加装电梯 10个月完不成业主表决

（来源：天津日报）

转自：天津日报

　　加装一部电梯，走完业主表决程序需要多久？在河西区尖山街瑞江花园菊苑10号楼4门，这个问题的答案是：10个月仍未完成。原因是，因电梯占用少量公共区域，被要求提交整个社区进行表决。瑞江花园有4个相对独立的院区，业主总数超过4000户，居民参与率仅约9.7%。此事拖延10个月，至今没有进展。

　　市民反映：

　　加装电梯为何要“全社区投票”？

　　居民刘先生是瑞江花园菊苑10号楼4门加装电梯的发起人，楼门业主已按照《天津市既有住宅加装电梯工作指导意见》的要求，完成了本楼门“双三分之二以上参与、双四分之三以上同意”（专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意）的表决。施工企业实地勘察表示，电梯需占用门前不足5平方米的公共区域。业主们随即向河西区住房和建设委员会提出加装电梯申请，却被要求需通过整个瑞江花园社区全体业主的表决，说这是依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，且表决需达到相同的“双三分之二以上参与、双四分之三以上同意”的高门槛。

　　刘先生说，瑞江花园社区由梅苑、兰苑、竹苑、菊苑四个相对独立的区域组成，规模很大。“可面对四个院区总共81栋楼、4000多户居民，逐户征集意见实在太难了，我们请社区居委会协助作意见征询。社区贴在各楼门口的通知却并非针对我们一个楼门加装电梯进行意见征询，而是笼统地询问是否同意‘加装电梯’。”

　　由于征询议题过于宽泛、涉及范围太大，参与表决的业主比例一直无法达到规定要求。刘先生对此难以理解：“菊苑10号楼4门加装电梯，为什么要各自独立的其他三个院区的居民参与表决？征询意见通知只字未提‘菊苑10号楼4门’这个具体项目，只说‘社区加装电梯’，听起来关系到每个人，很容易造成误解，没有装电梯需求的居民自然不会同意，或拒绝参与表决。”

　　记者从刘先生提供的征询意见通知图片中看到，上面的文字对此次投票的性质和目的进行了说明：“依据河西区住房建设委加梯办要求，在具体栋（门）作为申请人按规定个别实施加装电梯前，必须充分听取加装电梯范围内所有居民意见，并获得多数同意。”此次意见征询被定义为“前期基础性摸底工作”，并要求“全体居民以‘户’为单位参与投票”。通知进一步明确，若此次征询获得多数同意，即代表“瑞江花园社区具备加装电梯的前提条件”。在此之后，各楼门方可“按照规定，以具体栋（门）为单位，依据栋（门）内居民意愿单独申请实施”。

　　记者调查：

　　法律适用与范围界定之争

　　记者查阅《天津市既有住宅加装电梯工作指导意见》，其中明确，加装电梯一般以栋（门）为单位进行表决，但同时规定，“商品房性质的既有住宅加装电梯，需要占用小区范围内业主共有道路、绿地等公共场所的，应当按照民法典关于业主共同决定事项的规定执行。”民法典则规定，改建、重建建筑物及其附属设施等事项，需达到专有部分面积和人数“双三分之二以上参与、双四分之三以上同意”。

　　“业主共同决定”的范围应如何合理界定？决策权应仅限于利益最直接相关的本楼门（单元）业主，还是应扩展至其所在的、相对独立的院区（如菊苑），抑或是必须交由整个物业管理区域（社区）的全体业主共同表决？在具体操作层面，对于一个楼门的电梯加装工作，在进行业主意见征询时，是否应当坚持“一事一议”的精准原则，而非将其泛化为一个笼统的社区性议题？这些问题的答案，都关系到征询程序的实际效果与项目成败。

　　瑞江花园社区规模庞大，梅、兰、竹、菊四个院区各有独立的围墙与出入口，中间甚至有市政道路相隔。记者在社区随机走访时发现，部分居民对此次征询存在误解。一位王姓大爷态度明确：“整个小区要加装电梯，我肯定不同意。”杜女士则表示：“我住的楼门装电梯我不同意，其他楼门跟我没关系，我也没意见。”而杨先生则反问：“哪个楼门加装哪个楼门自己征询意见，问我们干什么？这个通知上说要启动整个小区加装电梯，没提具体哪个楼门呀。”值得注意的是，即使是身处菊苑的业主李女士，也对情况不甚明了：“我后来打听才知道，原来是10号楼4门想装电梯。不知道为什么通知上不写清楚，弄得大家根本不知道具体是怎么回事。”

　　部门回应：

　　大规模征询意见是“为基层减负”

　　河西区住房建设委认为，在“四个院区全体业主投票表决”一事上，其执行市区文件及相关法律并无不当。菊苑10号楼4门加装电梯因需占用共有部分，属于“改建、重建建筑物及其附属设施”范畴，因此必须严格按照民法典关于业主共同决定事项的规定执行。瑞江花园四个院区设有一个共同的业主委员会，并选聘了同一家物业服务企业，故应按照上述规定执行。

　　属地尖山街道对此事给出了进一步的解释。瑞江花园社区居委会于今年2月就组织全社区意见征询，但整体参与率仅为约9.7%，因此未能达到法定表决比例。对于将征询内容设定为“整个社区加装电梯”，街道解释称，主要考虑是“为基层减负”和避免业主重复投票，社区规模庞大，组织一次覆盖4000余户的意见征询耗时费力。若未来每个有加装需求的楼门都重复启动如此大规模的全社区征询，将造成行政资源与居民时间的反复消耗。为此，街道向河西区住房建设委咨询，询问是否可以“针对整个社区加装电梯工作”进行一次前置性的整体意见征集？在得到“符合规定”的答复后，社区才开展了此次征询。其初衷是希望通过一次全体表决，为后续各楼门的加装申请铺平道路，简化流程。

　　然而，这种将具体需求泛化为笼统议题的做法，在实际操作中因业主参与度低、议题不明确而陷入僵局，反而背离了提高效率的初衷。

　　核心追问：

　　加装电梯 法律执行如何更精准？

　　天津大学法学院刘海安教授指出，瑞江花园的困境关键在于如何平衡法律原则与民生需求。当加梯方案仅涉及极小公共区域时，机械地要求超大型社区“全体投票”，导致了程序空转，好事难办。

　　他认为，破解之道在于执行层面更精细。例如，可根据占用公共区域的实际情况，细化表决范围，将决策权更多地赋予直接受影响的楼栋或院落。同时，必须坚持“一事一议”，征询内容应具体明确，保障业主的知情权与表决的有效性。

　　刘海安强调，这要求基层治理展现更多智慧与担当。相关部门应主动协调，在依法办事的前提下，探索更灵活、更人性化的工作方法，避免“一刀切”，让惠民政策能够真正落地。