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【「招商中旅·壹江臻邸」】

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浦东唐镇新规首作「招商中旅·壹江臻邸」即将首开认筹，一房一价来了。

7月份招商&中旅联合拿到这块地时，业界普遍预期项目整盘均价9万+。

按这个逻辑，即便有叠墅产品拉价格，小高层产品怎么着也要卖到8.5万+，结果招商首开直接开出了8.3万/㎡的超值价格，120㎡户型甚至不到8.15万/㎡，这个价格应该让很多人心动了。

只说8.3万的价格，可能还会有一些朋友说也没有很便宜啊，但如果你去项目现场看过样板房，就知道招商这次设计出来的新规户型有多强，主力120㎡3+1房与140㎡四房户型实得率高达90%+，户型尺度感与功能性完美结合。

在实得率层面，这个项目的120㎡，直接竞争的是以往的140㎡产品。

看完这个样板房之后，我写了下面这篇文章，年度最佳120㎡户型得主，应该不会再有任何争议了。

好家伙，招商找到了120㎡户型的终极答案

而140㎡的户型，竞争的则是别人的170㎡了。

如果这个低于预期的首开价格+超高实得率的户型你还觉得性价比不够极致，那再来看看这次首开楼栋的位置。

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招商拿出了1幢整栋以及4幢2单元，共85套房源。

1幢主打稀缺河景资源与无遮挡视野。楼栋南侧紧邻约150米水岸城市界面，目前享受无遮挡一线河景视野；北侧则是小区下沉会所，楼栋通过风雨连廊与社区入户大门相连。

需要特别提醒的是，如果你要买一线沿河的120㎡户型，这栋楼是整盘唯一选择。

4幢主打高性价比与低上车门槛。楼栋北侧是低密别墅区，视野开阔；南侧是社区组团景观。这次推出的2单元向东南是叠墅片区，视野也比较开阔。

最关键的是，2单元均价不到7.7万/㎡，所有房源总价都在1000万以内，上车门槛低至约921万，还是3楼（1~2楼是104㎡非标三房，总价只有700万+...）

资源与价格优势明显的楼栋 +超高实得率的户型 +低于预期的首开价格，招商这次首开拿出了最大诚意，首开房源性价比拉满了。

如果你是一个浦东900+万级的购房用户，正在打算买新房的话，恭喜你等到了这个项目，壹江臻邸这次首开房源值得重点关注。

我们今天也一起来看下这个首开批次定价的逻辑，帮助大家梳理一下不同楼栋不同户型之间差价如何，有没有特别有性价比的房源。

这个项目我们也做了全套的Excel+航拍VR资料，帮助大家选房，需要的同学可以直接扫码获取

一、楼栋价格

项目首开楼栋是南侧的1幢和北侧的4幢2单元，都是两梯两户小高层，没有连廊，其中1幢首层全架空。

1幢边套是140㎡四房户型，中间两套是120㎡3+1房户型。

4幢2单元全部是120㎡3+1房户型。

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从分楼栋价格来说，1幢比4幢高约8700元/㎡，这也符合我们一开始说的，1幢主打稀缺河景资源与无遮挡视野，而且有140㎡边套户型，4幢则主打低上车门槛，所以价差比较明显。

我们重点来看一下分门牌号的定价逻辑。

先来看这次首开主力户型，主力总价900~1050万的120㎡3+1房。

这个户型都位于楼栋中间位置，但因为壹江臻邸小高层都是两梯两户高规格设计，楼栋北侧都没有连廊，这也是与传统中间套区别之处。

1幢120㎡的均价在8.4~8.5万/㎡左右，主力总价在1000~1050万之间，东侧条腿均价略高，同楼层总价比西侧条腿高10万左右。

4幢120㎡均价则只有7.6~7.8万/㎡之间，主力1000万以内。西侧条腿因为临近保障房，所以单价最低，只有约7.6万/㎡。

然后是主力总价1100~1250万的140㎡四房两卫产品，全部是边套，主卧与北次卧双270°转角飘窗设计。

东边套单价比西边套高3500元/㎡，同楼层总价相差约50万。

主要原因就是东边套东侧是小区叠墅组团，楼栋比较矮，140㎡户型的景观优势以及视野优势更为凸显，而且也不靠道路，基本可以说是挑不出什么毛病的位置，均价更高也合理。

西边套不到8.5万/㎡的价格性价比就非常突出了，总价基本都在1200万以内。

说完这些，其实大家能发现招商这次的定价策略很有意思，无论是120㎡还是140㎡户型，都是让你要景观和视野有房源可选，要低上车门槛也有的选；而且差价定的还很合适，让人觉得都买的值，很不错的定价策略。

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二、分户型价格

如果让我用几个关键词总结壹江臻邸户型设计上最大的亮点，那就是：

高实得率+产品超配+功能优化。

高实得率：作为唐镇新规首作，招商拿出了看家本领，多阳台、多飘窗、花池都用上了，而且这些附赠空间基本都是可以和室内空间完美结合的，比如阳台花池会帮你改造好，卧室飘窗可自行改造。户型实得率高达90%+，120㎡对标传统140㎡，140㎡对标传统170㎡。

产品超配：小高层楼栋其实常规的做法是做一梯两户，但这样做的缺点是部分楼层北侧会有连廊。为了避免这种情况，招商直接升维配置，小高层全部做了两梯两户设计，完全无连廊，每家每户还都有相对独立的电梯厅空间。

项目起步面积段就是120㎡，做纯改善社区，没有小户型。

功能优化：两个主力户型都是飞机户型，这样设计的好处一是没有过道，户型内部几乎没有面积浪费；二是卧室基本不相邻，避免互相干扰，保证居住隐私性。

在保证卧室数量的基础上，客餐厅空间仍然有超强的尺度感，搭配户型设计上预留了超大收纳空间以及全维收纳体系的交付，项目实现了户型功能优化，提升了生活实用性。

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（示意图，仅供参考，以实际交付为准）

我们再来快速看一下这次开盘的2个标准户型的情况。

首先是120㎡3+1房两厅两卫，均价约8.14万/㎡。

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双阳台+多飘窗+花池+独立电梯厅将户型实得率提升到90%+。

三个完整卧室空间，互不相邻，其中主卧套房面积更是超20㎡，北侧X空间可做书房，也可以根据家庭需要自由设计。

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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）

客厅面宽约4.8米，客餐厅同宽一体设计，结合南侧阳台，整个会客空间达到约40㎡，视觉尺度感与实际空间体验感都完全超越常规120㎡户型。

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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）

然后是140㎡四房两厅两卫，边套户型，均价约8.66万/㎡，其中东边套约8.83万/㎡，西边套约8.48万/㎡。

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这个户型相比120㎡额外面积更多，实得率更高，电梯厅面积更大，又是边套，均价肯定会更高一些。

四叶草飞机户型，四个卧室分布在户型四个角位置，完全互不干扰，我自己是很喜欢这种户型设计的。

主卧与一个北次卧是270°转角飘窗，结合楼栋南侧一线沿河的优势，进一步提升了室内的视野、采光效果。

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客厅面宽达到约5.8米，客餐厅与南阳台结合形成约50㎡超大会客空间，尺度感堪比常规170㎡+户型。

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（样板间实景图，仅供参考，以实际交付为准）

除了上面两个标准户型之外，4#2单元的1/2楼共四套房源是约104㎡非标三房户型，均价不到7.2万/㎡，也是这批次700万+上车的唯一机会，非常适合预算有限但又想买到唐镇高品质新规新房的朋友们。

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三、楼层差与单价信息

两栋楼楼层价差逻辑基本一致，我以1幢东侧的16单元为例来帮大家梳理一下。

01室是140㎡东边套，02室是120㎡中间套，但因为没有连廊影响，所以楼层定价逻辑几乎完全一致。

1楼是架空层，从定价逻辑上来看，1~4楼是低楼层，2/3楼之间、4/5楼之间拉开了一些价差。

5楼及以上楼层价差非常之小，7/8、13/14楼之间甚至没有价差。

在楼层选择上，我的总体建议是：

追求低上车门槛，那就2~4楼根据自身预算选择，3/4楼之间可以优先4楼，楼层更高但价差很小。

5楼及以上就在预算范围内优先选高楼层，招商这次在中高区的定价差是很小的。

以上图120㎡中间套为例，5楼和次顶楼15楼的总价只差不到30万，先选高楼层没毛病。

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四、最高最低价

注意：120㎡和140㎡户型这次都是2楼起步，1楼要么是架空层，要么是非标户型。

所以两个标准户型的价差都在9折左右，价差不算大，房源均好性很强。

120㎡上车门槛是4幢的3楼，单价7.4万/㎡，总价约921万。

无论单价还是总价上车门槛都很低，这个价格能买到120㎡户型的3楼房源，还是很香的。

140㎡户型是南侧第一排的1幢边套，这栋楼一楼是约6.6米高的架空层，所以起步二楼也相当于传统3楼的高度了，起步单价8.14万/㎡，总价约1134万，非常合理。

这个户型最低最高价差达到9折，楼层价差不大，总价相对比较集中的。

4套非标户型总价在729~773万之间，虽然是非标，但是仍然是三房，功能性有保证，总价729万的一楼房源就是本批次最低上车门槛，单价只有7万/㎡。

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五、价格套数占比

总价区间非常清晰，不同面积段户型之间总价段不交叉，同面积段户型内部总价范围又比较集中，每个预算段范围内可选择性都比较强。

120㎡主力总价段900~1050万，140㎡主力总价段1100~1250万，房源都非常集中，预算范围内都有选择余地。

4套非标户型总价则都在700万+。

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六、总结

以上就是招商中旅·壹江臻邸首开的一房一价表信息了。

招商这次的定价逻辑很清晰，两个标准户型都是无论你是要景观优势，还是追求更低的上车门槛，都有房源让你选，定价差也做的足够合理。

我再来总结一下这次的选房参考：

1、对于买120㎡的购房者。

这个户型在我看来就是目前年度最佳120㎡户型。

如果你想要一线河景、靠近会所，那就买1幢，总价基本在1000~1100万之间。

如果你预算有限，想千万以内买入这个浦东热门板块的新规明星项目，那就买4幢，性价比超高。

2、对于买140㎡的购房者。

这个户型基本上挑不出什么毛病了，无论是户型位置、户型格局、实得率、景观视野都很棒。

东边套景观视野更好，西边套也有河景，同楼层东边套比西边套高50万，大家根据预算和视野偏好选择即可。

3、预算800万以内，4套104㎡非标三房可以选。

4、摇号运气很重要，优先级肯定是高区优先。

5、优质楼栋+低于预期的首开价格，这次首开房源的性价比应该是超出绝大多数客户预期的，招商这次把诚意给足了。

项目又是目前最新领先版本的产品，有带恒温泳池的会所，有石材+铝板+超大玻璃的外立面，有超千方水景主题庭院，有高配装标，更有高实得率户型等等。

建议唐镇、张江、陆家嘴，甚至是整个浦东的购房者，一定要重点关注下这次首开房源。

也希望各位都能顺利选中自己喜欢的房源~

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