天津
趴窝一年的楼市，在年底收官之前出现了“膝跳反射”。
把几个现象放一起看，能明显感觉到：
楼市又走到一个关键时刻了。
政策端的反应最直接。
全年没等来全国层面的救市政策，12月“明的暗的”都来了。
>> “小作文”透露的“房贷国补”，让市场兴奋了一把。
贴息1%虽不治本，但实属有效政策。
房贷利率是救市的最后一步，拼刺刀。
房子说到底与金融无法脱钩。
最后一步不好迈，因为要真金白银的掏钱。
可一旦走到这步，就意味着这一轮下跌周期接近尾声了。
>>经济工作会议，透露了明年政策基调。
对比用词，看态度：
2025年：持续用力推动房地产市场止跌回稳
2026年：着力稳定房地产市场
今年楼市“高开低走”，四季度更是“加速低走”。
若无政策干预，惯性会延续到明年一季度，这又与“稳定”相悖。
所以会用“点到为止”的阶段性政策托一下市场，防止进一步大跌。
限时限量的贴息，以及LPR的下调，确实是合理政策。
>> “现房销售”继续试水。
12月深圳福田出让了一宗宅地，楼面价4万2，溢价65%，全部实行现房销售。
这是近年来深圳第二宗要求全部现房销售的宅地。
短期政策用金融，长期政策靠制度。
经济工作会议也再次提到“加快构建房地产发展新模式”，明年现房销售政策可期。
包括天津在内的很多城市都已在研究，将适时推出。
二手房是先行指标，业主是个体心态，反应最快。
他们的预期，往往能微观反映行情变化。
这个阶段，二三四线城市已经跌麻，重点看一线城市，是风向标。
>> 第一个现象：二手房挂牌量减少。
这是房价要触底的表征。
上海和北京，近期挂牌量都降了大约10%。
天津11月新增挂牌比10月降了3%。
很大原因是业主不卖了，无法接受继续降价，已超心理承受范围。
因为租金回报率已经大幅增长，不少业主由卖转租。
上海大中介的租赁开单量创近五年新高。
天津也如此，市区几十万的老破小，从房东主观上已不支持再下跌。
>> 第二个现象：跌出性价比后，成交量起来了。
11月，上海二手房成交量翘尾，比10月涨24%，创下今年5月以来新高。
低总价房源成交开始活跃，300万以内二手房成交占比高达60%，连续三个月增长。
都是急跌下来的，房价安全垫较高。
北京上地一带，两三百万的房源年底大放量，曾经也都是四五百万的总价。
天津二手房也抬头，11月比10月成交量涨了7%。
不管是以价换量，还是刚需积压式的爆发，总之楼市不再冰冻，而是有实实在在的成交。
>> 第三个现象：一线城市房价急跌。
今年北京房价急跌，部分小区房价已回到2016、2017年（北京房价高点是2022年）。
一线城市若深跌，这轮楼市基本就接近底部了，必然倒逼出有效救市政策。
天津大部分区域房价已回2015年。
河西、南开作为房价第一梯队，也快接近2015年的价格了。
这是房价触底的指标之一（因为2015年后房价暴涨）。
和平是独立行情，跟着北京走。
二手房的这些变化，还不足以让楼市质变，但能潜在表明，楼市开始向好的方向转变。
今年没出大政策，情绪上没hold住，下半年跌的比较多。
楼市的变化，是靠微观现象融合积蓄而来的力量，没有明确的分水岭。
2025年楼市几乎“贴底”，2026年不会反转，但会缓跌。
短期承压，跌幅可控。
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