伟继承所有；

驳回张强的全部诉讼请求。

三、法院说理要点

《分配约定》不是分家析产协议，而是“自书遗嘱”性质

法院指出，被拆迁房屋及安置房均属李秀兰个人财产，并非家庭共有财产，因此不适用“分家析产”。三方协议中“以上分配是对母亲房产的提前继承”等表述，表明其本质是李秀兰对个人财产的处分，属于自书遗嘱。

公证遗嘱效力高于此前任何书面约定

李秀兰于2014年立公证遗嘱将房屋给张强，但2019年又依法撤销并重新立遗嘱，将房屋留给张伟。根据《民法典》第1142条：“立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。”因此，2019年公证遗嘱为最终有效遗嘱。

外籍身份不影响继承，但影响登记时机

张强虽因外籍身份未能在2012年直接登记房产，但这仅影响物权登记时间，不改变房屋权属归属。而李秀兰生前从未表示“代持”，房屋一直由其本人居住，故“代持”主张缺乏证据支持。

继子女享有继承权

法院同时确认，王梅、王军与李秀兰形成扶养关系，属于第一顺序继承人。但因李秀兰留有有效公证遗嘱，遗产按遗嘱继承，法定继承人不再参与分配。

四、律师提示

“提前继承”无效：继承只能从被继承人死亡时开始，生前签署的“分房协议”若处分的是个人财产，实质是遗嘱，需符合遗嘱形式要件。

公证遗嘱可撤销：老人有权随时变更或撤销公证遗嘱，最后一份公证遗嘱才具法律效力。

外籍子女可继承房产：中国法律不禁止外籍人士继承境内房产，但需注意登记政策限制，建议通过遗嘱+委托方式提前安排。

“代持”需有明确证据：仅凭付款记录不足以证明代持关系，最好有书面代持协议或被代持人明确认可。

本文由北京房产律师靳双权团队整理

温馨提示：如您面临拆迁分房协议效力、公证遗嘱变更、外籍继承、继子女权益等复杂继承问题，建议尽早咨询专业北京遗产律师，避免多年协议被作废。