昆明四大卫星城都等省外旅居客来救，太平仍有发展潜力

自2022年房地产行业衰退以来，昆明四大卫星城的建设势头都遭遇打击——一方面是开发规模急剧萎缩，投资急速减少，新增项目屈指可数，另一方面，存量房产去化困难，房价也越来越低，开发商基本都在亏本卖房。

昆明四大卫星城分别是太平新城、嵩明职教新城、长水空港新城、晋宁古滇新城。这几个卫星城的开发年代至少都有10年以上，其中最早的是太平新城，2004年就已启动开发，至今已经有20年之久，也是四大卫星城当中规模最大，居住人口最多的。

安宁太平新城吸引了大量省外旅居人口

嵩明职教新城、长水空港新城和晋宁古滇新城的开发年代都差不多，嵩明职教新城（包括杨林片区）稍微早一些，也比另外两个卫星城的开发规模更大，而且有一定的产业特色，片区内的职业教育已经有相当规模，并围绕职教产生了产业链。

职教新城除了职业教育产业，房地产开发规模也很大，有多个大盘，高峰期同时有10个房地产项目在售，但最近几年下滑非常厉害，新增项目几乎没有，以恒大为代表的一批烂尾楼盘更是严重拖累了职教新城的发展。

恒大阳光半岛是嵩明职教新城房地产开发高峰的标志性项目

从交通条件来说，长水空港新城更具发展潜力。长水空港片区除了机场，也有地铁，高铁站也正在建设，公路交通体系更加发达，也有一定的产业规模，可是房地产开发规模反倒最小，这两年不仅没有新增房地产项目，连早已在建的几个楼盘也无一处于正常开发状态，有些开发计划则干脆夭折。

这几个卫星城里面比较可惜的是晋城古滇片区，这里原本是昆明发展旅游康养产业的重点区域，10年前昆明提出“南延北拓”发展战略，“南延”的核心就是古滇片区，所以很早就聚集了一大批实力房企，形成了以古滇名城为代表的龙头项目先发开路，其他项目跟进的雁形开发阵列。

但在2021年，长腰山事件爆发，环滇开发整顿，滇池保护区重新划定，昆明市改变城市发展战略，南延变成了南控，再加上房地产市场下行，古滇片区的开发一落千丈，领军企业诺士达和领军项目古滇名城均陷入困境，目前支撑片区开发的反倒是后来的四川清凤地产，由其开发的滇池美岸如今销量相对比较稳定，但整个区域的发展状况比较暗淡，未来前景也不明朗。

曾经的古滇名城是昆明旅居第一大盘

上述4个卫星城之所以在经济下行，房地产滑坡的时候受到的冲击最大，发展势头的衰退也最明显，核心因素在于产业单一，地缘客群规模很小，大规模的房地产开发都要依靠昆明主城的人口外溢，或者是外地旅居人口，这也正是为什么这几个卫星城都偏爱文旅大盘的主要原因。

如今昆明主城房价下降，卫星城的房价优势削弱，主城人口外溢减少，像嵩明、古滇等地，现在已经几乎没有主城区的购房客群，反倒是省外旅居人口还在断断续续地支撑着四大卫星城的房地产市场。

其中安宁太平因为发展规模大，居住人口多，配套相对完善，成为省外旅居人口更为偏爱的置业目的地。靠近滇池，有环境优势的古滇片区也是省外旅居客群比较集中的区域。根据克而瑞今年上半年的统计，昆明郊县购房者当中，来自省外的客户占到了35%，是第一大客群，比郊县本地客户还要多。

金地自在城

在最近几个月，省外旅居客也仍旧是昆明郊县购房的第一大群体，而在郊县省外旅居购房者当中，有近6成的客户都选择了安宁，其中太平又是绝对大头，金地自在城、万辉星城位等项目是最大受益者。古滇片区的省外购房者排名第二，占比约四分之一，项目在集中在滇池美岸和古滇名城。相比来说，嵩明的吸引力就要小得多了，仅有约10%的省外旅居人群选择在嵩明买房。

由于来自省外旅居客的有力支撑，安宁太平的新房市场其实比外界想像得活跃，今年上半年金地自在城的销售面积达到2.36万平米，万辉星城也有1.51万平米，只不过价格相比高峰期有很大下降，但这也正是省外旅居客看中太平的原因之一。