浦软产业洞察｜招商难、空置率高？运营服务才是园区破局的核心密钥

高力国际最新统计数据显示，2025年第三季度上海产业园区空置率进一步攀升至30.5%，环比上升1.1个百分点。

这一数据背后，折射出传统园区发展模式正面临系统性挑战，也将园区转型的紧迫性推至台前。

回溯过往，“土地优惠+税收返还”曾是园区招商的万能钥匙，能够轻松吸引企业入驻。

然而，在政策红利消退、市场竞争加剧的当下，这套模式已然失效，产业园区亟需寻找新的招商路径。

而产业运营服务作为当下行业的关注焦点，正在成为决定招商成败的关键因素。

产业招商的底层逻辑，正随市场竞争秩序的持续规范与优化，逐步从“政策赋能”转向“价值深耕”，部分产业空间也面临着更精细化的资源适配需求，如何增强园区招商竞争力就成了目前行业内最关心的话题。

在此趋势下，持续做深做实园区运营服务体系，正成为产业载体提升核心吸引力的关键路径。根据浦软研究院的观察与实践，其核心价值主要体现在“以商带商”与“育商留商”两个方面。

在当前招商环境下，由于新增企业数量有限，各地园区逐步将重点转向存量市场，积极吸引已具备一定规模和实力的成熟企业落户。与此同时，传统的政策优惠和硬件配套优势逐渐趋同，单纯依靠租金优惠的招商模式也日益显现其局限性。

在这一背景下，通过专业运营服务所构建的园区形象与产业口碑，正日益成为企业选址时的重要考量因素。

运营服务，归根结底还是为了提高园区的招商竞争力，为企业提供超出预期的发展支持——高效的政策对接，帮助企业申报少走弯路；精准的产业链资源匹配，让上下游合作触手可及······这些实打实的帮助都会形成企业对园区的高度认可。

而这种认可，恰恰能够形成最具说服力的“口碑效应”，使入驻的企业主动成为园区的代言人和推荐官。

要知道企业选址时，招商人员说得天花乱坠，可能也抵不过同行的一句认可。况且这种以商带商的路径，不仅比传统的招商方式成本更低，而且企业匹配度更高。毕竟推荐的多是产业链上下游的伙伴，自然更加适配。

产业园区空置率居高不下，除了新增企业太少，更关键的是“育商”“留商”能力的缺失——很多园区把企业招进来，却没办法让它们长期扎根，最终陷入“招商－流失－再招商”的恶性循环。

不难发现，很多园区都在重复这样的内耗：花费时间精力引进企业，企业却在短时间内因为各种原因搬走或倒闭。这不仅意味着免租期内收不到租金，还得重新投入成本开启新一轮招商。时间与资金成本带来的双重压力，甚至让招商陷入“越招越亏”的困境。而这种企业流失问题，在科技型产业园区尤其突出。

科技型园区内虽不乏行业龙头，但大部分聚集的仍是处于快速成长阶段的中小研发型企业。这类企业受限于团队规模与自有资源，往往采取高度聚焦的发展策略，将精力和资源倾注于关键环节，以求在细分领域快速突破。

因此，它们在非核心环节的配套领域存在资源短板，而这种情况也促使它们对于园区能提供的产业级运营服务，抱有比成熟企业更强烈的诉求和更深度的依赖。

所以对于这类园区来说，硬件设施达标只是基础操作，真正能留住企业的，是精准洞察其配套需求，并在运营服务上“雪中送炭”——这才是破解企业流失、跳出招商内耗的关键。

具体来看，园区要聚焦企业在研发、市场、资本、品宣等方面的潜在痛点，提供有针对性的服务支持和解决方案。比如针对处于早期研发阶段的企业，园区可以建设公共实验室，有效降低企业的前期投入成本；面对成长型企业的融资需求，园区可以帮忙打通项目与资本的对接通道，助力其高效获取资金支持。

正是这一系列瞄准企业痛点的深度运营服务，才能真正帮助企业“活下去、长得大”，它通过提升企业留存率与行业口碑，从根本上实现高效的招商、育商、留商，有效地降低园区空置率。

运营服务能给招商带来的助力不可小觑，但想要做好也绝非一朝一夕的布局，而是需要园区以长期主义为内核，结合自身禀赋深耕细作的一项系统工程。

产业发展的客观规律决定了运营必须保持战略定力。从企业初创到成熟往往需要数年甚至十余年的成长周期，这种与企业发展同频共振的特性，意味着产业运营不能追求立竿见影的回报，而需要陪伴企业成长，这一逻辑也和当前倡导的“耐心资本”理念不谋而合。

在实践中，园区需要建立清晰的实施路径：首先要精准定位产业方向，然后围绕定位进行系统性布局，最终通过持续的服务创新，构建差异化的运营体系。这就要求园区必须摒弃“来者都是客”的粗放思维，结合区域产业基础与自身资源禀赋，聚焦细分赛道。

园区不能单纯将服务停留在通用型层面，例如基础的政策解读、常规的企业培训、简单的物业服务等，这些服务虽然必要，但难以形成核心竞争力。有价值的产业运营，必须聚焦到特定产业的精准需求上，做到“人无我有、人有我优”。

以低空经济产业园区为例，这类企业的核心需求远不止办公空间，更包括试飞场地、空域申请、专业实验室等配套资源。如果园区能够在这些方面提供帮助，就能精准解决企业的痛点，形成自身独特的吸引力。

而在产业运营的落地实践中，国资平台公司则凭借其独特属性，成为推动长期主义运营服务的重要力量。

一方面，因为园区行业具有高投入、回报周期长的特点，所以其短期利润并不高，甚至在建设初期可能只处于成本覆盖或微利状态，而国资平台的属性决定了其更注重长期价值，也能够承担“长周期投入”的角色。

无论是搭建专业的服务团队，还是建设特色化的配套设施，国资平台都能够耐心布局，支撑运营体系逐步完善。

另一方面，国资平台能够更精准地理解政府的核心诉求——政府对园区的期望并非单纯的利润增长，而是打造长期稳定的产业生态，促进区域经济长期可持续的发展。

而产业运营和服务便是实现政府核心诉求的有效出路。国资平台公司通过专业化运营吸引产业链关键企业入驻，然后用贴心的服务精准对接企业各项需求，让企业在园区内安稳成长，最终形成产业聚集和完善的生态。

产业运营服务要如何精准落地，目前已经成为行业内共同探索的核心课题。然而现实是，运营服务体系的搭建没有放之四海而皆准的标准路径，更多需要园区结合自身产业定位和资源禀赋进行摸索实践。

上海浦东软件园在多年的实践中，逐步形成了一套以园区运营为根基、轻资产输出为延伸、孵化与投资为双翼产业、服务为支撑的特色创新服务体系，希望能为行业提供具有参考价值的实践范式。

上海浦东软件园通过高质量的园区建设和运营，夯实产业生态基础，为企业提供优质的物理空间和发展环境。作为培育动能的重要“双翼”，将孵化与投资紧密结合，依托“资金、产业、创新、人才、服务”五链协同机制，为企业提供从初创到成熟的全周期支持。同时，搭建了包括共性技术服务平台、智慧园区管理和人才培训等在内的公共服务，精准解决企业在研发、运营和人才等方面的实际需求，切实解决运营中的实际痛点，提升服务的精准性与实效性。

这套产业创新服务的“组合拳”，在持续焕新自持园区生态的同时，也为对外拓展输出奠定了基础。这一体系不仅推动了园区内具有持续创新活力的产业集群形成，也通过服务创新不断驱动产业迭代升级，实现“基础服务－公共服务－增值服务”的立体赋能。

上海浦东软件园自身的深度实践清晰地表明：产业运营不仅是单纯的成本支出，更是回报最为丰厚的招商投入——当园区真正建立起能够帮助企业成功的运营生态时，就能从根本上打破招商难、空置率高的困境。

通过构建深度运营体系，园区能够实现从“房东”到“伙伴”的身份转变，以口碑招商提高园区入驻率，以育商留商激活存量价值，以生态构建形成差异化优势——这套组合拳正在重塑园区的核心竞争力。

站在“十五五”产业升级的关键时期，园区需要以长期主义的视角看待运营投入，真正地沉下心来做运营、俯下身去帮企业，这样才能在激烈的市场竞争中赢得先机。

延伸阅读——浦软产业研究院

浦软产业研究院作为上海浦东软件园股份有限公司旗下的重要智库，依托深厚产业根基与卓越的专业能力，致力于为科技产业园区、孵化载体的发展提供全方位支持。浦软产业研究院汇聚资深行业专家、战略分析专家组成的专业团队，兼具丰富实操经验与敏锐市场洞察力，能够精准把握全球科技产业发展趋势，为园区产业规划与战略决策筑牢科学根基，深度赋能智慧园区建设与高质量发展。

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来源｜浦软产业研究院

编辑｜邹杨

审核｜姚远

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