公证赠与后又公证遗嘱，房产到底归谁？

老人与孙子签订赠与合同，约定将房屋赠与孙子，且该赠与合同经过公证。后老人又立下公证遗嘱，载明去世后房屋由三个儿子共同继承。老人去世后，因房屋归属发生纠纷，孙子诉至法院，要求确认房屋产权归其所有，会获得法院的支持吗？

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基本案情

老陈系陈甲、陈乙、陈丙、陈丁之父。陈戊系陈丁之子。2014年2月，老陈与孙子陈戊签订赠与合同，约定老陈将其所有的系争房屋赠与陈戊，后该赠与合同经过公证。2015年2月，老陈起诉要求撤销上述赠与合同，未获法院支持。2015年9月，老陈立下公证遗嘱，遗嘱载明：“去世后，系争房屋由陈甲、陈乙、陈丙共同继承。”

老陈去世后，后人因房屋归属发生纠纷。2019年7月，陈戊起诉要求确认系争房屋产权归其所有，认为老陈与陈戊于2014年2月签订赠与合同，约定老陈将系争房屋产权赠与陈戊，陈戊表示接受赠与，并办理了赠与合同公证。因赠与人老陈已去世，陈戊作为受赠人，有权要求其法定继承人即陈甲、陈乙、陈丙、陈丁配合办理过户手续。

陈甲、陈乙、陈丙辩称，不同意陈戊的诉讼请求，认为虽然老陈与陈戊签订赠与合同，但是系争房屋的产权仍登记在老陈名下，未办理房屋过户手续，赠与关系尚未成立，系争房屋应该按照老陈2015年9月的遗嘱进行继承。

法院裁判

法院经审理认为，本案主要争议在于老陈在向法院起诉，要求撤销与陈戊签订的经公证的赠与合同未获支持的情况下，又于2015年9月至上海市XX公证处立公证遗嘱将其在系争房屋的产权份额留给陈甲、陈乙、陈丙继承，该遗嘱能不能对抗老陈与陈戊签订的公证赠与合同的效力。

首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，是一种典型的债权合同，赠与人负有向受赠人无偿转移财产的义务。赠与合同是诺成性合同，该案中的赠与合同法律并未要求办理批准等手续，因此赠与合同自赠与人同受赠人达成一致意见时就已生效。该赠与出于当事人真实意思表示，合同内容真实有效，合同本身效力没有争议，老陈负有履行该赠与合同的义务。系争房屋的所有权转移需办理所有权变更登记，否则不发生所有权转移的效力。因系争房屋未进行所有权转移登记，所以受赠人陈戊还不能拥有老陈的所有权份额。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。上述规定实际上确定了合同效力和物权变动效力的区分原则，即“物权行为独立原则”，合同生效与合同所指不动产物权转移登记生效是两个不同概念。本案中，赠与合同是否生效与赠与财产所有权是否转移是两个不同的概念，系争房屋虽未办理所有权变更登记，但不影响本案中的赠与合同生效。

其次，《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。经过公证的赠与合同不可任意撤销，但赠与人和赠与人的继承人或者法定代理人在出现法定的情形时，方可依法定程序行使撤销权或者不再履行赠与义务。本案中，老陈与陈戊签订的赠与合同经过公证，虽然陈甲等提出陈丁、陈戊对老陈不履行赡养义务等，但未提供证据加以证明，侵权行为需要达到一定的严重程度，该案中并未出现可行使法定撤销权或不再履行赠与义务的情形，该合同属于不可撤销的赠与合同，老陈负有履行该赠与合同的义务。老陈虽有要求撤销赠与合同的意思表示，但未获支持，又立公证遗嘱，在该种情形下，此后立公证遗嘱时赠与人对所处分的财产不具有处分权，该遗嘱不能对抗经公证的赠与合同的效力。故判决陈戊可依赠与合同取得系争房屋产权。

法官建议

赠与合同是诺成性合同，因此赠与合同自赠与人同受赠人达成一致意见时就已生效，房屋赠与合同不以办理产权过户手续为生效要件，故未办理房屋产权过户手续不影响赠与合同的效力。赠与人的任意撤销权并不是无限制的，为维护合同的严肃性，鼓励赠与合同订立双方审慎订立、诚信履行赠与合同，法律规定赠与人撤销赠与合同需满足相关条件。经过公证的赠与合同，应该说是赠与人经过慎重考虑的，不存在一时冲动的问题，如果允许赠与人任意撤销公证赠与，则违背诚实信用原则，也明显违背市场经济社会的效益价值，所以经过经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权。赠与人和赠与人的继承人或者法定代理人在出现《中华人民共和国民法典》第六百六十三条、第六百六十四条、第六百六十六条规定的情形时，方可依法定程序行使撤销权或者不再履行赠与义务。这些情形是：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。”“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。”“赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。”法律赋予赠与人在上述法定情形下可行使撤销权或不再履行赠与义务，实际上是对任意撤销权的补充和完善，平衡双方权利和义务。

因此，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权，在没有证据证明受赠人有可行使法定撤销权或不再履行赠与义务的情形，赠与人负有履行赠与合同的义务，在该种情形下，此后立公证遗嘱时赠与人对所处分的财产不具有处分权，在后的公证遗嘱不具有对抗在前的公证赠与合同的效力。

赠与公证是一种常见的公证事项，办理赠与公证有利于稳定财产关系，但人的思想和情势总是在不断发展变化之中，赠与合同一旦经过公证确定下来，如果没有特别的事由很难变更或者撤销，因此如果想要对赠与进行公证，一定要谨慎。尤其对老年人来说，一份不可撤销的公证赠与并非益事，可能会引发子女无故挥霍父母财产或不履行赡养义务的结果。

对此，建议如下：

1.老年朋友即便是关爱子女，也不宜过早将全部财产赠与子女，应当深思熟虑，尤其是公证赠与，如果没有附相应义务或所附义务未清晰约定的话，赠与人将会失去对财产的掌控，难以约束受赠人的行为。而遗嘱是在立遗嘱人死亡后生效，立遗嘱人可以随时修改或者撤销遗嘱。

2.公证人员办理公证时应当仔细询问赠与人的真意，向当事人释明遗嘱公证与赠与公证的区别及相应的法律后果。这样做有利于确保赠与人明白自己的权利和义务，作出更加符合内心真实期待的决定。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百五十九条 赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续。

第六百六十三条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

第六百六十四条 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。

赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起六个月内行使。

第六百六十六条 赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。