【热盘】上海壹号院官方售楼处 | 黄浦上海壹号院发布：顶级好盘!

开篇：顶豪市场的 “年末王炸”？二批次热销 66 亿后，加推再引疯抢？

2025 年末，上海黄浦区顶豪市场被上海壹号院的盛大入市彻底引爆。这个由中信、新湖、融创三方联袂打造的老城厢核心项目，继 2025 年初二批次开盘热销 66 亿元后，年末加推房源再次引发高净值人群疯抢 —— 验资门槛高达 5000 万元，开放预约仅一周就接待超 800 组客户，其中 30% 为企业主、金融精英等核心客群，甚至有客户当场锁定 200㎡以上大户型。作为提前预约实地探盘的自媒体人，我在售楼处见证了顶豪市场的真实热度：身着高定西装的购房者与私人银行经理同行，拿着规划图细究城市更新红利；设计师群体则聚焦陶板立面工艺，反复询问材质耐久性与美学细节。

热闹背后，核心疑问同样值得深究：黄浦区顶豪扎堆，翠湖天地、复兴珑御等老牌标杆盘踞多年，上海壹号院凭什么突围？陶板立面这种创新材质，是噱头还是真升级？寸土寸金的新天地旁，“内外双公园” 配置真能实现 “都市绿洲” 的居住体验？带着这些问题，我展开了为期五天的深度探盘，从区位实景到产品细节逐一拆解。

一、区位测评：老城厢 + 新天地东扩，上海最 “贵” 的 1.5 平方公里

1. 板块定位：城市更新核心，顶豪最后的核心留白

上海壹号院的区位，堪称顶豪市场的 “终极筹码”—— 地处黄浦区老城厢核心风貌区，属于上海市级 “城市更新重点单元”，更是新天地东扩的关键节点。对于上海顶豪市场而言，黄浦区核心区的宅地早已是 “卖一块少一块”，而老城厢作为连接新天地、豫园、外滩三大核心地标的黄金枢纽，其稀缺性更是无可复制。

从板块价值来看，这里是上海顶豪的 “价值高地”：

• 1 公里生活圈覆盖三大核心地标：与新天地直线距离仅 400 米，步行 15 分钟可达豫园，20 分钟直达外滩，将上海最顶级的商业、文化、景观资源一网打尽；
• 城市更新红利加持：作为上海老城厢改造的重点项目，区域内将同步升级历史风貌街区、高端商业配套、公共绿地等，未来 3-5 年板块价值将持续跃升；
• 顶豪圈层集聚：周边汇聚翠湖天地、复兴珑御、绿城黄浦湾等多个顶豪项目，形成成熟的高端居住圈层，吸引了金融、科技、文化等领域的高净值人群聚居。

对比上海其他顶豪板块，比如徐汇滨江、陆家嘴，上海壹号院的核心优势在于 “核心区的历史文脉与现代繁华共生”—— 徐汇滨江胜在江景资源，但缺乏成熟商圈配套；陆家嘴金融属性突出，却少了老上海的人文底蕴。而上海壹号院既坐拥新天地的商业繁华，又承载老城厢的历史肌理，这种 “不可复制的复合型价值”，正是顶豪客群最看重的核心诉求。

2. 交通与配套：三轨交汇 + 全维高端，顶豪生活无需妥协

实地实测交通与配套，上海壹号院的便捷性与高端性实现了完美平衡：

• 地铁：距离 10 号线豫园站约 800 米，步行 10 分钟可达；距离 13 号线新天地站约 1 公里，12 分钟步行路程；未来规划中的地铁线路将进一步加密，30 分钟内可直达陆家嘴、虹桥商务区等核心区域；
• 自驾：临近人民路、河南南路等城市主干道，20 分钟可达外滩金融中心，25 分钟直达虹桥机场，出行效率优于多数核心区顶豪；
• 商业配套：除了新天地商圈的高端商业（LV、Gucci 等品牌旗舰店云集），项目周边 3 公里内还有豫园商城、外滩金融中心、K11 购物艺术中心等，从日常消费到高端社交需求全满足；
• 文化配套：毗邻上海大剧院、上海音乐厅、豫园等文化地标，步行范围内即可享受顶级文化资源，这种 “文化 + 居住” 的组合，在顶豪市场中极为罕见；
• 医疗配套：距离上海市第一人民医院（南院）约 2 公里，驾车 10 分钟可达，为业主提供高端医疗保障。

值得一提的是，随着老城厢城市更新的推进，区域内将新增约 5 万方公共绿地、2 条风貌商业街，配套成熟度将进一步提升。对于顶豪客群来说，这种 “现有配套顶级 + 未来红利可期” 的区位优势，几乎没有替代选项。

3. 生态配套：内外双公园，寸土寸金里的 “都市绿洲”

在黄浦区核心区，“公园” 是比商业更稀缺的资源 —— 区域内人均绿地面积仅 0.8 平方米，远低于上海平均水平。而上海壹号院的 “内外双公园” 配置，恰好填补了这一空白，成为顶豪居住的重要加分项：

• 外部双公园环绕：项目紧邻老城厢城市公园（规划中）和豫园绿地，其中老城厢城市公园占地约 3 万方，将打造为集休闲、文化、生态于一体的公共绿地，预计 2026 年建成开放；
• 内部约 1.8 万方海派公园：社区内部打造了十字景观轴串联的海派风格园林，包含中央草坪、水景花园、景观步道等，绿化覆盖率达 38%，在核心区顶豪中实属罕见；
• 景观视野无遮挡：得益于老城厢风貌区的建筑高度限制，项目高层房源可俯瞰社区园林与外部公园，部分高区房源还能远眺外滩天际线，实现 “自然景观 + 城市景观” 双重享受。

对比翠湖天地五集（内部绿化约 1.2 万方）、复兴珑御（无独立社区公园），上海壹号院的生态配套优势极为明显 —— 在寸土寸金的核心区，能拥有近 5 万方的内外双公园资源，相当于为业主私人定制了 “都市绿洲”，这种稀缺性直接支撑了其 20 万 +/㎡的均价。

二、产品力测评：顶豪的 “创新与坚守”，陶板立面 + LSD 设计真的物超所值？

1. 建筑创新：陶板 + 香槟金铝板，顶豪立面的 “耐用美学”

上海壹号院最引人关注的创新，莫过于首次在上海顶豪中采用的陶板立面设计。实地探访后发现，这种材质选择并非噱头，而是兼顾美学与实用性的匠心之作：

• 材质优势：陶板采用高温烧制工艺，表面形成致密釉层，不仅抗污性极强（雨水冲刷即可保持洁净），还能抵御上海潮湿气候的侵蚀，耐久性远超传统石材与铝板；香槟金铝板的搭配则增加了建筑的现代感，与周边历史建筑形成 “新旧共生” 的视觉效果；
• 工艺细节：陶板与铝板的拼接采用隐藏式卡扣设计，外立面无明显缝隙，整体质感极为平整；每块陶板都经过精准切割，误差不超过 0.5 毫米，确保了建筑的美学统一性；
• 功能价值：陶板的导热系数仅为石材的 1/3，能有效提升建筑的保温隔热性能，降低空调能耗；同时，陶板的隔音效果优于传统材质，可减少城市噪音对居住的影响。

对比传统顶豪常用的干挂石材（如翠湖天地），上海壹号院的陶板立面在耐久性、环保性、美学创新上均实现了突破 —— 石材虽质感厚重，但长期使用易出现风化、渗水问题，而陶板的 “耐用美学” 恰好解决了顶豪业主对建筑长期保值的核心诉求。

2. 户型设计：全边套 + 270° 弧形窗，顶豪空间的 “舒适革命”

上海壹号院的户型面积段为 150-300㎡，主力户型为 200-250㎡四房两厅三卫，全部采用 “全边套 + 南向三套房” 设计，精准击中顶豪客群的核心需求。我重点实地体验了 220㎡和 280㎡两个爆款户型，最大的感受是 “空间设计超越了单纯的‘大’，更注重舒适度与私密性”。

220㎡四房户型堪称 “顶豪改善黄金户型”：

• 南向面宽达 14.2 米，搭配全景落地窗，采光充足且视野开阔；客厅面宽 6.8 米，与 270° 弧形窗景完美融合，从高区可俯瞰社区海派公园与老城厢风貌，远眺外滩天际线；
• 南向三套房设计，主卧套房面积超 40㎡，包含步入式衣帽间、双台盆豪华卫生间、独立书房，卫生间配备嵌入式浴缸、智能马桶、恒温花洒，品质感拉满；
• 两个次卧套房面积均在 18㎡以上，可作为老人房或儿童房，均配备独立卫生间，保证了家庭成员的私密性；
• 厨房采用中西双厨设计，中厨为 U 型布局，操作台面长达 4.5 米，西厨配备岛台与嵌入式酒柜，满足高端家庭的烹饪与社交需求；
• 超高得房率：得益于合理的空间布局与非封闭阳台设计，得房率高达 85%，远超同区域顶豪平均水平（约 78%）。

280㎡五房户型则主打 “终极改善”：

• 入户设置独立玄关厅，面积约 12㎡，配备双开门装甲门与定制玄关柜，仪式感与收纳功能兼具；
• 客厅与餐厅形成南北通透的大横厅，面宽达 8.2 米，层高 3.3 米，空间感极强，搭配全景落地窗与弧形窗景，形成 360° 观景视野；
• 主卧套房面积超 60㎡，包含独立休息区、超大衣帽间、双台盆卫生间、私人茶室，卫生间采用天然大理石铺装，配备独立淋浴间与圆形浴缸，奢华感十足；
• 预留独立家政间与设备间，家政间面积约 6㎡，配备洗衣烘干一体机与储物空间，与主人生活区完全分离，保证了居住的纯粹性；
• 动静分区清晰，公共区域与私密区域互不干扰，适合多孩家庭或三代同堂居住。

不过，户型设计也存在一些小遗憾：150㎡小三房户型的北向次卧面宽仅 3.0 米，与同价位顶豪相比略显局促；部分低区房源受周边历史建筑影响，视野会受到一定遮挡。但整体来看，户型设计精准击中了顶豪客群对空间舒适度、私密性、观景效果的核心需求，在同区域项目中处于领先水平。

3. 样板间测评：LSD 大师设计，细节处的 “顶豪美学”

上海壹号院的样板间由知名设计团队 LSD 操刀，实地体验后发现，其奢华感并非来自堆砌昂贵材质，而是源于细节处的美学与实用性平衡：

• 硬装设计：全屋采用天然大理石地面（进口卡拉拉白石材），墙面搭配进口壁布与木饰面，吊顶做了石膏线与金属线条拼接造型，质感细腻且耐擦洗；
• 品牌配置：厨卫选用国际一线品牌，厨房配备嘉格纳四件套（冰箱、烤箱、蒸箱、洗碗机），卫生间采用汉斯格雅、杜拉维特、高仪等顶级品牌，五金件均为定制款；
• 智能系统：全屋配备智能家居系统，可通过语音或手机 APP 控制灯光、窗帘、空调、新风等设备，支持场景化模式设置（如 “会客模式”“睡眠模式”），同时配备全屋安防系统（视频监控、红外报警、燃气泄漏检测）；
• 细节匠心：定制化插座面板（带 USB 接口与无线充电功能）、嵌入式隐藏式收纳柜、卧室静音门锁、卫生间防雾镜柜等，每一个细节都体现了对高端居住需求的深刻理解。

对比翠湖天地五集的样板间（偏经典奢华风），上海壹号院的设计风格更偏向 “现代简约 + 海派元素”，既符合当代高净值人群的审美需求，又融入了上海本土的文化底蕴，这种 “低调奢华” 的风格更具耐看性。

三、社区与配套：1.8 万方海派公园 + 高端会所，顶豪的 “私密社交场”

1. 社区规划：低密生态，核心区罕见的 “公园住区”

上海壹号院的社区规划，在寸土寸金的黄浦区核心区堪称 “奢侈”—— 总建筑面积约 18 万方，容积率仅 2.5，绿化率达 38%，是核心区顶豪中难得的低密生态住区：

• 海派公园：社区内部打造约 1.8 万方海派主题公园，采用 “十字景观轴 + 三园五景” 的布局，包含中央草坪、水景花园、樱花步道、亲子乐园、老年休闲区等，绿化覆盖率达 70%，种植了香樟、樱花、桂花等多种名贵树种，四季景致各异；
• 楼间距：最大楼间距达 120 米，保证了充足的采光与私密性，避免了核心区顶豪常见的 “楼看楼” 问题；
• 人车分流：社区采用完全人车分流设计，车辆从入口直接进入地下车库，地面无车辆通行，既保证了业主的安全，又提升了社区的静谧性。

对比复兴珑御（容积率 3.0）、绿城黄浦湾（容积率 2.8），上海壹号院的低容积率与高绿化率优势明显，这种 “公园住区” 配置在核心区顶豪中极为罕见，也是其吸引追求生活品质客群的重要亮点。

2. 高端会所：2000㎡私享空间，顶豪的 “社交名片”

项目配备约 2000㎡的高端私人会所，仅对业主开放，功能覆盖高端社交、休闲健身、亲子互动等全场景：

• 核心功能区：包含恒温无边泳池、高端健身房、瑜伽馆、私宴厅、雪茄吧、书吧、童趣空间等；
• 品质细节：泳池采用进口过滤系统，水质达到饮用水标准，搭配全景玻璃幕墙，采光条件极佳；私宴厅可容纳 30 人以上聚餐，配备专业厨房设备与定制餐具，满足高端商务宴请与家庭聚会需求；健身房配备进口健身器材，瑜伽馆采用隔音设计与专业地胶，保证了运动体验；
• 服务标准：会所由专业团队运营，提供 24 小时管家服务，可根据业主需求定制私宴、健身课程、亲子活动等专属服务。

这种高端会所配置，不仅提升了居住的舒适度，更成为顶豪业主的 “社交名片”，满足了高净值人群对私密社交场景的需求。

四、市场测评：顶豪市场竞争白热化，上海壹号院的核心竞争力是什么？

1. 上海顶豪市场：供需两旺，核心区仍是 “硬通货”

近年来，上海顶豪市场（单价 15 万 /㎡以上）呈现出 “供需两旺” 的态势 ——2024 年成交套数达 920 套，同比上涨 15%；2025 年上半年成交套数达 580 套，同比上涨 12%，其中黄浦区占比达 40%，成为顶豪成交的核心区域。

顶豪市场持续火热的核心原因的在于：

• 稀缺性：核心区宅地供应持续减少，2024 年黄浦区仅出让 1 宗宅地，顶豪产品 “卖一套少一套”，稀缺性推高了保值增值属性；
• 抗跌性：在经济波动期，核心区顶豪作为 “硬资产”，具有极强的抗跌性，成为高净值人群的资产配置首选；
• 改善需求：高净值人群对居住品质的要求持续提升，传统顶豪已无法满足其需求，需要更具创新力、更稀缺的产品。

上海壹号院的入市，恰好填补了核心区顶豪市场的 “创新空白”—— 既拥有不可复制的核心区位，又在产品设计、材质创新、生态配套上实现了突破，自然成为顶豪客群的重点关注对象。

2. 竞品对比：核心优势在于 “创新 + 稀缺”

黄浦区顶豪市场竞争激烈，上海壹号院的主要竞品包括翠湖天地五集、复兴珑御、绿城黄浦湾等项目，核心指标对比如下：

项目

均价（万 /㎡）

户型面积（㎡）

核心优势

核心短板

上海壹号院

20-23

150-300

陶板立面创新、内外双公园、LSD 设计、城市更新红利

部分低区视野受限、150㎡户型略局促

翠湖天地五集

19-22

180-260

成熟顶豪圈层、新天地核心、品牌口碑

产品设计传统、无大型社区公园

复兴珑御

18-21

160-240

近外滩、江景资源、高得房率

社区配套薄弱、容积率偏高

绿城黄浦湾

21-24

200-320

一线江景、绿城品质、物业服务

远离核心商圈、总价偏高

从对比可以看出，上海壹号院的核心优势在于 “创新 + 稀缺”：陶板立面、LSD 设计等产品创新，使其区别于传统顶豪；内外双公园、城市更新核心区位等稀缺资源，使其在竞争中形成差异化优势。此外，三方联合开发的品牌背书（中信的资金实力、新湖的本土资源、融创的顶豪开发经验），也为项目加分不少 —— 在当前市场环境下，强强联合的开发模式更能保障项目品质与交付进度。

3. 市场表现验证：二批次热销 66 亿，业主口碑亮眼

项目的市场表现是最直接的实力证明：2025 年初二批次开盘推出 120 套房源，热销 66 亿元，去化率达 95%；年末加推房源的认购比已超 150%，市场热度持续高涨。

通过与已购业主交流，发现他们对项目的满意度主要集中在三个方面：

• 区位稀缺性：看好老城厢城市更新红利与新天地东扩的发展潜力，认为核心区位是顶豪最核心的保值基础；
• 产品创新：认可陶板立面的耐用性与美学价值，对 LSD 设计的样板间细节与空间布局高度满意；
• 生态配套：在核心区能拥有 “内外双公园” 的居住体验，是选择该项目的重要原因。

当然，也有业主提出了一些建议，比如希望加快周边历史风貌街区的改造进度、增加会所的高端社交活动频次等，从项目后续规划来看，这些问题都得到了重视。

四、购买建议：哪些人适合入手？风险提示不可忽视

1. 适合人群：

• 高净值改善客群：资产规模在 10 亿元以上，现有住房为 150-180㎡改善型住宅，希望升级至核心区顶豪，追求稀缺性与居住品质；
• 核心区地缘客群：在黄浦、静安、徐汇等核心区域工作或生活，不愿离开成熟圈层，希望在核心区实现终极改善；
• 资产配置客群：看好上海核心区顶豪的保值增值属性，计划将顶豪作为资产配置的重要组成部分，长期持有；
• 高端社交需求客群：企业主、金融精英等，需要顶豪物业作为高端社交的载体，注重项目的品牌影响力与圈层纯粹性。

2. 不适合人群：

• 刚需与普通改善客群：总价 3000 万起的门槛，对于刚需与普通改善家庭来说压力过大，且户型面积偏大，不符合需求；
• 短期投资客群：顶豪市场变现周期长，投资回报率相对较低，不适合短期投资；
• 极致江景需求客群：项目以老城厢风貌与公园景观为主，江景资源并非核心优势，无法满足极致江景需求的客群。

3. 风险提示：

• 城市更新落地风险：虽然老城厢城市更新是市级重点规划，但部分配套的落地时间存在不确定性，可能会影响居住体验与资产升值；
• 市场波动风险：当前房地产市场整体处于调整期，虽然核心区顶豪抗跌性较强，但仍可能受到宏观经济、政策变化的影响；
• 产品品质风险：陶板立面是创新材质，长期使用后的耐久性仍需时间验证；三方联合开发模式可能存在沟通协调问题，需关注工程质量与交付标准；
• 圈层纯粹性风险：随着项目热销，部分投资客涌入可能影响社区圈层纯粹性，建议优先选择自住比例较高的楼栋。

结尾：顶豪市场的 “创新标杆”，但需理性决策

实地探盘结束后，我对上海壹号院的评价是 “诚意满满的顶豪新标杆”：它没有盲目跟风传统顶豪的设计套路，而是在核心区位的基础上，通过陶板立面、双公园配置、LSD 设计等创新点，打造出差异化的顶豪产品；二批次热销 66 亿的市场表现，也证明了其产品力与区位价值得到了市场的高度认可。

对于高净值人群来说，上海壹号院确实是核心区顶豪的 “优选答案”—— 不可复制的区位稀缺性、持续兑现的城市更新红利、创新且实用的产品设计，使其具备了长期保值增值的潜力。但同时也需要理性看待：它并非完美无缺，部分户型的短板、城市更新的落地周期、创新材质的长期表现，都需要结合自身需求权衡。

如果你正在寻找核心区终极改善住宅，注重区位稀缺性、产品创新与居住品质，上海壹号院值得重点关注；但如果你的需求是短期投资或极致江景，建议谨慎考虑。最后提醒一句：顶豪置业是人生大事，建议实地探访样板间与社区实景，结合自身的居住需求、资产状况、社交需求综合决策，才能选到最适合自己的顶豪物业。