住房“以旧换新”政策出台！15项措施助力轻松换房。

最近，山东的楼市迎来了一项重磅新政——住房“以旧换新”。

这项政策可不是随便喊喊口号，而是实实在在拿出了一整套操作指南，由山东省住房和城乡建设厅联合省发改委、财政厅、自然资源厅、国资委、税务局、人民银行山东省分行、金融监管局等十部门共同印发，文件名为《关于住房“以旧换新”的指导意见》。

12月12日上午，山东省住建厅还专门召开了新闻通气会，对这份《指导意见》进行了详细解读。

从内容来看，这份文件共分为6大部分、15条具体措施，系统性地构建了支持居民通过“以旧换新”改善居住条件的政策框架。

简单来说，就是你手里的老房子不好卖、换新房压力大？现在政府出手帮你打通堵点，让你“想换就换、敢换、能换”。

那到底什么是“以旧换新”？其实这个概念并不新鲜，在家电、汽车领域早就用得很多。但在住房领域，尤其是在当前房地产市场深度调整、二手房交易周期拉长、居民置换意愿受阻的大背景下，把“以旧换新”引入住房消费，确实是一次机制上的创新尝试。

根据官方发布的政策原文和多家权威媒体（如经济日报、澎湃新闻、央视新闻、中国证券报、新黄河等）的报道，山东这次推出的住房“以旧换新”，核心是三种模式：“卖旧换新”“收旧换新”和“拆旧换新”。

这三种模式各有侧重，覆盖了不同人群、不同房屋类型和不同城市更新需求。

先说第一种，“卖旧换新”。这是最贴近普通老百姓日常理解的方式：你想买新房，但手里的旧房还没卖出去，资金链卡住了。怎么办？现在政策明确支持房地产经纪机构（也就是我们常说的中介）提供“帮卖”服务。

具体怎么操作呢？你可以和中介、开发商签一个三方协议。比如，你看好了一套新房，先交个意向金，然后中介承诺在90天内帮你把旧房卖掉。

如果成功卖出，那就按流程办理新房购买手续；如果没卖出去，中介要么启动“兜底收购”机制，直接把你的旧房买下来，要么就把你交的新房意向金全额退还，而且你不用承担任何违约责任。

这种模式最大的好处就是“风险转移”——你不用再担心旧房砸在手里导致新房也买不成，大大降低了换房的心理门槛和资金压力。

第二种叫“收旧换新”。这种方式更市场化，也更灵活。政策鼓励各类主体——包括政府指定的国有企业、房地产开发企业，甚至其他有实力的市场主体——按照市场化原则去收购二手房。

收购价格怎么定？可以双方协商，也可以请第三方评估机构来定价，确保公平合理。如果是政府主导，通常会指定本地国企作为收购主体，资金来源可能是财政注资、银行低息贷款或者企业自有资金。

这些收来的房子不会闲置，而是用于保障性租赁住房、人才公寓、长租房，或者经过改造后再销售。如果是房企主导，操作就更直接了：你先付新房的首付，旧房的房款可以直接抵扣新房的剩余房款。

这样一来，相当于旧房变成了“首付的一部分”，极大缓解了你的现金流压力。还有第三种路径，就是由其他市场主体（比如专业的住房运营公司）来收购，他们把旧房款直接打给卖新房的开发商，你只需要配合完成过户就行。

这种模式特别适合那些急着换房、又不想操心卖房过程的人。

第三种模式是“拆旧换新”，主要针对的是城镇里那些年久失修、设施落后的老旧住房。这类房子往往地段不错，但户型差、没电梯、管道老化，自己拆了重建又面临规划、审批、资金等一系列难题。

现在政策明确，在符合国土空间规划和建筑安全要求的前提下，允许居民“原拆原建”——也就是把老楼拆了，在原地盖新楼。更关键的是，新增的公共设施，比如电梯、公共走廊、社区活动室、绿化景观等，都不计入容积率。

这意味着开发商或业主在重建时，不用因为加装这些便民设施而额外支付土地费用，大大提高了项目可行性。

对于那些因历史原因导致建筑间距、退距、绿地率等指标达不到现行规范的老小区，政策也给出了弹性空间：只要不低于现状条件，就可以通过技术手段进行更新。

换句话说，不是一刀切地要求你必须达到最新标准，而是“底线思维”——至少不能比现在更差。

这种模式既尊重了居民改善居住条件的强烈愿望，又兼顾了城市更新的实际困难，是一种务实的制度安排。

除了这三种核心换新模式，山东的《指导意见》还在旧房处置上做了延伸思考。

毕竟，不是所有旧房都适合马上卖掉或拆掉。政策鼓励对旧房进行“微改造+功能升级”——比如重新刷墙、更换厨卫设备、优化电路布局、加装智能家居等，花小钱办大事，让老房子焕然一新，提升市场竞争力。

同时，也支持将收购来的旧房统一改造为租赁住房，探索“收储+托管”的运营模式。也就是说，政府或企业先把房子收过来，再委托专业租赁机构进行管理，形成规模化、标准化的租赁产品。

这不仅盘活了存量房源，也丰富了租赁市场的供给，推动“租购并举”的住房制度落地。

当然，光有模式还不够，老百姓最关心的还是“成本”。换一套房动辄几十万甚至上百万，谁不希望省点钱？为此，山东明确提出要“多措并举降低换房成本”。

一方面，鼓励各市结合本地财政状况，对参与“以旧换新”的居民发放购房补贴。比如济南已经出台政策，对出售自有住房并在济南购买新建商品住房的居民，给予最高10万元的补贴。这笔钱是真金白银，直接减轻购房负担。

另一方面，也引导房地产开发企业和中介机构在合法合规的前提下，主动给换房客户打折、减免服务费。比如有的房企可能会推出“以旧换新专属优惠价”，中介也可能降低佣金比例。

这种“政府补一点、企业让一点、居民省一点”的组合拳，能让更多人享受到政策红利。

金融支持也是这次政策的一大亮点。很多人换房最大的障碍不是不想换，而是“没钱换”，山东这次在金融方面下了不少功夫。

首先，引导金融机构开发专项金融产品，比如“住房租赁团体购房贷款”——专门用于企业批量收购旧房用作租赁住房。

其次，推广“经营性物业贷款”，允许符合条件的企业用已持有的物业作抵押，申请贷款用于装修改造或日常运营。

最重要的是，优化了住房公积金政策。

一是全面推行二手房“带押过户”，也就是说，你卖的房子如果还有房贷没还清，不用先筹钱解押，买卖双方可以在银行监管下直接完成过户和贷款转移，大大简化流程、降低风险。

二是允许符合条件的“以旧换新”购房者，在再次申请公积金贷款购买新建商品房时，“核减一次公积金贷款次数”。

我们知道，很多地方规定公积金贷款最多只能用两次，这次政策相当于给了你一次“重置”机会，让你在改善住房时还能享受首套房的公积金待遇，这可是实打实的利好。

为了让整个换房过程更顺畅、体验更好，《指导意见》还专门优化了交易流程和服务。过去，卖旧房、买新房是两个割裂的过程，中间要跑无数个部门、签无数份合同，耗时又费力。

现在政策要求推广“一站式”服务，在旧房评估、新房选购、贷款审批、补贴申领、合同签约、税费缴纳、产权登记等环节实现信息共享和业务协同，最大限度减少居民“多头跑、反复问”。

特别值得一提的是网签备案流程的优化：居民可以先和开发商签订新房买卖合同，等旧房完成不动产转移登记后，再办理新房的网签备案。

这样做的好处是什么？一是让你能提前锁定心仪的新房，不用担心被别人抢走；二是确保你能享受到“卖一买一”的契税退税等优惠政策，因为政策认定你是在“置换”而非单纯“新增购房”。

最后，任何涉及大额资金交易的政策，都必须考虑风险防控。山东这次特别强调，要对“以旧换新”的交易资金实施封闭监管。

什么意思？就是你交的定金、首付款、旧房收购款等所有资金，都要进入专门的监管账户，按照合同约定和交易进度节点，一笔一笔拨付，确保专款专用、及时支付，防止开发商挪用资金或者中介卷款跑路。

这种机制虽然增加了操作的复杂性，但从根本上保障了买卖双方的合法权益，让老百姓换得安心、住得放心。

总的来看，山东这次推出的住房“以旧换新”政策，不是零敲碎打的临时措施，而是一套系统化、全链条的制度设计。

它从模式创新、成本降低、金融支持、流程优化到风险防控，环环相扣，直击当前住房消费中的痛点和堵点。

正如山东省住建厅相关负责人在通气会上所说，当前山东房地产市场正处于深度调整阶段，居民住房需求已经从“有没有”转向“好不好”，改善性需求潜力巨大。

但受制于二手房交易周期长、资金压力大等因素，这部分需求一直未能有效释放。《指导意见》正是为了打通新房与二手房市场的壁垒，缩短交易周期，缓解资金压力，真正把政策红利转化为惠民生、稳市场的实际成效。

值得注意的是，这项政策并非凭空而来。早在中央经济工作会议（12月10日至11日召开）就明确提出，要“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

山东此举，正是对中央部署的迅速响应和具体落实。中指研究院等专业机构也预测，未来像“以旧换新”这样的去库存政策将在全国更多城市推广，尤其是在库存压力较大的三四线城市。

其实，山东部分城市此前已有试点经验。

比如淄博、烟台等地已开展“卖旧换新”活动，支持中介机构帮卖旧房，累计完成住房“以旧换新”1200余套；潍坊则建立了“兜底包销”机制，完成202套旧房收购，抵顶购房款达1.62亿元。

这些先行先试的成功案例，为全省推广提供了宝贵经验。

总而言之，如果你是山东的居民，正琢磨着换套好点的房子，那么现在确实是个不错的时机。

政策工具箱已经打开，从补贴到金融、从服务到保障，方方面面都考虑到了。

当然，具体操作时还是要仔细阅读当地细则，比如哪些区域适用、旧房有什么条件限制（比如产权是否清晰、房龄是否过长）、补贴如何申领等。

但可以肯定的是，这场由政府牵头、多方参与的住房“以旧换新”行动，正在为山东的楼市注入新的活力，也为千千万万渴望改善居住条件的家庭，打开了一扇更便捷、更安全、更实惠的大门。