传闻“靴子落地” 恒隆加码布局上海核心商圈

来源：中国房地产网

市场传闻已久的消息终于“靴子落地”。

12月12日，恒隆地产（以下简称“恒隆”）正式与上海九百（集团）有限公司（以下简称“九百集团”）签约，拿下上海南京西路1038号商业运营项目——即外界熟知的梅龙镇广场。

这一消息虽在市场早有传闻，但此前恒隆方面始终未予官方确认。如今“靴子落地”，意味着恒隆将以20年营运租赁模式，获得这一上海商业地标的经营权，为其在南京西路的物业组合增加约9.6万平方米建筑面积。这一签约完成后，包括商场及办公楼等业态在内，恒隆在南京西路的物业组合建筑面积将整体扩大至31.23万平方米。

此次签约并非一次普通的商业扩张，而是老牌港资房企恒隆在行业深度调整与自身业绩双重压力下，对其全新“V.3战略”的一次关键落子。

投资不低于5亿元获取20年租约

南京西路1038号项目背后，是上海商业地产发展史的一个重要节点。

该项目前身为“梅龙镇广场”，于1997年开业，是首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目。与之毗邻的美琪大剧院，曾是大华饭店的原址，曾是20世纪20年代上海最奢华的酒店之一，亦是昔日重要的政治及社交活动场所，以及海派文化的象征。

2024年6月30日，陪伴上海人27年的梅龙镇伊势丹百货正式终止营业。在不少上海人的记忆中，伊势丹百货曾是洋气、时髦的代名词，它的闭店让不少人深感遗憾。现在，这片区域迎来了新的合作伙伴。

早在数月前，南京西路1038号项目处就已经立起围挡。施工铭牌信息显示，南京西路1038号商办用房改建项目于2025年7月4日开工，竣工日期为2028年7月3日，九百集团为建设单位。

如今，恒隆宣布与九百集团联合对该项目进行整体改造升级，其中，恒隆将投入不低于5亿元，整体投资超20亿元。项目将打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标。按计划，商业部分将于2027年初开业；办公与酒店部分计划于2028年5月前启用。同时，酒店部分为一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店。这也是该项目首次引入奢华酒店。

对于恒隆而言，这一布局弥补了其在南京西路商圈长期以来的规模短板。旗下上海恒隆广场虽为重奢标杆，但仅5.37万平方米的商业体量，在激烈竞争中发展受限。正在扩建的三期项目新增面积仅3080平方米，难以根本改变局面。拿下梅龙镇广场后，恒隆在南京西路的商业面积将扩大至约12万平方米，整体物业组合增长44%至约31.23万平方米。

在一位商业地产分析人士看来，恒隆这一布局使其在南京西路商圈竞争中获得更多筹码，可容纳的品牌和业态空间大幅扩充，有望提升其在这一高端商圈的协同效应与市场话语权。

对于双方此次合作，九百集团董事长许騂也表示，集团将依托与恒隆等伙伴的战略协同，在文化体验营造、消费场景创新、国际高端品牌引进等方面持续发力，助力南京西路建设。

战略转型下的V.3策略

南京西路1038号项目的获取，正是恒隆“V.3策略”的典型落地案例。恒隆地产行政总裁卢韦柏此前接受采访时，详细阐释了这一战略转型的内在逻辑。

据其介绍，恒隆的发展历程可分为三个阶段：V.1时期在香港布局多元化业务；V.2时期聚焦内地发展大型资本密集型综合体；而V.3策略则侧重在已建成项目周边，以高资本效益方式挑选再投资项目。

“过去那种粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束。”卢韦柏直言，中国各城市商业体量已相当饱和，单纯依靠数量扩张的时代已经过去。

在这一策略下，恒隆不再盲目开拓新城市、重新组建团队，而是着眼于扩大既有项目在所在区域的影响力，提升整体可见度与可达性。

就在官宣拿下南京西路1038号项目前三天，恒隆还公布了在无锡的扩建项目。通过与无锡市梁溪城市发展集团有限公司合作，以长期租约获得原无锡新世界百货经营权。

这一项目与2013年开业的无锡恒隆广场相邻，改造后将新增约4.7万平方米商业空间，令无锡恒隆广场总零售面积扩大38%至约16.9万平方米。

卢韦柏表示，V.3策略的核心在于“以高资本效益的方式，挑选再投资项目，进一步扩大原有的项目规模”。这与当前中国房地产市场环境的变化密切相关。

他认为当前商业地产面临的困境与过去有根本不同：买地成本高，拆迁费用昂贵；市场供给环境改变，一个城市从过去只有一两个主要商场变为几十个竞争；新土地供应有限，政府更多转向城市更新。“现在在内地城市核心区域拿地开发，面临环保要求严格、开发周期长、土地年限有限等现实问题。”卢韦柏表示，即使投入大量资金，回报周期也可能长达20年。比如上海，早年项目可能一年即可回本，而现在能有4%~5%回报率已属不错，回本周期大幅拉长。

在这种市场环境下，恒隆的压力是显而易见的。2025年中期报告中，恒隆的总收入下跌19%至49.68亿港元，股东应占基本纯利也下跌9%至15.87亿港元，即便是作为“现金牛”的标杆项目上海恒隆广场，其租户销售额2025年上半年也下滑了8%。

在业绩承压与行业变局的驱动下，恒隆选择以运营租赁模式轻资产切入，通过改造提升现有资产价值，即V.3策略。卢韦柏强调，恒隆不愿像部分开发商那样单纯做轻资产输出，以免稀释品牌价值。“我们更倾向于寻找能深度参与、实现规模协同的项目，通过更新改造将资产价值最大化。”他表示。

“中国依然是全球最好的投资市场之一”

恒隆的战略转身，建立在对房地产行业新一轮调整周期的深刻认知之上。卢韦柏认为，当前困境与过去有根本不同：买地成本高、市场供给过剩、土地供应有限，使得“划地-建设-变现”的传统逻辑失效。政府也在逐步转向城市更新与历史保护并重的发展思路。

对于这一轮行业调整将持续多久，卢韦柏的预测较为谨慎，认为“还是看这几年”。他认为，全球长期利率居高不下是根本挑战，作为港资企业，恒隆的融资成本受全球利率环境影响显著。同时，他也强调，中国内地的情况相对较好，没有通胀压力，甚至因为市场竞争激烈而出现普遍打折促销。“但如果制度环境没有进一步优化，开发商就需要寻找新的发展方式。”卢韦柏表示：恒隆V.3策略正是应对当前阶段的一种路径探索。

在V.3策略落地的城市选择上，恒隆较为谨慎。卢韦柏透露，布局的关键还是看是否位于核心位置。他强调恒隆不会单纯追求城市规模或项目数量，而是必须找到真正有潜力的位置。对于内地主要城市，恒隆基本能快速判断出谁在当地市场占据主导地位。

这种审慎背后是对中国市场的长期信心。卢韦柏认为中国依然是全球最好的投资市场之一，政治环境稳定，人口基数大，消费能力持续增长。从长远来看，国民收入持续增长是必然趋势，这必将推动消费升级和租金水平的稳步提升。