收藏！一篇文章看懂望京！

文中的望京高清图片，可以文末加微信领取。

这篇文章系统讲一下望京区域。

1、区域板块拆分

望京算是北京最大的一个区域板块，相当于三到四个板块的合体，这样我们把它拆分成四到五个板块来看，就会变得简单。

望京整个区域板块拆分成：望京东、望京北、望京西、望京南、望京中五个区域。大家看下图片：

这划分之后，望京的区域板块就变得更清晰。接下来我们一个板块一个板块来分析。

望京东，这个小板块内主要是改善商品房，从北往南分别是：北小河以北两个小区，慧谷根园、果岭里class，这两个都是低密度，高总价，大改善盘 ；

北小河以南是大家常听说的：慧谷阳光、宝星园、融科橄榄城、保利中央公园、国风北京和上观。还有一个大改善盘，远洋万和公馆，高层，高总价，大面积。

望京北，这个小板块的房源分为两类：改善商品房和老房子。改善商品房有：上京新航线，东湖湾，华彩国际公寓，澳洲康都，北五环以外有臻园、金茂府、北纬四十度。

老房子有：望京花园东西区，丽泽西园，望馨花园。

望京中，主要分为两大块，南湖系列和望京西园系列。其中南湖分为：南湖中园和南湖东园；望京西园分为，望京西园一二三四区；再加上大西洋新城、夏都盈座等小区。更详细的小区大家看图即可，我尽量写重点。

望京西，主要是花家地系列和一些商品房小区。其中，花家地分为，花家地西里、花家地北里、花家地小区、花家地南里等；重点商品房小区有：季景沁园、北京香颂、首开知语城、方舟苑等。

望京南要更简单，主要是望花路的一些老小区和望京南地铁口周边的几个商品房小区，重点是：朝廷公寓、嘉美风尚、嘉润花园等。

以上就是板块的一个拆分，这样大家在买房做选择的时候，会更简单一些。

2、按学区划分

望京的学区从整个朝阳区来看，属于整体的教育水平较好的板块，区域内的学校选择比较多，但也不复杂。

望京的学区分为这几类：陈经纶分校（小学+初中）、望京实验（小学+初中）、首师大附（小学+初中）、花家地实验小学等。

陈经纶中学分校是望京学区里名气最大的，很多人买学区一般会重点考虑陈分。而陈分对应的小区就是望京北板块北五环以内的区域，去掉望京花园。

望京实验、首师大附，这两个学区都属于完全能拖底，而且大家觉得孩子在这上学不会有啥问题，区别在于，望京实验对应的普遍是改善商品房，总价更高；而首师大附对应的小区普遍是老房子，总价更低。

花家地实验小学就更简单了，望京西花家地系列都可以上，花家地普遍是老破小，总价低，刚需上车的地方，对口一个很不错的小学。初中有首师大附和94中。94中略差一些。

除去这几个学区外，望京还有三帆中学（小学+初中），学校的口碑也还可以，对口小区重点是大西洋新城；望京西园系列（一二三区），对口的是白家庄小学分校，给孩子托底也没问题；景山学校（小学加初中），望京北北五环以外的部分，都上这个，学校给孩子托底问题也不大。

望京的学区选择比较多，不复杂，整体水平都不错。

3，刚需、刚改、改善分别怎么买？

对于刚需来说，望京的重点盘集中在望京西的花家地和望京中的南湖中园东园。

花家地的房子已经跌到200多万了，刚需买房压力不大；

花家地西里照片

对于刚改来说，重点盘集中在望京西园、望京花园、南湖等系列小区，两居室300-400万区间，500多万可以买到不错的三居。楼盘的楼龄普遍偏老，维护水平一般，但自住都可以满足。

对于改善群体来说，望京重点考虑的区域集中在望京东和望京北，其次是望京西，以及望京中的大西洋新城。望京东和望京北一般是改善群体买望京的首选，如果对学区的要求更高，一般都会选择望京北，如果要求不高，望京东和望京北会综合考虑。

大西洋新城照片

望京西的几个改善盘也不错，季景沁园、北京香颂等，但区位及板块热度上，望京西都要比望京东和望京北弱一些，教育也相对差一些。大西洋新城也是改善群体考虑的重点盘。

4、深度分析——关于区域

我们把望京拆分的五大区域，如果综合评价的话，望京东的整体区域品质是最好的，区域品质跟小区密度、小区品质、商圈等有关。望京东的住宅普遍是改善住宅，整体品质比较高，且望京东的小区数量不算少，连成片，相对集中，形成了一大片居住区，这种地方的居住体验会更好一些。

望京东的学校，过去属于普通水平，近几年的评价越来越好，八十中集团的合并，清华附的落地，总体来说，这几年的教育资源比过去更优，教育的加持对于板块来说是一个好事。

但望京东也有短板，从商圈属性来说，望京东的商场档次一般，活力不够，底商的小商业也没有那么有吸引力，满足日常足够，但谈不上更优。

楼盘角度，望京东以改善盘为主，但放到小区层面，望京的盘，普遍是20层以上的高层，像重点盘：保利中央公园、融科橄榄城、国风上观等，都是高层住宅，高层给人的体验一般。

融科橄榄城照片

望京东的小高层，10层左右的，只有慧谷阳光，但慧谷阳光的物业维护水平一般，属于二流水平；国风北京一些楼也是10层左右，但国风的物业也马马虎虎。

望京东真正的低密楼盘是北小河以北的果岭里class和慧谷根园（别墅），总价预算能到2000万左右的级别，可以考虑果岭里等。

远洋万和公馆是品质最好的一个大改善盘，高总价，高层。

总体来说，望京东板块不大，楼盘比较简单，以改善盘为主，高总价预算的购房者可以重点关注。

望京北在望京各区域板块内算是第二优，改善盘，足够的楼盘密度，相对清爽的城市界面，道路正南正北，叠加上陈经纶中学分校。

楼盘角度我们来细看一下。

望京北（五环内）的重点盘是：东湖湾、上京新航线、澳洲康都。华彩国际公寓也算重点盘之一，但性质为70年公寓性质；利泽西园属于老破小社区（有部分学区溢价），望馨花园也不在改善盘之列，介于老破小和商品房之间的品质。

望京花园西区和东区是首师大老师分房，西区偏刚需，两居为主，东区偏改善，三居为主。两个小区的维护都做得不错，人群结构相对简单，虽然品质谈不上，但楼道里都比较干净。这种老小区里，停车是个问题。

东湖湾算是望京的第一梯队楼盘，楼盘品质高，楼龄新，楼盘规模足够，物业维护也不错。

东湖湾照片

上京新航线品质次于东湖湾，主要的问题在于，户型特别差，三居四居为主，但户型都比较难用，两居户型普遍临街。品质说得过去，不算差，但绝对不算特别好，中游偏上的档次。

澳洲康都是中产重点盘，品质次于上京新航线。重点为两居三居，小区档次属于中规中矩的水平，谈不上好，但普遍能接受。奇葩户型很多。

北侧北五环，噪音很大。小区中央空调制冷取暖，这是个比较大的问题，会有中央空调占据屋顶空间问题，有中央空调噪音问题等。

北五环外的重点盘是臻园和北纬四十度。北纬也是中产重点盘，重点是两居室。小区档次和澳洲康都算一类，跟澳洲康都也算对标盘。

臻园的档次比较高，属于望京第一梯队品质，楼龄很新，以大面积为主，三居四居。

臻园旁边还有一个望京金茂府，定位高端盘，高总价预算的购房者可以关注。

望京中，以南湖和望京西园为主的片区，成熟，地段优质，便利度高，楼盘规模巨大。

南湖系列有：南湖中园一区二区，南湖东园一区二区，在整个望京中的第二象限；望兴居算南湖中园的一个院；南湖佳苑和慧谷金色这两个算是品质改善，南湖佳苑全部是大户型。

南湖东园二区图片

望京西园系列有：望京西园一区、二区、三区、四区，其中四区又叫望京新城。望京中的第一象限和第四象限。

望京明苑也算望京西园系列的一个小区，有3栋塔楼。还有零星几个小区：慧谷时空，品质略高一些，但院很小，热度不高；炫彩嘉轩，一栋楼，品质一般；星源国际，小区房子不贵，经常掺杂着开公司的，有点乱。

还有一个华鼎世家，应该是品质最好的一个小区，全部是大房子，大面积小户型，200平米的三居类型，房本是公寓性质。

图上的第三象限，主要是大西洋新城。整个望京中区域，就这么简单。

南湖系列，几乎都是回迁房、公房，超大规模，总共加起来有1万户上下。小区品质一般，就是大家常见的老小区，只不过南湖的房子楼龄新一些，90年代-2000年左右为主，不像二环三环都是红墙的八十年的房子。

南湖需要重点提示的小区是南湖东园二区，这个小区带学区属性，初中可以上陈经纶中学分校（学校在小区里边）

整个南湖系列，是刚需买房的重点区域。

望京西园系列，以2000年前后的商品房和经适房为主，其实当时的经适房就是商品房，本质上没区别。整个西园系列，差不多有1.2万户，也是超大规模，其中望京新城规模最大，有5000多户，在全北京也算排的上号的大型社区。

望京新城图片

望京西园品质最好的一个社区，是望京西园三区，规模大，维护相对好，但这种品质好跟我们提到的改善盘的品质完全不是一回事。热度最高的一个社区是望京新城，虽然品质没那么好，但房子性价比高，很多刚需或刚改会重点考虑。

望京西园一区和二区，品质中规中矩，二区小院比较舒服，但二区的房子户型比较怪。大家在买房的时候，可以多对比下，不复杂，风格不同，各有优劣。

整个望京西园系列，是刚需和刚改群体买房的重点选择！

最后是第三象限的大西洋新城，大西洋属于改善盘，大社区，里边有很多院，每个院的维护都不错。各个院的区别在于楼龄，大西洋整个楼盘横跨了1999-2012时间跨度，楼龄老一些的像ABC区，很多6层的房子都没有电梯，楼龄新的基本上都有电梯。

如果是改善群体，可以重点关注下大西洋，地段好，周边生活便利，社区环境好。缺点，房子多数非正南正北。

第三象限还有两个楼盘，风格雅园和夏都盈座。这两个楼盘也是2005年前后的商品房社区，品质算不上好，但比望京西园系列整体要高一档，比大西洋品质差1-2档。如果资金没那么充裕的购房者，可以综合看下这两个盘。

望京南相对简单，同样是地段板块成熟，但望京南的商品房集中度不如其他几个区域，从相对关系来说，会冷门一些。

望京南的商品房主要是朝廷公寓、嘉美风尚、嘉润花园等，旁边的蓝色家园，丽景名门等，热度都很低，嘉美风尚的热度还凑合，嘉润热度也很低。商品房热度最高的是朝廷公寓，偏改善，小区环境，维护等都不错，但楼盘小，非正南正北。

朝廷公寓图片

中环南路三号院五号院，院都很小，热度不高，刚需可以看看。

望京南还有一大片，属于望花路系列，望花路西里、东里、望京路10号院、4号院等，都是老公房社区，刚需买来自住没问题，只不过这一片的学校没有什么优势，普通学校。

望京路10号院维护的很好，属于老小区里维护水平中等偏上的。长安花园虽然是老小区，但都是大户型，热度很低，成交很少。都市心海岸，商品房小区，热度不高，一居室，复式居多。

整个望京南的重点：望花路老破小、朝廷公寓。

望京西板块跨度比较大，成熟度高，但由于以老破小为主，所以区域品质档次等和望京东及望京北相比，要差一些。

望京西重点是花家地整个大社区+部分商品房；其中，花家地包括了花家地西里、花家地北里、花家地小区、花家地南里。

花家地西里算热度最高的，院里的维护总体也是几个社区里比较好的，花家地西里一区的两居室现在200多万就能买到。

花家地北里维护比较差；花家地小区，花家地南里，中规中矩，位置不同，各有偏好。

大家不要对老房子有太高预期，老房子毕竟是老房子，都没好哪去。老房子的优势在于，低总价，能买一个不错的地段，自住舒适度还可以。

和花家地同类档次的小区还有：世安家园；世安家园比花家地略强一点点，差距不大。

除去花家地系列外，望京西还有改善小区和一些介于改善和老破小之间的刚改小区，重点改善小区有：湖光壹号、季景沁园、北京香颂、中广宜景湾、首开国风尚樾、首开知语城、鹿港嘉苑、金隅丽港城。

其中湖光壹号和首开国风尚樾是楼龄最新的两个，都是2018年之后的楼盘，高总价，改善盘。湖光壹号有部分回迁。

季景沁园和北京香颂，是望京西改善的重点盘，热度最高，楼盘中规中矩，品质、维护都不错。北京香颂重点是二期。

季景沁园图片

首开知语城，档次差一截，预算偏低的可以考虑，同时也要结合其他片区综合对比。

中广宜景湾，小区品质可以，但位置相对边缘，买房的时候可以综合考虑。

介于改善和老破小之间的刚改小区有：银领国际、圣馨大地、方舟苑。这几个都是塔楼商品房社区，环境和维护等中规中矩，刚改群体可以重点考虑。方舟苑相对边缘，离地铁远一些。

望京的基本情况就是这些，如果再往细里讲，那就要到户型和价格这个层面了，篇幅限制，到此为止。欢迎大家点赞收藏转发。

需要进望京群的朋友加微信：18810343060，备注望京，写清楚买还是卖。我们在群里有定期的答疑和不定期讲座及一些望京房源推送。