稳楼市去库存，山东打响“第一枪”！

来源：证券时报网

在中央经济工作会议提出“着力稳定房地产市场”后，山东省率先出手。

12月12日，山东省发布了《关于住房“以旧换新”的指导意见》，其中提出，丰富“换新”模式，拓宽旧房处置途径，多措并举降低换房成本等。

对于出台新政的原因，山东省住建厅相关负责人表示，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力。

中指研究院预计，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房、加大购房补贴力度促需求、推动住房“以旧换新”等，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构等或是优化供给的重要方向。

山东：支持住房“以旧换新”

12月12日，山东省住建厅等10个部门联合发布了《关于住房“以旧换新”的指导意见》（简称《指导意见》）。《指导意见》共包含6部分、15条具体措施，系统构建了支持住房“以旧换新”的政策框架。

一是丰富“换新”模式，提升置换效率。明确提出“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三种模式。支持房地产经纪机构提供“帮卖”服务并引入“兜底收购”机制；鼓励各类主体市场化收购二手房；在符合规划和安全要求前提下，探索城镇老旧住房原拆原建更新路径，新增公共设施不计容积率。

二是拓宽旧房处置途径，促进资源盘活。鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”，提升其市场竞争力；支持将收购的旧房改造用于租赁住房，探索“收储+托管”等运营模式。

三是多措并举降低换房成本。鼓励各市对“以旧换新”居民发放购房补贴；引导房地产开发企业和中介机构在依法依规前提下提供优惠。

四是强化金融支持，缓解资金压力。引导金融机构创新专项金融产品，推广住房租赁团体购房贷款和经营性物业贷款；优化住房公积金使用政策，推行二手房“带押过户”，并允许符合条件的“以旧换新”购房者核减一次公积金贷款次数。

五是优化交易流程与服务，改善群众体验。完善旧房评估机制，推行多元化评估方式；优化登记服务和网签备案流程，推广“一站式”服务，允许先定新房、待旧房过户后再办新房网签，方便群众享受优惠。

六是健全风险防控机制，保障各方合法权益。强调对“以旧换新”交易资金实施封闭监管，确保资金安全、专款专用。

各地去库存政策将继续落位

对于出台新政的原因，山东省住建厅相关负责人表示，推动房地产市场平稳健康发展，是稳住经济大盘的重要举措，是保障和改善民生的重要任务，更是防范系统风险的重要前提。为进一步巩固房地产市场止跌回稳态势，激活住房消费潜力，省住建厅会同有关部门梳理总结各地经验做法，形成《指导意见》，旨在通过机制创新、政策支持和服务优化，打通新房与二手房市场壁垒，缩短交易周期，降低置换成本，激发住房消费活力。

该负责人表示，下一步，山东省住建厅将按照“省级引导、市县主体、市场运作、群众自愿”原则，指导督促各市扎实有序开展住房“以旧换新”工作，因地制宜细化落实举措，积极组织开展换新购房活动，加大政策宣传解读力度，切实将政策红利转化为惠民生、稳市场的实际成效。

值得注意的是，12月10日至11日召开的中央经济工作会议对于明年房地产工作进行部署时强调，要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

对此，中指研究院预计，库存量大的城市或区域新增土地供给将得到严控，各地去库存政策将继续落位，如收购存量商品房（本次提出鼓励重点用于保障房，用途上也给了一定灵活性）、加大购房补贴力度促需求、推动住房“以旧换新”等，增加改善性住房供给、优化住房供给空间和产品结构等或是优化供给的重要方向。

对于中央经济工作会议提出的“深化住房公积金制度改革”，中指研究院认为，公积金政策已经成为近两年各地支持房地产发展的重点政策，根据中指监测，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，预计2026年将延续此趋势，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向；另外，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一。

中指研究院认为，整体来看，“稳楼市”依然是2026年政策目标，各项政策措施有望继续落实，包括优化北上深等城市限制性政策、收购存量商品房、创新金融和土地政策支持城市更新等方面，房地产作为最大的内需之一，2026年在扩大内需方面仍将发挥重要作用。