行业筑底之时，民营房企突围之道

01
规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长

1、规模房企中民营逐渐减少，且相对靠后（部分略）

自从2021年房企流动性承压以来，民营房企的经营状况受到了严重影响。从规模房企1的性质分类来看，民营房企的数量近年来呈现逐渐减少的趋势。2021年前可以达到70家左右，2023年至今则一直稳定在50家以下。2025年1-11月规模房企房企中民营房企为45家，相较于2024年全年又减少了3家。

民营房企数量大幅减少的同时，在各梯队中的占位也逐渐靠后。2025年1-11月的头部十家房企中民营房企仅有1家，越靠后的梯队民营房企占比越高。在近年来房地产低迷，且房企流动性危机仍在持续的背景下，资本更倾向于投资较为稳健的国央企和大型房企。

2、28家民营规模房企稳健发展，6家房企逆势显著增长

2025年1-11月规模房企中民营房企有45家，其中尚未出现过违约的房企28家。这当中既有一直稳居行业前列的滨江集团、龙湖集团、卓越集团等，也有逆势增长的黑马企业。从销售变化来看，有6家民营房企的2025年1-11月销售金额同比逆势增长，其中嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50%。

随着房地产行业深度调整，房企，尤其是民营房企，生存空间不断被压缩。这些稳居行业前列或逆势突围的民营房企，如何发展出了独有的经营之道。下面我们将从战略发展、投资布局、产品策略等角度出发，对其进行深入分析，以供行业参考。

02
老牌民营房企土储夯实，深耕核心城市支撑持续发展

土地储备是企业长久发展的基石，未违约的民营规模房企中，有5家房企总土储货值相对较高，可售资源充足。其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地。

1、滨江集团持续深耕杭州，成民企千亿独苗

以杭州为大本营的滨江集团是近两年拿地金额最多的民营房企，秉持“以杭州为核心、长三角为重点”的战略布局，在行业调整期持续深耕杭州。2025年1-11月滨江集团共获取了21个项目，新增土地价值和计容建面分别为377.2亿元和128.1万平米，均分布在杭州和金华，其中杭州地区新增土地价值365.9亿元，占比近97%。此外，2024年滨江集团新增23宗地，其中杭州22宗、南京1宗。

滨江集团能够在行业调整期持续逆势大举拿地，主要是凭借其长期以来良好的财务状况和在大本营地区充足的资源优势。从2025年中期的情况来看，企业的总有息负债中短期有息负债为94.1亿元，占比为28.2%；非受限现金短债比为3.13，继续处于较高水平，无短期偿债压力。扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，主要财务指标都相当健康。因此截至2025年中期，滨江剩余可用的银行授信总额度为979亿元，已注册完成尚未发行的短期融资券额度33亿元。同时企业的平均融资成本为3.1%，较期初下降0.3个百分点。整体来看企业融资渠道相对畅通，流动性比较充裕，这也是企业持续深耕杭州的底气。

得益于杭州房地产市场目前仍然较为火热，持续落子杭州为滨江的业绩稳定提供了良好的保障。2025年前11月滨江集团全口径销售金额945.3亿元，其中杭州一城销售额贡献占比达80%。按照这种情况估计，滨江集团在2025年全年基本能继续保持千亿左右的销售规模，也是千亿房企中的民企独苗。

2、卓越集团抓住城市更新风口，深圳土储占比超80%（略）

3、龙湖等企业大力发展第二增长曲线，商住并举穿越行业周期（略）

整体看来，聚焦核心一二线城市已成规模房企的共识，不管是滨江重仓的杭州或是卓越关注的深圳，都属于我国经济活跃的一二线城市。民企选择深耕此类高能级城市，能够保障存货的后续去化，避免库存积压情况的发生。此外，由于常年深耕当地城市，多数民企已形成了成熟的政企银三方合作关系。由于主场优势，这类企业相比外来企业也更加具备市场敏锐度，及风险识别能力，从而大大降低了企业的经营风险。与此同时，重点布局少数核心城市也能大幅减少管理半径，提升总部的决策能力以及管理效率，避免无效开支。

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多家民营黑马逆势崛起，投资和产品战略各有不同

除了上述老牌规模民营房企之外，2025年也涌现出了一批销售逆势增长的黑马房企，比如邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等。土地储备是企业未来业绩基础，新增土储规模在一定程度上决定了在上述房企之外，还有哪些中小民营房企在未来可能脱颖而出。从近两年的新增土地来看，2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现了18家民营房企，是2024年全年的两倍，既有深耕当地持续拿地的企业如海成等，也有在核心城市“横空出世”拿下热点地块的企业，如北京懋源控股、上海佳运置业等。

1、邦泰集团：“区域深耕+产品创新”实现逆势增长

2、本地中小民企发挥地域优势，聚焦当地小而美

海成集团坚守大重庆，由市郊区县进击中心城区

江山万里置业聚焦宁波，“+国企”充分利用当地资源

3、部分房企点状机会发展，以项目产品力为核心取胜

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总结：民企当前仍面临一定困境，未来需要聚焦长期主义

2025年民营房企仍然面临多重发展困境，行业整体仍在持续下行，多数房企仍需继续采取以价换量策略，从而导致利润率下滑甚至大额亏损，同时也导致资产减值问题仍然突出。再加上民营房企流动性风险仍未出清，多数企业面临融资难的问题，流动性压力也使得大多数企业被迫缩小投资规模开源节流，中小房企在低能级城市及细分市场面临巨大压力。

在这个背景下，仍有部分民营房企抓紧机会，在保证流动性稳定的同时取得了一定的发展。整体看来，传统的规模房企和中小房企都有各自的发展路径，均取得了一定的成功。

对于规模房企而言，重点在于消化早先获得的大量库存土储的同时择机布局深耕战略级城市，短期主要选择重点机会型城市进入。在这方面，千亿房企中的民企独苗滨江集团采取深耕大本营杭州的策略，持续深耕杭州市场，依靠杭州较为火热的市场稳定了企业的销售规模。龙湖集团则将重点放在了消化整体土地储备之上，并且择机补充适量优质土储，同时大力发展经营性业务作为第二曲线穿越周期。

部分地方本土民营房企则抓住地方品牌优势，聚焦当地小而美，也能有一席之地。如海成集团深耕大重庆市场33年，近年来开始由重庆市郊区县大举进入中心城区，也实现了一定的发展。江山万里置业则专注宁波市场，2024年以来与宁波东投、宁波轨道等国企联合拿地，获得大量土储的同时专注高端产品的打造，成功跻身规模房企。

此外，部分有资源或者产品优势的企业也可以采用点状机会布局模式，项目制发展，以产品力突围。而政府“好房子”的建设导向下，行业呈现三大创新趋势：政府推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，新建住宅100%达到绿色建筑标准，装配式建造技术应用比例不低于30%。在这个背景下，可以预见未来房企产品力将会不断提升，经营策略将会回归长期主义，传统的高周转模式势必难以为继。民营房企唯有坚持“战略聚焦+产品为王+运营提效”三维协同，方能在新周期中行稳致远。

文章来源:丁祖昱评楼市