官方热搜#上海城投悦江湾售楼处官方发布:打造未来品质生活

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• 基本信息
• 楼盘地址：上海市杨浦区长海社区三门路5弄。
• 开发商：杨浦城投集团。
• 占地面积：约1.66万平方米。
• 总建筑面积：约4.15万平方米。
• 容积率：2.5。
• 绿化率：35%。
• 楼栋规划：规划4幢14-16层小高层，另还有1栋公租房、自持租赁住宅及配套楼。
• 户数：共290套精装住宅。
• 产权年限：70年住宅产权。
• 建筑风格：现代典雅风格，外立面采用暖米白色、香槟金色与咖色搭配，结合LOW-E玻璃幕墙。
• 物业公司：杨浦城投自持的一级资质物业“悦榕服务”。
• 物业费：预计5.8元/㎡・月。
• 车位配比：1:1.3，地下车库层高3.9米，100%预留新能源充电桩管线，电梯可直达地下车库。
• 户型信息
• 主力户型：建面约99-142㎡的三房至四房，全部一梯两户设计。
• 户型详情：99㎡三房三开间朝南，餐客一体连接6.5米阔景阳台，主卧套房设计，得房率约76%；142㎡四房四开间朝南，LDKG一体化大方厅，南向双阳台，主卧配备独立衣帽间与四件套主卫，得房率约78%。所有户型层高3.1-3.15米，全屋飘窗与南向双阳台设计。
• 价格信息
• 参考均价：99000元/㎡。
• 总价区间：约868万-1620万元。
• 社区配套
• 景观设计：由朗道国际设计，打造“一横三纵四进五花园”的归家礼序，三条步道串联特色景墙、精装植被与休闲空间。
• 公共设施：规划约5700㎡的公共绿地及4号楼首层架空层泛会所，配备儿童乐园、夜光跑道、林下书吧等全龄设施。
• 商业配套：自带约1500平米商业配套，计划引入生鲜超市及便民商业；配套楼1-2层为菜场。
• 交通配套
• 地铁：距10号线三门路站直线约700米，8号线嫩江路站约1.4公里，未来20号线一期国和路站（已开工）仅约400米。
• 自驾：距中环匝道约1公里，可串联淞沪路、翔殷路等主干道。
• 周边配套
• 商业：周边300米即达中原城市广场，800米内覆盖国华国际广场，2公里范围内汇聚百联又一城、合生汇、五角场万达广场等超80万㎡商业综合体。
• 教育：上体附中附小、国和小学、兰生复旦中学、同济中学等优质学府环伺。
• 医疗：3公里内分布长海医院、东方肝胆外科医院、上海市肺科医院等三甲医院。

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第一，上扬的联动价，证明五角场的价值深受市场认可！

经过2024年一、二批次土拍的洗礼，上海市区联动价的普涨已成共识。

杨浦北部区域先后2幅地块拍出，联动价的上扬幅度尤其明显，关注度和热度都非常高。

五角场商圈新房价格由杨浦城投·悦江湾的9.9万/㎡，一跃到联动价10.7万/㎡；断供多年的中原板块，联动价也达到9.2万/㎡。

联动价的上扬，一方面是对现有价值的认可，另一方面也是政府对于区域广阔前景的期待。

区位示意图，数据来源于上海土地市场

第二，位置更好、价格更低的杨浦城投·悦江湾，太香了！

仔细分析，越秀地块与五角场商圈仍有一定距离，位置更偏远一些，周边城市界面比较一般，整体配套能级也不高。

北京城建地块则和杨浦城投·悦江湾几乎一路之隔，但联动价却要10.7万/㎡，比杨浦城投·悦江湾贵了足足8000元/㎡！

这2幅新地块都是非常“迷你”的袖珍小区，不过百来套房子，很难形成社区规模，也无法满足周边海量的改善居住需求。

所以，错过均价9.9万/㎡的杨浦城投·悦江湾，要么更贵，要么更偏远，要么彻底买不进五角场！

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区位示意图，数据来源于上海土地市场

第三，首付约160万起，即可入住五角场！

杨浦城投·悦江湾的精装大3房，总价低至868万起；新政后，首付仅需约160万起，门槛极大的降低了！

我为大家算了一笔账：

以项目主力总价1000万为例，如果是在5月28日之后买，2成首付组合贷贷满，月供约35356元，总成本约1473万。

总成本和5月之前首付3成买相差无几，但首付门槛足足降低了100万！

第三，老牌城市副中心，仅有的联动价10万以内新房。

4大老牌城市副中心，经过超20年的沉淀与建设，早已成为上海城心的黄金地段，用“寸土寸金”来形容丝毫不为过！

老牌城市副中心的土地几乎开发殆尽，鲜少有新房入市，总价千万级项目更是难觅。

位于五角场商圈的杨浦城投·悦江湾均价仅9.9万/㎡，这一价格真的太香了！

第四，相比于市区其它同价位板块的规划兑现周期长，或者享受不到高浓度的城市资源，五角场商圈已然高度成熟。

江湾-五角场城市副中心作为老牌城市副中心，既拥有超高能级规划，又拥有超高浓度的城市资源，底蕴相当深厚。

这里几乎所有的配套都是现成、高规格的。

区位示意图，仅供参考

五角场是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等齐名，提供超140万方的消费娱乐场域。

五角场实景图，仅供参考

第五，未来预期看产业，科创产业是同级中鹤立鸡群的存在！

这里“产学研”一体化形成闭环，拥有大创智+尚浦中心+多所高等学府，更容易留下高精尖人才。

这里既拥有强劲的产业人才和技术基础，更有大量年轻活力人群源源不断的补充新鲜血液，相辅相成，如虎添翼。

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大创智创新发展示范区实景图，仅供参考

江湾-五角场未来是世界创新总部！

中部的大创智创新发展示范区作为上海创新浓度超高的地方，已有众多游戏社交泛娱乐、文化产业企业，目前拥有超4500家企业，年营收超3000亿元。

北部的凯德尚浦中心，地上总建筑面积达约20万方，包含十幢办公楼，以高品质现代化办公楼宇及服务，吸引多家行业领军企业。

有着杨浦第一高楼之称的“尚浦领世双子塔”，作为约90万方尚浦领世综合体的地标级建筑，目前一期工程已完美收官，二期预计2025年完工。

目前抖音、哔哩哔哩企业总部已入驻公办，另外耐克、德国大陆集团、汉高等国际知名企业将陆续入驻，未来落成的尚浦领世双子塔还将继续吸引优秀企业和人才。

尚浦领世双子塔效果图

第二，海量人才储备，不断提供新鲜血液！

高等教育是产业发展的源头动力，五角场周边坐拥数座知名院校，不仅拥有大量年轻活力人群，更有强劲的产业人才和技术基础。

有同济大学、复旦大学、上海财经大学、上海体育大学、海军军事大学等高校，能为江湾-五角场城市副中心的高新产业源源不断的提供新鲜血液。

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区位示意图，仅供参考

第三，丰富且能级颇高的商业中心！

五角场南部环岛地块是上海十大商业中心之一，与徐家汇、淮海中路、中山公园等商业中心齐名。

以上海五角场环岛为中心的巨型商业有上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场（原东方商厦）、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场等，诸多商业巨头的汇聚使得五角场如今分外璀璨夺目。

南部五角场市级商业中心通过导入新品牌、营造新业态、融合新IP等途径，推动商圈整体升级，多个大型商业载体加快引进国内外新潮业态，推动五角场市级商业中心，打造时尚潮流引领地。

第四，周边已有双轨，未来三轨格局！

就杨浦城投·悦江湾而言，周边已有10号线、8号线，根据规划，未来还会增加20号线。

项目与10号线三门路站直线距离约800米，与20号线国和路站（规划中）直线距离约700米，轨交出行非常方便。

项目向南与中环线国和路上匝道直线距离仅约1公里左右，自驾出行更为便捷。

庞大的交通体系网络，项目可迅速直达达陆家嘴、徐家汇、人民广场等市区商圈。

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区位示意图，仅供参考

杨浦城投·悦江湾周边浓缩了北上海超繁华且能级颇高的城市资源，是名副其实的北上海之巅！

项目与繁华的五角场商业中心咫尺之遥，五角场小巨蛋提供超140万方的消费娱乐中心。

项目2.5公里半径覆盖有丰富业态，包括国华广场、中原城市广场等众多商业，海军军医大学第三附属医院、长海医院，上海市肺科医院等三甲医院，江湾体育中心，江湾湿地公园等。

五角场商圈+双轨环绕

杨浦城投·悦江湾

少量房源飞速递减中

主推建面约99-142㎡3-4房

联动价9.9万/㎡

社区自带约1500平米的商业配套，由开发商自持，计划引入一些保民生的生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。

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产品方面，项目共290套商品住宅，主推建面约99㎡3房2厅2卫、约142㎡4房2厅2卫及约114㎡3房2卫，房地联动价99000元/㎡。

不得不说，建面约99㎡3房2厅2卫主力总价在千万级，“一步到位”精装大3房，是市区置业优选户型！

来看户型。

△建面约99㎡3室2厅2卫户型图

建面约99㎡3室2厅2卫户型，主要位于1、2号楼，1梯2户设计，做到了三开间朝南+双阳台设计+动静分离+主卧套房设计，功能性和尺度感完美结合。

客餐厅相连，客厅+次卧南接双阳台，室内空间尺度感十足，整个采光面拉到极致。

主卧大套房设计，带卫生间+飘窗，阔绰空间可以轻松改造出衣帽间，专属于主人的私密空间。

该户型能满足业主从二人世界到一家三口，再到二胎家庭的全生命周期需求。

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