北京买房：理清思路，购房建议1739

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是三口之家，五棵松两居室自住。因女儿即将高考，预计基本就是兜底校选择，所以想给她买套房作为将来生活的兜底。我们夫妻都是45岁，如果贷款200万的话能最多贷多少年？

加上手中的近200万想买个租金高的，同事建议是买公寓，但看网上主流都是说不能买。但我们也想不太明白，为什么会租金高却都不建议呢？如果您建议的话能有哪些小区可以考虑？

A：

1、现在房贷审核宽松，30年没问题，即便按照最多贷到69岁都24年呢，月供没差多少。不过按照近些年的政策，40/50年公寓是不能贷款的，必须全款。即便能贷也只能是商业贷款，而且期限最高十年，贷款比例最高为评估价的50%。

2、为什么租金高却都不建议？因为投资有个本质规律，收益越高风险就越大，而且一般都是隐形风险。

公寓就是比较典型的，表面上看到的是租金收益高，但背后一般有三个隐形风险。一是房产税，针对商业地产早有成熟的法规，只是一直没征收而已。那如果征收，收益不仅要降低，而且房价也会随之下跌。

二是土地到期之后的出让金问题，到目前为止还没有明确的说法。那本来年限就短，到时候如果再收一笔出让金，那这收益和房价也都会受影响呗。

第三是政策风险。因为公寓是违规开发的，所以至少不太可能有鼓励政策，顶多是放宽些限制，而且还大概率是短期的。但如果再度加码的打压呢，那至少会影响价值呗。

3、简单就是这情况，之所以没有基金和机构投资这种公寓，就是因为隐形风险不可控。都怕短期虽然多赚了租金，但万一砸手里就不合适了。

4、我要建议的话可以看看70年的公寓，租金和50年的差不多，但风险小的多。不过这种70年公寓的价格走势也偏弱，优势就是租金高。这我就不推荐了，北京上千个项目呢，朝阳区居多，海淀中关村周边也不少。

仅供参考。

二

Q:

我是山东人，多年前在北京工作时买了一套房，当时是崇文区安化楼附近现在是东城区的学区房，我离开北京后这套房一直出租，应该是已经收回买房成本了。

只不过这是套老破小，我和孩子就算去北京也肯定不会住了，何况孩子也没有去北京工作的想法。所以我们现在不知道是否应该考虑卖掉这套房了，或者是听人劝换成租金高的？想听听您的看法。

A：

1、看样子没有北京户口是吧，将来自己和孩子都不会在北京生活，也就是无论是留着这套房还是换北京其他房子，都确定住不上对吧？

如果是这样那就卖掉呗，房子是用来住的，无论自己住还是出租都算发挥了作用。而您自己住不上，学区房的租金又相对低，学位也谁都用不上，何必留着呢？毕竟很快就是入学人数的低谷期了，溢价部分很可能受影响，没必要冒保值的风险。

2、是否换成租金高的？看自己有没有更好的理财渠道了，如果有稳妥+高息的就没必要再买房。毕竟您家都不在北京，打理起来麻烦，交给中介的话又收益低。

确定没有合适的理财渠道再说换房子，但您有北京的购房资格吗？没有的话一旦卖掉还就买不了了呢。如果能买的话就买在朝阳区，现在小户型的租金收益基本都2%，最高2.5%。

3、不过从这租金收益也能看出现在是房价低谷期，现在卖房不太划算。要不就等等吧，至少等到明年春天，看是否有小阳春。如果还是低迷就索性卖掉，或者如果放开限购就置换成没有溢价租金高的。

仅供参考。

三

Q:

我们是老年退休夫妻，北京无房，之前租房六年了，但现在也预计会发生租房困难的问题了。房东今年先是让在免责协议上又加了两条，都是完全没必要的事情，而且说他们明年要卖房，我觉得其实是可能在暗示不租给我们了。

所以我们考察了几家公寓，但效果都不好，要么是乱，要么是办公的多，要么就很贵的大户型，都不符合我们要求。所以想请您推荐一下，看看有没有学院路附近合适的。

A：

1、我可推荐不了，这还是找当地中介吧。

2、不过您要不申请一下公租房吧，看看自身条件是否符合规定，如果能申请下来就能长住了，价格还相对低。其他的我是真没什么建议了，推荐不了。

3、另外我看了您跟房东的协议了，说实话人家提的不算太过分，我家房子要租给老人的话肯定比这还细致呢，得把所有能想到的风险都写清楚+推诿掉。

所以您要不跟房东提前再沟通一下吧。给我的感觉是这房东还行，应该不是事太多+胆子太小的。既然都能让您二老租六年了，那再租两年也不至于拒绝。友好协商吧，否则我是提不出什么好的建议了。

仅供参考。

借这话题多说两句，这些日子我连着收到类似情况的咨询。简单说都是到北京投靠子女的老人，手里钱都不多，都是遇到了租房vs买房的两难问题。

租房的话都是岁数越大越不好租，即便是租到了房子，房东也动不动的就让签一堆的安全免责条款。而且是砍价也困难，房东是一个比一个的强硬。但这也没法说房东不敬老什么的，毕竟换谁都担心惹麻烦。

买房的话就是钱少呗，能买到的房子不是老破小就是非常远，所以很多都无奈的去看公寓了。可公寓最大的问题就是年轻人多+流动性大，避免不了的嘈杂。高档公寓倒是好，但缺点就是贵呗，反正怎么都不合适。

现在是2025年，60年代人口高峰期出生的普遍到退休年龄了，而且他们又都赶上了独生子女政策，所以很多都到北京投靠子女了。但北京的居住问题是真不好解决啊，估计会一年比一年难办……

四

Q:

看了您写的张炘炀的文章很有感触，因为我家也有这么个儿子，也在北大读研，前些天同样跟我提出同样的问题：就算是读了博士，如果没房也在北京留不下来，那为什么要读？还不如提早工作呢。

但是我家说实话也和张炘炀的父母一样，不是说不想给孩子买，而是经济实力实在达不到，最多也只能买昌平的小户型，首付不能超过80万总价不能超200万的。但请问您，这种沙河的房子就算买了有意义吗？

A：

1、我没太理解，您家如果不是北京户口，那就没有北京购房资格，就算资金足够也买不了啊。您儿子是不是把“学校集体户”理解错了？那种临时户口是不能买房的。所以还是先核实资格吧，如果不能买，那就让孩子踏踏实实上学，等毕业落户了再考虑也不晚。

2、如果有资格，那沙河的小户型就有意义。这里是典型的刚需为主的板块，中小户型挺适合的。毕竟房子是用来住的，这里的地段+交通+配套，很适合刚需买套小房上车过渡。

而且沙河中小户型的价格走势基本跟随大盘，占不到便宜也不吃亏，不耽误将来换房。因为商品价格是供需关系决定的，这里的年轻刚需多，也就撑起了市场行情。而且沙河的改善小区和改善户型反倒不算太强，说明很多人发财之后都搬离这里了。

3、总之还是先核实北京的购房资格吧，如果没有就让孩子先踏实下来，这不是着急的事儿。如果有，那买沙河没问题，而且还可以用刚需vs改善盘来激励孩子上进，希望在未来。

仅供参考。

五

Q:

我不想再跟您辩论，只是想认真的问一句，您真的相信北京房价不再大幅下跌吗？请不要再用什么租售比和回报率的来说，因为还有房价收入比才是真正的基础。国际惯例是六年收入能够买一套中位数的房才算合理，而北京是多少年？您怎么解释

A：

1、这不还是要跟我辩论吗？我才是真的不愿瞎掰扯了，没意义，无论我说什么您都是“暂且不谈”，那聊什么啊？就跟国宝帮似的，明摆着的微波炉专用不聊，非得探讨包浆有意思吗？

2、我还是这话，根本就没什么“国际惯例”，所有的惯例都是扯淡，都是公知们编出来糊弄人的。这有机会攒点儿钱出国去看看就知道了，或者是上外网搜搜人家的楼市评论，看看有没有所谓的惯例。

就跟上次您非得聊租售比似的，您自己都看懵了吧？然后我又给您列出了从1992年之后的30多年数据，结果您就又是暂且不谈了，有意思吗？

3、40年前刚改开的时候，那会儿聊的是“恩格尔系数”，也就是“食物收入比”。之后能吃饱饭了，又开始聊“家用电器收入比”。电视冰箱都有了，又开始流行“轿车收入比”了。再往后家用车普及，于是“房价收入比”又成了公知重点。你要不预测一下过些年的热点吧，比如家用机器人什么的，没准儿您能成为公知新领袖呢。

4、总之吧，不要用一项单独的比例，来静态的聊某种商品的价格，这就纯属抬杠了。就像恩格尔系数似的，中国平均值是29%，而广东高达34%，能说明广东是中国最穷省吗？不能呗，那是因为人家舍得吃。

北京的房价收入比确实很高，但这是因为买房的不都是北京人，而是全国精英和他们背后的家庭。要不再聊聊北京的高新产业vs生产总值？聊聊硕博人口比例？聊聊有多少高收入人群？聊聊北京的教育医疗和金融+政商占了全国多少比例？

所以任何数值都不能是孤立+静止+片面的讨论，那就是“形而上学”了，没意思。对了，您学过《马哲》吧？能理解“辩证法”吗？不理解就不讨论了。

仅供参考。

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