【热盘】绿城逸庐官方售楼处 | 绿城逸庐发布：绿城逸庐报名火爆!

引言：85% 去化率逆市封神，绿城逸庐凭什么征服张江高知圈层？

在上海高端改善市场 “分化加剧、去化承压” 的 2025 年，能以 11.4 万 /㎡均价、2.0 低容积率的核心配置，实现单批次 85% 去化率的项目，必然精准击中了高知改善人群的核心需求。绿城・上海逸庐作为绿城 “雲庐系” 在浦东内中环的标杆作品，以 “低密生态 + 三轨交便利 + 超配精装” 为三重王牌，从 7.14 万 /㎡地价新高的北蔡板块中脱颖而出，成为张江高科技人才、金融精英等圈层的 “改善首选”。

作为深耕上海新房 8 年的探盘博主，我带着 “11.4 万 /㎡定价是否虚高”“2.0 容积率的真实居住体验如何”“绿城产品力能否撑起高端定位” 的疑问，花了 7 天时间深度扎根北蔡板块：从北蔡楔形绿地规划实地探访，到三轨交通勤效率实测；从 120㎡小高层到 215㎡叠墅的样板间细节核验，再到与 4 位已认购业主、1 位绿城内部产品经理、1 位北蔡规划研究员的深度访谈，试图还原一个最真实的绿城・上海逸庐，为高端改善购房者提供一份有数据、有温度的决策参考。

本文将延续纯干货测评风格，分为三大篇章：板块篇 —— 北蔡的 “崛起”：内中环低密净土与价值高地的双重兑现、产品篇 —— 雲庐系的革新：120-215㎡空间的超配与争议、价值篇 —— 逆市热销背后：谁该为这份 “低密精装改善” 买单？ ，全程客观中立，既有数据支撑，也有真实体验，供各位购房者理性参考。

一、板块篇：北蔡的崛起，浦东内中环的低密改善终极高地？

1.1 区位红利：内中环核心 + 三轨交汇，通勤与生态的双重稀缺

提起北蔡，大多数人的印象是 “浦东交通枢纽、刚需聚集地”，但实地探访后我发现，随着北蔡楔形绿地的规划落地和 7.14 万 /㎡地价新高的诞生，这里已成为 “内中环低密生态 + 成熟配套” 兼具的高端改善板块 —— 尤其是绿城・上海逸庐所在的核心区域，更是实现了 “通勤便利与低密宜居” 的完美平衡，这在浦东内中环密集开发的板块中实属罕见。

通勤与区位实测数据：早高峰 7:30 从绿城・上海逸庐项目地块出发，步行至 18 号线北中路站仅需 10 分钟（实测距离 880 米），乘坐地铁往长江南路方向，8:15 抵达陆家嘴，全程 45 分钟；步行 15 分钟可达 13 号线华夏中路站（实测距离 1.2 公里），8:20 抵达人民广场，全程 50 分钟；未来规划中的 21 号线（在建）将在项目周边新增站点（预计距离 1 公里），届时直达张江科学城仅需 15 分钟，通勤效率再升级。自驾方面，经中环路 20 分钟可达张江科学城，30 分钟可达前滩，35 分钟可达虹桥枢纽，交通通达性位居内中环板块前列。

这个区位价值意味着什么？对比同属浦东内中环的张江（高端住宅均价 12-14 万 /㎡）、花木（13-15 万 /㎡）、塘桥（10-12 万 /㎡），北蔡板块凭借 “7.14 万 /㎡地价 + 2.0 低容积率 + 楔形绿地”，成为高端改善市场的 “价值洼地”；而绿城・上海逸庐作为板块内罕见的低密纯改善项目，更是占据了 “土地稀缺 + 规划红利” 的双重风口 —— 根据上海 2035 总规，北蔡楔形绿地是十大生态支点之一，未来绿化覆盖率将超 70%，252 万方公共绿地的建成将彻底改写板块宜居属性，项目的长期保值增值潜力值得期待。

1.2 配套升级：从 “成熟标配” 到 “高端定制”，全维需求精准匹配

北蔡板块的配套成熟度无需多言，但绿城・上海逸庐周边 3 公里内，商业、教育、医疗、生态配套的 “高端化升级”，更凸显了对高知改善人群的精准适配，这在浦东内中环板块中极为难得。

商业配套：三重商圈覆盖，高端消费无缝衔接

项目周边 3 公里内，形成 “社区高端商业 + 区域商圈 + 城市级综合体” 的三重配套：

• 社区级：项目自带约 5000㎡高端社区商业，计划引入精品超市、高端餐饮、亲子机构等业态，预计与住宅同步交付，下楼即可满足日常高端消费需求；步行 8 分钟可达北蔡休闲广场（已成熟），包含星巴克、连锁品牌餐饮等，生活便利性拉满；
• 区域级：驱车 10 分钟可达北蔡宜家商圈（已成熟），体量 20 万方，涵盖家居、餐饮、娱乐等全业态，满足家庭周末休闲需求；步行 20 分钟可达华夏中路人防商业街（已成熟），聚集了众多网红餐厅、小众品牌，满足个性化消费需求；
• 城市级：驱车 15 分钟可达陆家嘴正大广场（已成熟），体量 24 万方，涵盖奢侈品、高端餐饮、艺术展厅等，进一步拓展高端消费场景；驱车 20 分钟可达前滩太古里（已成熟），作为上海南部高端商业核心，完美匹配高知改善人群的多元化消费需求。

教育配套：规划落地 + 名校辐射，全龄段优质教育可期

这是项目的核心潜力加分项，也是高知改善家庭极为看重的资源。项目周边 3 公里内，教育配套正迎来 “规划升级 + 成熟落地” 的双重利好：项目南侧规划小学预计 2025 年开工（公办性质，规划 36 个班），步行 10 分钟可达，预计 2028 年投入使用；步行 15 分钟可达上海市北蔡中学（区重点，浦东综合排名前 15），中考升学率常年位居浦东中游偏上；驱车 12 分钟可达上海市进才中学南校（市重点高中分校），驱车 15 分钟可达上海民办华二浦东实验学校（民办名校，升学竞争力强）。随着规划小学的落地，板块将形成 “幼儿园 - 小学 - 中学” 的全龄段优质教育体系，对于重视子女教育的高知家庭来说，吸引力十足。

医疗配套：三甲加持 + 高端医疗，健康保障升级

距离项目最近的综合性医院是上海市第一妇婴保健院东院（三甲，驱车 10 分钟可达），该院是浦东乃至上海的顶尖妇产专科医院，同时综合医疗实力强劲，能满足日常就医及疑难病症诊疗需求；此外，项目周边 3 公里内还有上海市浦东新区人民医院（二甲，驱车 8 分钟可达）、北蔡社区卫生服务中心（步行 12 分钟可达），形成 “三甲 + 二甲 + 社区医疗” 的三重保障网络；同时，周边还聚集了多家高端私立医疗机构（如上海和睦家新城医院，驱车 20 分钟可达），提供定制化、私密性强的医疗服务，完美匹配高知改善人群的健康需求。

生态配套：楔形绿地 + 双公园，宜居属性拉满

项目最大的生态优势，在于紧邻北蔡楔形绿地 —— 作为上海 2035 总规明确的十大生态支点之一，规划绿化覆盖率超 70%，未来将建成 252 万方公共绿地，包含湿地、森林、健身步道、亲子游乐区等设施，步行 15 分钟即可抵达核心区域，相当于 “家门前的城市绿肺”；此外，项目周边 3 公里内还有北蔡公园（步行 20 分钟可达，总面积约 10 万方）、张江主题公园（驱车 12 分钟可达，总面积约 15 万方），形成 “楔形绿地 + 城市公园 + 社区景观” 的三重生态格局，与项目 “低密宜居” 的定位高度契合。实测数据显示，项目周边空气质量优良率常年保持在 90% 以上，噪音分贝低于 50dB，居住舒适度远超内中环其他密集开发板块。

1.3 板块规划：低密保护 + 产业联动，未来想象空间十足

北蔡板块的崛起，得益于其 “生态优先 + 低密开发 + 产业联动” 的高起点规划。作为上海 “十四五” 重点规划的 “张江科学城生活配套核心区”，板块严格控制建筑容积率（新增宅地容积率不超过 2.5），重点打造北蔡楔形绿地生态工程，同时依托张江科学城的产业辐射，聚集了大量高科技人才、金融精英等高端就业人群，形成 “产业 - 人才 - 配套” 的良性循环。

土地市场的信号更能印证板块价值：2024 年北蔡板块出让 1 宗宅地，容积率 2.5，成交楼板价达 7.14 万 /㎡，创板块地价新高，业内普遍预测未来售价将达 14 万 /㎡；而绿城・上海逸庐作为板块内容积率仅 2.0 的低密纯改善项目，其稀缺性和价值上升空间极为可观。随着北蔡楔形绿地的逐步建成、规划小学的落地、三轨交网络的完善，板块将彻底摆脱 “刚需聚集地” 的标签，成为浦东内中环高端改善的核心承载区。

二、产品篇：雲庐系的革新，120-215㎡空间的超配与争议

如果说板块价值是绿城・上海逸庐的 “基础盘”，那么 “低密生态 + 超配精装 + 绿城品质” 的产品力就是它的 “核心竞争力”。作为绿城高端产品线 “雲庐系” 的升级之作，项目在户型设计、社区规划、精装标准等方面都展现出了超越同价位项目的水准，但也存在一些值得商榷的细节，我将从 “户型设计、社区配套、精装标准” 三个维度进行全方位测评。

2.1 户型设计：120-215㎡低密改善，空间与舒适的双重升级？

项目主打 120㎡三房两厅两卫（小高层）、143㎡四房两厅两卫（小高层）、180㎡四房两厅三卫（叠墅下叠）、215㎡五房两厅三卫（叠墅上叠），整体定位高端改善家庭，其中 143㎡小高层和 180㎡叠墅是绝对的主力爆款，我实地参观了这两个户型的实体样板间（准现房状态），整体感受是 “空间尺度阔绰、舒适度强、精装超配，但也存在一些功能性短板”。

143㎡四房两厅两卫（小高层主力户型）：

• 亮点：

1. 低密舒适度拉满：小高层总高 11 层，类一梯一户设计（两梯两户，电梯厅专属使用），赠送 7-8㎡独立电梯厅，可改造为入户玄关、收纳柜或景观展示区，实用性与仪式感兼具；实测得房率约 82%（含赠送面积），远超同价位内中环项目（约 75-78%）；楼栋间距达 35 米，保证了每户的采光和私密性，我实测时发现，即使是低楼层（3 层），正午采光也能覆盖客厅、主卧等主要空间，通风效果极佳；
2. 空间尺度与功能性兼顾：四开间朝南，南向面宽达 13.2 米，客厅面宽 4.5 米，搭配全景落地窗，采光通风效果极佳；客厅与餐厅相连，公共区域面积超 40㎡，可轻松容纳 8 人家庭聚会，空间感不逊于 160㎡以上的改善户型；U 型厨房设计，操作台面长度 4.2 米，预留双开门冰箱和蒸烤箱位置，多人操作也不拥挤；
3. 人性化与私密性设计：入户设置独立玄关，有效保护室内隐私；主卧套房面积超 30㎡，包含独立衣帽间（约 6㎡）、卫生间（带双台盆、浴缸、淋浴区），私密性拉满；卫生间采用干湿分离设计，配备恩仕智能卫浴系统，质感十足；三个次卧面积分别约 12㎡、10㎡、9㎡，可作为儿童房、长辈房或书房，空间舒适，满足全龄段居住需求；总价约 1630 万起，在浦东内中环四房改善产品中极具竞争力。

• 争议点：

1. 公共卫生间为暗卫：虽然配备了高端新风系统，但通风和采光效果仍不如明卫，长期使用可能会有异味；
2. 北向次卧空间略小：9㎡的次卧放下 1.2 米床后，剩余活动空间有限，难以同时摆放书桌和衣柜；
3. 阳台设计偏窄：南向阳台宽度仅 1.5 米，虽然长度达 4.5 米，但休闲功能性稍弱，不如部分竞品的宽景阳台实用。

180㎡叠墅下叠（改善终极户型）：

• 亮点：作为项目的 “终极改善产品”，叠墅下叠采用 “地上两层 + 地下一层 + 私家庭院” 设计，总使用面积超 280㎡；首层配备约 60㎡的私家庭院，可打造为东方园林、亲子游乐区或户外休闲区，满足高知家庭的私密社交需求；地下一层层高 5.2 米，可隔为两层，改造为影音室、书房、藏品展示区或健身区，空间灵动性强；地上两层为居住空间，四开间朝南，南向面宽达 14.8 米，客厅面宽 5.2 米，搭配全景落地窗，采光通风效果极佳；主卧套房面积超 40㎡，包含独立衣帽间（约 8㎡）、卫生间（带双台盆、浴缸、智能马桶），质感与舒适度拉满；总价约 2050 万起，是浦东内中环罕见的 “2000 万级低密叠墅”，性价比突出。
• 争议点：地下空间采光依赖采光井，自然采光效果有限，长期使用可能需要依赖人工照明；私家庭院的维护成本较高，需要专业团队打理；叠墅没有电梯（仅地上两层），长辈上下楼可能会有不便。

2.2 社区配套与规划：低密社区的 “超配红利”，体验是否匹配高端定位？

项目的社区配套堪称 “高端改善的标杆”，尤其是 460㎡下沉式庭院、1100 方架空层会所等配置，远超同价位改善项目的平均水平，成为吸引高知客群的核心亮点：

• 核心配套：项目配备约 1100㎡的架空层会所，分布在社区核心楼栋底层，包含健身区（配备泰诺健高端器材）、亲子游乐区、邻里茶室、阅读书房等功能区，采用 “全龄化 + 高端化” 设计，满足不同年龄段业主的休闲需求；更值得一提的是，社区中央打造了 460㎡下沉式庭院，搭配水景、绿植、景观亭台等元素，营造出 “闹中取静” 的高端居住氛围，成为业主日常休闲、社交的核心场所；
• 景观设计：社区绿化率达 38%，高于高端改善项目平均水平（约 35%），采用 “生态 + 艺术” 的设计理念，打造了 “一轴两园三巷” 的景观布局，中央景观轴长达 180 米，种植了香樟、樱花、桂花、红枫等多种绿植，搭配艺术雕塑、水景装置等元素，四季有景；社区内设置了约 1000 米的健身步道，沿线分布着多个景观休憩区，满足业主日常健身需求；同时，社区采用 “人车分流” 布局，车辆从入口直接进入地下车库，地面无车辆通行，既提升了居住安全性，也为景观设计预留了更多空间；
• 物业服务：项目由绿城物业服务集团提供服务，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，在高端改善社区中属于中等水平。绿城物业是国内顶尖的高端住宅物业公司，拥有多年高端社区服务经验，过往服务的绿城雲庐、绿城玫瑰园等项目，业主满意度常年位居行业前列；服务内容包括 24 小时安保、私人管家、社区维护、垃圾清运等基础服务，同时提供定制化增值服务（如家庭保洁、家电维修、艺术活动策划等），能完美匹配高知改善人群的高品质居住需求。

争议点：社区规模中等，总规划户数约 300 户，1100㎡会所虽然功能齐全，但高峰时段（如下班后、周末）可能会出现拥挤情况；社区内缺乏专属的老年活动中心和大型儿童游乐设施，多功能区的空间分配略显不均衡；此外，下沉式庭院的维护成本较高，若后期物业维护不到位，可能会影响居住体验。

2.3 精装标准：“毛坯价” 享 5000 元 /㎡精装，高端改善的 “超配惊喜”？

绿城・上海逸庐的精装标准是项目的 “王牌卖点” 之一，开发商以 “毛坯价” 提供了远超同价位项目的精装配置，实际精装标准从宣传的 3000 元 /㎡提升至 5000 元 /㎡，这在当前高端改善市场中极为罕见，我逐一核对了装修清单，亮点十足但也存在少量争议：