第四代住宅，成本管好也不难

随着各地政府对于第四代住宅的政策扶植，越来越多的第四代住宅进入市场。更高的得房率以及独特的外形，让第四代住宅对比传统住宅成为销售上致命的降维打击。但是开发商最终需要面对一个客观的问题，即第四代住宅的成本问题。

那么，第四代住宅会带来哪些成本上的影响呢？它和售价的关系是怎么样的呢？它和销售价格又会产生什么样的联动呢？相信所有开发商在拿地之前都会好好地算一笔账，看看这个投入到底值不值呢？

本文将以设计为主线，通过研究设计的变化，探讨项目成本的变化，从而全面回答有关成本变化的三个问题。

第四代住宅设计改变

为了探讨问题的方便，我们将项目所在地设置于江苏苏州，其他区域的项目可以按照当地具体的政策做相应的调整。

从政策面来看，苏州政府目前出台两个与第四代住宅相关的政策。一个文件是《苏州市改善型住宅项目规划管理相关技术要点（试行）》，此要点主要确定了第四代住宅的可以做空间花园的面积50平方米，且需要两层通高设置。

另外，在此之前，政府出台了《市政府办公室关于印发住宅空中庭院和共享平台规划建设管理指 引（试行）的通知》明确了空中花园的使用用途，并确定了建筑日照分析以及建筑间距以主体建筑为准，即空中庭院不纳入建筑间距以及日照的计算范围。戳我，让成本控得住，不超支

为了更好地执行市政府的政策，各地也推出了区域的细则，我们以吴江区为例，区内有相应的实施细则文件——《关于支持立体生态住宅规划建设的实施方案（试行）》，其中对于第四代住宅的面积要求为大于120平方米，同时对空中花园有如下技术要求：

同时满足以下条件的套内空中花园可不计入容积率：外挑尺寸不大于4.2米；水平投影面积之和不超过本层总水平投影面积的12%；绿化面积不小于其水平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；套内空中花园完成面与套内标高高差不应大于0.15米；每个单元内的阳台、平台及套内空中花园总数不超过居住空间（卧室及客厅）个数。不满足以上规定的按阳台规则计算容积率。

套内空中花园、公共绿化平台等特有部分及绿化实施情况应纳入建筑主体工程同步规划、同步实施、同步验收。

以上面的政策为基础，我们做一个政策要点的梳理，苏州政府对于第四代住宅的设计可以归纳为以下几个方面：

①　套型面积大于120平方米；

②　空中花园的面积小于50平方米；

③　花园功能的覆土不低于0.6米；

④　悬挑的尺寸不大于4.2米；

⑤　空中花园容积率面积也不算建筑面积；

⑥　空中花园需同步验收，同步交付；

基于以上的政策要求，第四代的住宅设计涉及成本的调整主要集中在以下几个方面（按照苏州目前的市场情况，户型的平均面积约为160平方米）：

1.建筑平面增加空中花园

花园的增加会对结构设计进行调整；建筑结构面积增加约50平方米，由于第四代住宅结构平面不规整，对房屋整体的结构设计产生不利影响。

同时，由于悬挑结构的特殊性，以及花园荷载的远高于普通房间，花园部分承受重量约为普通阳台的3倍。

2.增加空中花园景观及给排水系统

增加相应的灌溉设备以及景观规划以满足此区域的花园功能要求。此部分可以由开发商建造给水与排水系统，提供花园基础部分，个性化的需求需要客户自己打造。

3.建筑间距以及日照调整

虽然第四代住宅的花园不算建筑间距，但是在消防规范中属于必须考虑的范围，另外，由于连续的花园产生了大量的自遮挡，对房屋的间距还是产生巨大的影响。

这会导致建筑的间距对普通住宅要大一些。在其他条件不变的情况下，此项设计的调整会增加建筑的楼层，并提升部分建造成本。

4.建筑整体荷载增加

由于占建筑面积25%左右的建筑的荷载增加了2倍，造成地上建筑的重量大大增加，由此增加的重量约为原建筑的0.2倍。此部分荷载会造成桩基础的成本增加约20%。

5.私密性改变造成设计调整

连续花园以及错层的阳台，给住户带来了隐私的变化，需要调整阳台栏杆高度，增加报警装置等。此部分增加的成本有限。

第四代住宅成本变化值

根据现在房地产市场的开发情况，以房地产开发公司为主体的总成本主要包括以下几个方面：

以上的基本成本体系，第四代住宅涉及的成本变化主要基于以下几个方面。

①　土建工程（上部结构增加花园+阳台栏杆增加+地下室结构成本增加+桩基增加+结构整体影响）

②　安装工程（花园系统的给排水，智能化调整）

③　景观工程（花园系统的防水、土壤、植物）

④　土地成本（第四代住宅概念造成的地价增加）

⑤　税费成本（由于建造成本及土地成本造成的税费增加）

以下我们对逐项目成本进行核算，看看项目的成本增加的数量（为了核算更具落地性，我们还是苏州当地的住宅160平方米建筑面积，花园面积50平方米为例）。

1.土建成本

(1)上部结构增加花园

由于采用大悬挂结构，且荷载比较大，增加花园的结构表面装饰部分的综合成本（包括）在600元/m2左右（含结构、表面装饰及吊顶抹灰）。由此导致折算到销售面积成本增加值为187元/m2。（注：花园部分开发商只进行结构预留及给排水系统预留，后期由客户自行改造成花园成本）戳我，让成本控得住，不超支

(2)阳台栏杆增加

阳台栏杆增加约为20米，考虑到此部分栏杆高度会增加20%，按每延米600来算，总费用约12000元，折合到销售面积为15元/m2。

(3)地下室结构成本增加

地下室结构成本的增加主要是由于上部荷载增加20%左右以后，结构柱及墙成本的增加。 地下室面积按地上标准层面积160㎡估算，结构成本约增加10%。地下室的结构成本为2000元/m2。建筑面积按15层算的话，折合到销售面积约为13.33元/m2。

(4)桩基成本增加

在苏州，普通项目桩基成本折合到销售面积约为150元/m2，由于第四代住宅的荷载增加，造成桩基成本增加约15%～20%，折合到销售面积约为22.5元/m2。

(5)结构整体影响

由于增加空中花园以后，住宅的平面会变得不规整，特别是奇偶层的变化，对结构质心与刚心的影响比较大，结构构件强度需要比普通建筑更强大。结构平面不规则性带来的成本差异为上部结构成本的5%。

在苏州，普通住宅项目结构成本约为1100元/m2（不同区域由于地震烈度，平面形式不一样会有差别），故第四代住宅带来的结构差异约为55元/m2。

2.安装成本

(1)花园系统的给排水

项目采用普通交付，只考虑布置最基础的给水与排水系统，后期运营需要客户按照自己的个性化予以设置，此部分费用增加为10元/m2。

(2)智能化调整

考虑到个人隐私问题，以及智能化的调整，此项成本增加为5元/m2。这部分费用按照开发商的配置不一样变化比较大。

3.景观工程

按照苏州政府规定，空中花园种植以灌木等低矮植物为主，不得种植高大乔木和根系发达的植物。同时，空中花园中景观的面积约为平台面积40%。庭院景观的成本（防水+土壤+植物）约为450元/m2，折合到销售面积的费用约为56.25元/m2。

4.建筑管理及配套费用

根据苏州政府的规定，空中花园不算容积率面积，也不算建筑面积，故空中花园对于建筑管理及配套费用的影响非常小。此项费用的变化基本可以忽略不计。

5.土地成本

土地成本的增加存在一定的随机性，受市场情况、区域位置，以及参与竞争的企业很多因素影响，这个需要开发商根据实际情况判断。但从全国各地的拍地情况来看，第四代住宅都有不同程度的溢价，说明大家对第四代住宅还是非常认可。

6.税费成本及总成本

税费的成本主要来自建造成本以及土地成本的增加，形成的税费增加。以上各项建造成本的总和为364.08元/m2（按销售面积，没有包括土地成本变化），税费比率按10%算的话，总增加成本约为400.49元/m2（按销售面积，没有考虑土地成本变化）。

7.花园后期运营成本

此部分成本主要由客户承担，客户需要做好空中花园的日常维护，保养，以及自己的个性化需求。一般一个花园的日常托管费用为300元/月，工作包括日常浇水、施肥、修剪、枯叶清理、病虫害防治等基础养护。如果要精心打理一个花园，估计费用也是比较昂贵的。

影响第四代住宅成本的几个因素

在以上成本核算中，影响成本的因素主要有花园面积、悬挑长度、户型面积、地震等级，场地类别、基础形式和各地区的交付标准。

苏州区域抗震等级较低，基础也不算太复杂，如果有地震烈度比较高，且地质条件比较复杂的区域，成本的增幅还是比较大的。

第四代住宅成本与整体成本的关系

苏州房地产项目的建安及配套的费用按销售面积折算在3800元/m2左右（不含精装修），由于采用第四代住宅，建安费用会增加10%，这也是一个非常大的比例了。但是按照苏州的平均房价2.5万-3万元/m2，第四代住宅增加的成本还是非常低的，从相对数值来看，这还是一个非常划算的投入。

从目前苏州开盘的几个第四代住宅来看，项目销售情况非常好，溢价空间大，客户非常追捧，从另一个侧面印证了项目的投入和产出达到了一个非常好的效果。

我们在进行项目决策的时候，需要考虑建安成本、第四代住宅增加成本、土地成本以及住宅售价之间的比例关系。当项目的售价增加不足以覆盖项目成本增加时，第四代住宅也就不是一个明智的选择了。

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