中铁建工吃螃蟹，云溪颂被两面夹击   封面文章

文/粤进深 严明会

在房地产领域，地铁上盖我们听得不少。

这种物业常以较高的通勤效率、生活便利性优势，在市场上具备很强的竞争力。

而在这基础上，广州楼市即将迎来一个类似于地铁上盖的“新物种”。

只不过，它的交通形式不是地铁，而是铁路。

就在12月9日，广州规自局披露了白云区大朗客整所地块上盖项目的规划图。

可能你有所不知，这还是全国首个“铁路客整所上盖综合开发住宅”项目。

在铁路设施上盖住宅，够新奇吧。

这个项目地块，其实在去年8月，由中铁建工 北京中铁诺德 广州铁路地产联合拿下。

当时成交总价18.1亿元，折合楼面价5267元/㎡。

开发主体为广铁诺德(广州)置业有限公司，项目总经理为彭兴。

目前，项目已经命名，颇为诗意，叫云溪颂花园。

一起来看看，铁路上盖项目到底是咋样的。

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项目规划建设有45班九年一贯制学校，幼儿园 托儿所，商品房住宅以及共有产权房。

依次由南往北排布。

其中普通商品房在中间，共八栋，均为一层六户设计，层高21-26层。

共有产权房在最北边，共十四栋，一层六户、七户设计，层高24-28层。

总户数上，普通商品住宅1086套，共有产权住宅2394套。

其实，根据效果图，整个项目还有一栋综合楼和三栋安置房的。

不过规划图里面，并没有体现。

项目的普通商品房和共有产权房，是分开两个地块建设。

据了解，共有产权房是按购房人55%、政府45%的比例，对外销售。

面积主要为75-90-120㎡的两房两卫、三房两卫及四房两卫产品。

广州共有产权住房面积，主要以中小套型为主，原则上是不超过120㎡。

云溪颂花园的120㎡共有产权房，可以说是顶着上限走了。

普通商品房的面积估计会稍大些，但具体面积段还未传出，据悉首推户型会在79-107㎡。

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其实整个总平图看下来，比较中规中矩。

八栋普通商品房的小区里面，正门的面宽还是挺大的。

门楼据悉达到9米挑空，值得期待一下。

然后小区的中央绿地，有一个游泳池。

另外，在6、7栋之间，4、8栋之间分别有一处比较大的居民健身场所。

在新规产品见得比较多的风雨连廊，项目总平图并没有看见。

一层六户的设计，云溪颂花园没有做到全南向。

项目每个楼栋，2个户型朝向东南，2个户型朝向西南，剩下的2个户型分别朝向西北和东北。

从总平图看，个别户型的间距其实还是有点近，毕竟做到了六户。

所以后续可能会存在部分对角、对视的问题。

不过相比北边的共有产权房，这八栋普通商品房应该还算好了。

前者在这个问题估计会更严重些。

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可能很多人对怎么在铁路设施上盖房子，还是比较感兴趣。

这里也重点说说。

整个项目采用了“铁路设施 上盖开发”立体建设模式，共2个盖板划分为三层。

其中，首层为白云站、广州东站、广州站的普铁列车配套客车整理所；

二层为汽车停车库；

最顶层则是上面提到云溪颂花园，包括共有产权房、商品房及学校配套设施。

简单说，在云溪颂花园下面，除了有汽车停车场，最底下还有一层铁路列车的整备所。

三层大空间，建成后，行人可通过自动扶梯、步行楼梯、入户电梯以及垂直电梯等，实现地面层以及两层盖板之间的切换。

整个大朗客整所上盖开发项目，总建筑面积约达50万㎡。规模还是很大的。

据传出来的消息，云溪颂花园配套有约2000㎡商业天街、约10000㎡体育场、约500㎡双户外泳池、约800㎡分布式会所。

看着还是挺齐全的，具体要看后续的落地情况。

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最后说说整个项目的优缺点。

优点方面：

1）项目由中铁建工、中国铁路广州局集团旗下广铁置业联合打造，双央企合作，品质跟后续保障上应该还是可以的。

2）靠近白云湖公园、流溪河、流溪湾自然生态保育区、贤鲁岛等，周边生态资源、自然景观较为丰富。

3）交通产业上，距离地铁8号线滘心站直线约1.3公里，离广州白云站直线约6公里；靠近白云湖数字科技城，有较大的产业、人流支撑。

缺点也比较明显：

1）首先，地理位置上，算不上核心，甚至说有点偏。虽然靠近滘心地铁站，但步行距离其实不算近。

2）最主要的，还有噪音问题。

其一，项目本来就是铁路客整所上盖，会不会受相关噪音影响还待揭晓。

不过项目的两层盖板说是有17米高，所以这一点还是先打个问号吧。

其二，项目的东边紧靠京广铁路和大朗铁路货场，铁路、货运噪音少不了；

西边则是石井大道和白云湖物流园，大货车来往频繁。

所以说，项目等于是被两个噪音源夹在了中间，影响估计还是蛮大的。

就看开发商，在后续建设时如何尽可能去规避了。

价格方面，项目周边在售盘，贝壳参考均价中建星光城2.5万/㎡，招商电建南国雍云邸2.7万/㎡。

相关公司：中铁建