父母老宅由儿子翻建，儿子先走，孙子能独占房产吗？法院这样判｜北京遗产律师

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一、案情介绍

王守业与妻子赵秀兰育有四名子女。次子王建民与刘敏婚后育有一子王浩，后二人于2010年1月5日协议离婚。

上世纪60年代，王守业夫妇在村内取得宅基地并建有北正房五间（即一号院）。2000年因政策搬迁，二人将院内厢房拆除并领取补偿，此后搬至一号院北正房居住，但未再享有房屋产权。

2010年6月，王建民作为申请人，以王守业、赵秀兰为共同居住人，申请对一号院房屋进行翻建，建成北正房五间及南房五间。王建民于2020年去世，赵秀兰于2022年去世。

王守业及三名子女起诉主张：一号院房屋系家庭共有财产，应先析产再法定继承。

王浩抗辩称：父母离婚协议第三条明确约定“双方一切财产最终归儿子王浩一人继承”，且翻建前原房已属王建民个人财产，故新建房屋不应作为遗产分割。

刘敏亦认可离婚协议效力，主张房屋应归王浩所有。

二、裁判结果

法院判决：

一号院北正房五间：东数第一间归王守业所有；第二间由三名原告各占1/3份额；第三至五间归王浩所有；

南房五间（无合法建房审批）：仅确认使用权，分配方式同北房；

驳回原告其他诉讼请求。

核心结论：翻建后房屋属王建民个人财产，但离婚协议中的“继承条款”因形式瑕疵及标的物灭失而无效，依法按法定继承处理。

三、法院说理

翻建房屋属王建民个人财产

王守业夫妇已于2000年搬迁时拆除自有房屋并获补偿，在一号院不再享有产权；

2010年翻建时，二人年逾七旬，无证据证明出资或参与建设，仅居住不构成共有；

故新建北房五间、南房五间应认定为王建民个人财产。

离婚协议中的“继承条款”不具遗嘱效力

该条款虽约定“一切财产归儿子继承”，但以打印形式载于离婚协议中，无法定见证人，亦未每页签名，不符合《民法典》第1136条对打印遗嘱的强制性要求；

即便视为死因赠与，原协议所指“大屯村五间民房”已于2010年拆除灭失，新建房屋为独立物权，不能当然替代原标的。

“最终一切财产”约定超出离婚协议合理范围

离婚协议应处理已存在、确定的夫妻共同财产；

对未来可能取得的财产（如翻建新房）作出继承安排，缺乏法律依据，应属无效。

依法定继承+代位继承分配

王建民先于赵秀兰去世，其遗产由王浩、赵秀兰、王守业继承；

赵秀兰去世后，其份额由四名子女继承，王建民之子王浩代位继承其父应继份额；

结合居住现状，法院酌定具体分割方案。

四、律师提示

本文由北京遗产律师靳双权团队整理。旨在提醒大家：

农村房屋继承纠纷的关键，往往不在于是否有遗嘱或协议约定，而在于房屋权属是否清晰、处分行为是否有效、新建房屋是否源于原有产权。法院在审理此类案件时，通常更重视房屋建设出资、产权来源演变及法律文书的形式合法性，而非仅凭离婚协议中的概括性继承条款作出裁判。

实务建议：

离婚协议不宜约定“未来财产归某人继承”——此类条款易被认定为无效；

翻建房屋需明确出资与权属，避免“挂名申请”导致权属争议；

涉及继承安排，应单独订立符合法定形式的遗嘱，而非混入离婚协议；

原房灭失后新建房屋，不自动延续原有处分意思，需重新确权。