福州省政府边上，2021年次新拆迁房，以35843元的单价成交

我从事房地行业已经有14个年头了，前十年都在二手房领域，近几年开始走进新房当中。原来以为，二手房的优势很明显，碰到每一个买房的人，只会推荐他们买二手，甚至在许多项目烂尾，开发商暴雷阶段，庆幸自己没让客户买新房。

二手房优势，主要体现在直观的维度上，可以看到现成的房子，周边现有的配套，以及物业对小区的管理情况，地段也比外围的房子更好。

然而，这几年开始做新房以后，我发现自己只不过是一只井底之蛙，眼界停留在过去式，跟不上时代的浪潮。

房子会随着人们对生活的需要而发生转变，一手房就是风向标，似乎一手房比我们更懂得客户的需要，知道现在的人，不喜欢出门，需要好的绿化景观，贴心的物业管理，各种休闲会所等。物业甚至会服务到你都不需要出门丢垃圾，生活垃圾只要放在家门口就好了。

我也想知道，你们喜欢买一手房，还是二手房？

除了新房是这样，拆迁安置房也是如此，过去提起安置房，观念当中都认为是乱糟糟，脏兮兮的样子，一副脏乱差的景象浮现在脑海之中。

然而，在这时候，哪怕是拆迁安置房，也会有很好的生活环境，配套也是十分的成熟。看到福州鼓楼区，华屏苑的二手房成交，颠覆了我对现有安置房的认识。

用一套刚刚成交的房源，给大家做个成交分析。

成交小区：华屏苑；

成交时间：2025年11月；

成交数据：产权60平米，2房1厅，中楼层，朝南向，毛坯房，215万，成交单价35834元/平米。

房源成交分析：

1、这套已成交的房源，挂牌126天时间，业主在这期间，价格调整5次，成交前挂牌256万，买家谈41万后达成交易，议价幅度达到20%，带看客户只有3组，转化率和成交周期较高。当然，也能看出业主卖房的诚意度高，会在短时间内做出这么大的价格调整。

2、华屏苑，位于鼓楼区真正的中心地段，周边全是省厅级的大单位，当初它被拆迁之前，是省农业厅的单位宿舍，原本就是很不错的单位房，且划片钱塘小学和屏东中学，拆迁时没有一个业主将房子出售，也就能够看出华屏苑的小区质量和环境。

3、目前，华屏苑的挂牌房源量8套，业主挂牌均价44363元/平米，面积从45-135平米之间不等，出售的房源大多数是105平米的户型，单价相对较高，贝壳网显示出，2024年成交一套45平米小户型，单价44327元；今年成交一套，就是这套房源，单价35384元。

现有挂牌房源，多数业主挂牌仍保持在4万以上的单价，可能是他们对房子比较有信心，也可能是他们还没认识到当下的市场行情，所以价格普遍都比较高，哪怕没成交，也不着急出手。

4、华屏苑是2021年的次新房，谈不上小区的配套有多好，但在周边，算是绝无仅有的存在。首先是划片钱塘小的所有小区当中，没有这么新的房子；其次是，作为电梯小高层，地段和环境没有小区可以对比；最后是人文素养高。

因此，哪怕现在的单价35000元/平米，仍然会有一定的群体接受它，特别是在周边上班的公务员。

购房建议：

核心原因：鼓楼区+次新房+顶级学区组合拳

1. “省府圈”黄金地段
   小区位于华林路省委/省政府旁，属福州真正的核心政务区，地段稀缺性拉满。周边配套成熟到“下楼即生活圈”，这种位置新房几乎绝迹， 类比北京西城、上海徐汇的“老钱区”，房价天然抗跌。
2. 次新小区+低密住感
   2021年交付的电梯房，在鼓楼老城区里算“年轻人”。总共只有4栋小高层（261户），容积率仅0.85，住惯了老破大的本地改善族会抢这种稀缺品。

1. 钱塘小+屏东中双学区加持
   划片福州公立小学TOP3的钱塘小，初中对口优质的屏东中学。60㎡小户型成了“学区上车盘”，家长愿意为总价可控的学位房买单， 对比周边1995年老破小学区房（如华林路旧改房）单价也要4万+，次新房定价自然水涨船高。

如果换做是你们有这种条件，想必大家也会以这个单价去选择，毕竟在鼓楼区，现在所有的新楼盘，要么划片学校一般，要么都是大户型，很少有这种小户型的房子存在。

所以，它的成交，属于合理的范畴之内。

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