从诉讼维权到战略重构，大悦城凭什么在地产寒冬硬抗到底？

出品|中访网

审核|李晓燕

行业深度调整期，房企普遍面临经营承压的挑战，央企大悦城控股也未能例外。近四年累计近80亿元的亏损、土地纠纷诉讼的曝光，让这家深耕商业地产的央企一度处于舆论焦点。然而，拨开短期业绩波动的迷雾，大悦城通过管理层优化、业务结构升级、资本运作创新等一系列举措主动求变，在寒冬中积蓄穿越周期的力量，展现出央企房企的稳健韧性与突围决心。

直面困境主动维权，厘清阻碍聚焦发展。近期大悦城子公司就武汉地铁小镇地块纠纷提起诉讼，追讨约11亿元资金，这一举措被外界解读为企业应对资金压力的务实之举。该项目作为2019年武汉重点招商项目，因地块交付问题搁置六年，累计计提减值超5亿元，不仅占用大量资金，更影响区域战略落地。在多次沟通无果后，大悦城通过法律途径维护合法权益，既彰显了企业规范经营的底线思维，更体现出清理历史遗留问题、轻装上阵的决心。此次追讨的资金若能顺利收回，将有效补充现金流，为核心业务发展注入动力，也为行业内类似历史遗留问题的解决提供了理性范本。

业绩承压背后，是行业周期与战略调整的阶段性阵痛。2022年以来，房地产市场进入深度调整期，销售端去化压力加大、资产减值计提增加等因素叠加，导致大悦城归母净利润连续亏损。但值得关注的是，企业经营并未陷入停滞，反而在逆境中实现关键指标的逆势突破。2024年全口径签约额达369亿元，行业排名跃升6位至第23位，显著跑赢行业大势；商业板块作为核心优势领域，全年销售额同比增长16%，客流量提升22%，展现出强大的运营韧性。同时，亏损数据也包含战略调整的阶段性影响，合作开发模式虽导致利润分流，但有效降低了单一项目风险，为企业稳健运营筑牢安全垫。

管理层迭代与组织优化，为发展注入新动能。2024年以来，大悦城启动管理层大调整与组织架构优化，裁撤冗余区域公司，将原有7大区域整合为4大核心大区，实现资源聚焦与效率提升。新任董事长姚长林深耕中粮体系30余年，兼具商业运营与战略规划经验，上任后持续推动精细化管理，聚焦核心城市群深耕。与此同时，企业加速数字化转型，建成CRM会员管理平台、三端小程序矩阵等数字化体系，通过三维会员标签体系实现精准运营，9月企微私域与CRM后台打通后，进一步提升高价值会员运营效率，为商业板块业绩增长赋能。

核心业务多点突破，构筑长期发展护城河。在商业地产领域，大悦城坚持“年轻力”战略，2024年新增厦门、三亚、海淀三大旗舰项目，均以超98%招商率高质量开业，其中三亚大悦城首月销售额破亿，厦门大悦城开业三日客流超50万人次。通过“首店经济+潮流IP”双轮驱动，全年引入全国及区域首店超450家，二次元业态销售额突破11.1亿元，持续巩固年轻消费群体核心阵地。资本运作方面，西南首单消费REIT成功发行，底层资产出租率98.1%、租金收缴率99.97%，打通“投融建管退”闭环；大悦城地产私有化完成后，股权比例提升至96.13%，将进一步强化商业板块利润归集，为归母净利润改善奠定基础。

住宅与多元业务协同发力，拓宽增长空间。住宅业务聚焦核心都市圈，2024年新增杭州、西安等5宗优质地块，总土储可售货值超1260亿元，多个项目成为区域标杆红盘，杭州鹭悦朗云府实现四开四罄。产业地产、长租公寓等多元业务同步崛起，深圳产业项目平均出租率达98.2%，北京两大新园区开业实现跨领域突破；长租公寓平均出租率维持95%，荣获多项行业大奖。财务层面，企业成功获批多项“白名单”项目，2024年新增借款平均成本降至3.0%，综合融资成本同比下降55个基点，AAA主体信用评级持续维持，为业务拓展提供稳定资金支持。

行业调整期亦是转型攻坚期，大悦城的一系列举措正逐步显现成效。2025年前三季度营收已实现同比微增，商业板块虽短期面临出租率波动，但通过数字化运营优化、首店经济升级等措施，持续激活消费活力。随着历史遗留问题逐步解决、核心业务优势强化、战略布局持续深化，这家央企房企正逐步走出短期阵痛，向“卓越城市运营与美好生活服务商”的目标稳步迈进。在行业高质量发展的浪潮中，大悦城凭借央企背景优势、核心业务韧性与持续创新能力，有望穿越行业周期，实现从规模增长向质量效益提升的转型跨越，为行业发展提供央企样本。