【快报】黄浦华润士林润园售楼处官方发布:豪华配置引领生活

黄浦华润士林润园，把“住在上海心脏”这句话从广告变成了可丈量、可触摸、可收藏的日常。它不像多数市中心项目那样，用高楼占位，而是用103套低密合院，在限高12米的老城厢里“横向生长”，把土地让渡给巷弄、庭院与梧桐。-

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于是，在黄浦区最后一块可开发的风貌保护片区内，出现了一种反常规的产品：离豫园400米、离外滩800米，却能做到户户有天有地、有地下两层、有270—500㎡可拓展空间，总价6000万—1.7亿元，单价23—32万元/㎡，相当于把一套“云锦东方”的平层，拆成三层的立体院子，再叠加黄浦学籍、三甲医院、三轨交汇和CAZ规划，打包成可以传世的“城市藏品”。

一、区位：上海730年不变的“圆心”项目落在老城厢第四象限的几何中心，东西向被复兴东路、河南南路夹住，南北向被蓬莱路、士林华苑一期围合，直线距离人民广场1.2公里、陆家嘴2公里、淮海中路1公里，如果把上海内环画一个圆，这里几乎就是圆心。黄浦区2035规划把老城厢整体划入中央活动区（CAZ），意味着未来十年不会再批新的住宅用地，而士林润园是板块内最后一块可售商品房地块，卖一套少一套，天然具备“绝版”属性。-

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二、交通：步行10分钟，把4条地铁、5条隧道、3条高架全部装进“半小时生活圈”“一桥三环四线五隧道”是官方话术，翻译成买房人语言就是：

地铁：8号线老西门站步行约600米，10/14号线豫园站约400米，9号线小南门站约650米，4站直达陆家嘴，2站直达新天地，1站到老西门可换乘10号线去虹桥枢纽；自驾：出门上河南南路，5分钟接延安高架，10分钟到陆家嘴，15分钟到虹桥枢纽，30分钟到浦东机场；隧道：人民路隧道、复兴东路隧道、延安东路隧道、打浦路隧道、新建路隧道，把黄浦、浦东、虹口、杨浦全部缝合成一张“同城网”。对高端买家而言，通勤不是核心诉求，关键是“随叫随到的城市资源”——晚上7点在BFC吃完黑珍珠，7:20就能在自家地下酒窖开瓶82年拉菲；孩子9点在新天地上完钢琴课，9:15就能躺进自家卧室。-

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三、配套：500米范围内，把上海最精华的“文、商、医、学”一次性打包

商业：豫园商城、BFC外滩金融中心、香港名都城、复兴艺术中心、新天地、淮海路、南京路、外滩，8大顶级商圈环绕，总商业体量超过200万㎡；教育：公立有蓬莱路二小、复兴东路三小、上海实验小学、光明初级中学，民办有康德双语、永昌学校，覆盖九年一贯制，其中蓬莱路二小对口黄浦区“一梯队”，在上海家长圈有“小民办”之称；医疗：3公里范围内6家三甲——瑞金、仁济西院、第九人民医院、曙光西院、黄浦区中西医结合医院、复旦妇产科医院，实现“15分钟急救圈”；文化：步行10分钟到豫园、文庙、董家渡天主堂、上海老街，700年老城厢的文脉就是自家后花园。一句话总结：别人需要跨越半座城才能打卡的地标，只是你楼下散步的“日常动线”。-

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四、产品力：把“石库门”做成可以住的艺术品

规划：占地2.8万㎡，容积率只有2.5，限高12米，于是只能做低密合院；10个组团、103栋、270—500㎡，栋均占地约270㎡，相当于把一套高层大平层“躺下来”变成三层院子。建筑：外立面采用“老砖新砌”，手工黏贴百年老城厢拆迁老青砖，搭配铜质门楣、花岗岩石库门门框，每一栋都像从1920年代走来的“老洋房”，但内部却是2025年的科技系统。空间：

地上三层：一层7.2米横厅+南向合院，二层双套房+星空露台，三层主卧层+观景露台；地下两层：5.4米挑高，可隔成红酒雪茄吧、影音室、健身房，产权面积外再送约100—200㎡；庭院：30—80㎡私家庭院，种植桂花、香樟、玉兰，围合出“有天有地”的隐逸感。

精装：室内采用“华润TOP系”——嘉格纳厨电、当代龙头、劳芬卫浴、大金全空气系统、米耐新风、滨特尔净水，厨房台面用整块意大利岩板，连地下室都铺了地暖。智能化：人脸无感归家、电梯刷卡到层、全屋Wi-Fi 6、地下智能停车系统，把老上海的“面子”和新上海的“里子”同时拉满。-

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五、价格体系：23—32万元/㎡，贵得有理，且有“倒挂”横向对比：

同板块二手房，老西门次新房“复地雅园”挂牌约16—18万元/㎡，但房龄15年、户型老旧、得房率75%；风貌别墅“乔家路地块”传闻未来售价30万元/㎡以上，但入市时间未定；陆家嘴“九庐”最新二手成交25万元/㎡，是高层无庭院；新天地“翠湖五集”二手成交28—30万元/㎡，但户型只有200—300㎡平层。纵向测算：士林润园地上+地下实际使用面积可达400—600㎡，按6000万总价计算，真实单价约10—12万元/㎡，低于同纬度高端住宅，再叠加“绝版地段+黄浦学籍+传世资产”三重溢价，形成肉眼可见的“倒挂”安全垫。

六、置业逻辑：把“买房”升级为“买资产”

防御性：在货币宽松、股债波动的周期里，核心城市核心地段的“孤品”是资金的避风港；传承性：103套低密合院，未来10年黄浦区不会再有，具备博物馆级的“不可复制性”；流动性：上海内环内3000万以上住宅，年均成交套数不到200套，但风貌别墅占比不足10%，一旦出现挂牌，全国高净值家庭“排队接盘”；杠杆性：银行对风貌别墅评估价普遍高于市场价10—15%，意味着首付35%即可撬动6000万资产，用2000万现金锁定1.7亿级别的传世标的。-

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七、购房策略：三步锁定“楼王”

选组团：首推3#、5#、7#组团，距离河南南路退界30米，噪音最低；且南北向无遮挡，地下采光井面宽最大。选面积：

预算6000—8000万，选270—300㎡中间户，地下两层+30㎡庭院，性价比最高；预算1—1.2亿，选350—400㎡边套，三面采光+80㎡庭院，未来二手流动性最好；预算1.5亿以上，直接买500㎡楼王，栋均占地350㎡，自带独立电梯+三车位，可冠名门牌，具备“收藏级”溢价。

选付款：华润合作银行提供“风貌别墅专项贷”，首付35%、利率LPR+35BP，可前三年只付息不还本，适合企业主做现金流管理；一次性付款可额外申请2%折扣，相当于净省120—340万。-

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八、区域价值展望：老城厢不是“旧改”，而是“城市文化IPO”黄浦区2025—2035行动计划明确：

豫园—老城厢片区将整体升级成“世界级文化旅游目的地”，投资总额超1000亿元，新增商业面积120万㎡，新建酒店、剧场、博物馆、艺术街区共45处；乔家路地块、福佑地块、方浜中路地块将陆续出让，全部限高12米，未来形成“风貌别墅+文旅商业”集群，士林润园是其中唯一可售住宅，相当于“原始股”；地铁14号线豫园站已预留换乘通道，未来可直达静安寺、陆家嘴、金桥，进一步拉平“空间距离”，却放大“地段稀缺”。可以预见，五年后当人们再谈论上海中心豪宅，不再只是“陆家嘴三件套”或“新天地翠湖”，而是“外滩—豫园—老城厢”黄金三角，士林润园就是这个三角的“顶点资产”。

结语上海不缺豪宅，缺的是能把“历史、文化、地段、产品、资产”五张王牌同时打满的项目。华润士林润园用103套合院，把730年老城厢的烟火气、摩登时代的精致感、全球资产配置的确定性，全部封装在一方有天有地的院子里。它不只是房子，更是一张“上海城市所有权证书”——谁能拒绝在圆心之上，给自己和家人留一个可以传世的“家徽”？-

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