法拍房看似低价捡漏，实则坑点暗藏，90%风险都在公告里

法拍房看似低价捡漏，实则坑点暗藏，90%风险都在公告里

看似六折、七折就能入手的法拍房，背后藏着不少隐形坑，但其实90%的问题，在法拍公告中都已隐晦提及。如果看不懂法拍公告，建议直接别碰——法拍房的问题和风险，远比想象中多。

下面以成都青羊区一套法拍房为例，拆解购买时必须注意的五大核心问题，避开关键陷阱。

一、竞买保证金：毁拍代价极高，贷款风险需警惕

每套法拍房的竞买保证金金额不同，这套房子的保证金为28万，核心注意点的是绝对不能毁拍。公告明确标注，毁拍不仅保证金不予退还，若二拍成交价低于首拍价，产生的差额部分，法院还会要求首拍竞买人补齐价差。

实际交易中，最易引发毁拍的情况的是贷款审批未通过，或放款超时，最终被迫放弃竞拍，造成不必要的资金损失，提前做好资金规划和贷款预审至关重要。

二、估价：7折捡漏难实现，需算清综合购房成本

这套房子起拍价280多万，机构评估价400万，看似能7折入手，实则很难拿到这个低价。法拍房以竞拍形式成交，遵循“价高者得”原则，市场估价直接决定竞拍性价比，盲目出价易吃亏。

专业评估需实地调研：了解同小区、同装修水平房源近期真实成交价，且不能只参考1-2套，在此基础上再打八五折，作为竞拍上限价（类似土地拍卖设峰值，超价则无捡漏意义）。但要注意，这个八五折是总购房成本的八五折，并非仅房价，还需包含欠缴费用、隐形费用等，很多人忽略这一点，入手后才发现并不便宜。

比如物业费、水电费、燃气费等欠缴费用，需由买受人承担，曾出现过欠缴物业费高达几十万的案例，必须实地核实；税费方面，这套房约定买卖双方各自承担，但需买受人先行垫付，后续再到法院办理退款，流程较清晰，风险较低。

估价是法拍房捡漏的核心环节：价太低拍不到，价太高则无性价比，去年不少客户就因对估价茫然，出现高估或漏估情况，最终得不偿失。

三、产调：证件、用途、土地性质，三者缺一不可查

产调重点看三类信息，直接影响房屋能否过户、后续价值：

1. 不动产证：公告中不动产登记栏标注“川（2019）成都市不动产证第XXX号”，说明房屋有完整不动产权证，竞拍成交、缴清税费后可正常过户；若未明确标注证件信息，大概率房屋暂未办证，需谨慎考虑是否竞拍。

2. 房屋用途：需确认是住宅还是公寓，房产证上标注的“公寓”，本质是70年住宅用地属性，但仅因“公寓”二字，房价会比普通住宅低不少，直接影响房屋后续流通价值，避免误判踩坑。

3. 土地性质：分出让和划拨两类，划拨性质房屋（多为经济适用房、房改房、自建房）需补缴土地出让金，流程复杂、成本不明，建议尽量避开。

四、房屋实际控制情况：腾退难是大隐患，特殊人群居住需规避

公告显示这套房子目前为自住状态，这类房源需重点关注腾退问题，不少人竞拍成功后，却因原住户拒不搬离，长期无法入住，陷入维权困境。

尤其若房屋内居住老年人，强制执行腾退难度极大，后续纠纷不断，这类房源直接不建议竞拍，避免后续麻烦。

五、竞买须知：隐藏风险全在细节里，每一条都要逐字看

竞买须知是最易被忽略，却藏着最多风险的文件，核心重点看三类内容：

1. 付款时限：这套房要求竞拍成交后15天内，需将全部尾款缴至法院指定账户，超时未缴则视为毁拍。因此需提前备好资金，若计划按揭贷款，要提前完成贷款预审，确认担保公司，避免放款延误。

2. 免责条款：公告中的免责条款对法院是保障，对买受人则是明确风险。比如公告标注“房地产实际面积以过户登记机关为准，本院对外观质量、面积差异等不做担保，买受人自行承担相关责任”，意味着面积不符、房屋质量问题，法院不负责；还有“房屋结构与发证时发生改变，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户”，若原业主装修时改结构、建违章建筑，导致无法过户，法院无责，需买受人自行协调，甚至承担结构恢复费用。

3. 实地实勘：上述风险需通过实地考察规避，不仅要检查装修是否漏水、房屋有无破损，还要核实房屋结构是否改动、是否存在违章搭建，避免后续过户或居住受阻。

法拍房确实有捡漏可能，但前提是做好两大核心工作：全面尽调（查证件、查欠费、查实际居住、查房屋结构）和精准估价；若涉及按揭贷款，需提前把控放款时间，做好贷款预审、确认担保公司——法拍房按揭流程和常规二手房贷款不同，任何一个环节疏漏，都可能踩坑。建议充分了解风险后再入手，切勿盲目跟风竞买。