万科涨停引爆地产股：股债双升背后，房地产迎来破局时刻？

12月10日午后的A股与港股市场，万科干脆利落的涨停板点燃了整个板块的热情——A股万科封板时成交额突破30亿元，H股盘中涨幅一度飙升至18%，更罕见的是其境内债券集体暴涨，“23万科01”涨幅超50%，“22万科04”涨超42%，多只债券因涨幅过大触发临时停牌。

在万科的带动下，地产股迎来久违的集体躁动：A股世联行、财信发展等批量封板，保利发展、金地集团涨幅超5%；港股内房股同样跟涨，融创中国、正荣地产等涨幅均超8%。

纾困方案浮出水面：中金操盘，深铁托底，方案已上报中央

市场情绪的逆转，源于一则重磅传闻——此前流传的“中金协助制定万科纾困方案”。最新信息显示，由中金公司主导设计的一揽子救助方案已被万科第一大股东深圳地铁集团正式采纳，经深圳市政府评估后，已通过广东省政府提交至中央政府审议。

这意味着，这场纾困已从企业行为上升至政企协同的高度。

方案的核心思路是通过“两条腿走路”为万科争取喘息空间。一方面，由深铁等国有企业以市场化价格收购万科旗下核心商业项目等优质资产，快速回笼资金；另一方面，协调银行对到期贷款进行展期或还款计划调整，目前已有150亿元到期项目开发贷初步达成展期意向，覆盖今明两年一季度的偿债高峰。

至于大股东的支持，大家都有目共睹。截至2025年7月，深圳地铁已累计向万科提供超200亿元优惠利率股东借款，后续更将支持力度加码至307.96亿元，借款利率低至2.34%，显著低于市场水平，同时给予70%的股票质押率，远超行业常规标准。

当然，万科自身也在全力自救。除了12月10日就20亿元中期票据召开展期会议——这是其首次明确提及债务展期，展现出主动解决问题的态度——还通过出售A股库存股回笼资金、剥离非核心资产、推进REITs产品盘活存量等方式，多维度缓解流动性压力。

所以，在某种程度上，股债市场的同步暴涨是对这种“政企协同+企业自救”模式的积极投票。

不止于万科：政策组合拳落地，行业企稳信号已现

在万科等房地产股反弹的背后，是房地产行业整体止跌回稳的信号。

在12月9日召开的中共中央政治局会议上，明确提出了“稳住楼市”，而在此之前，一套涵盖金融、财税、土地的政策“组合拳”已密集出台。

在需求端，12月1日起执行的税收新政将1%契税优惠面积从90平方米扩至140平方米，北京、上海等一线城市全面取消普通住宅与非普通住宅划分，个人售房满2年免征增值税的政策全面落地；

在供给端，“白名单”项目信贷规模提升至4万亿元，100万套城中村改造计划加速推进，从供需两端同时发力。

根据国家统计局数据，2024年四季度全国新建商品房销售面积、销售额同比分别增长0.5%和1.0%，结束了此前的连续下滑态势；12月40个重点城市新房成交金额同比增长4.1%，其中深圳新房成交面积同比暴涨189%，北京二手房网签量连续三个月攀升至2.1万套。CRIC数据也印证了需求端的回暖，11月全国30个重点城市二手房成交面积环比上升14%，刚性需求在房价回调后加速释放。

行业基本面的改善还传导至上下游产业链。

2024年12月，建筑业业务活动预期指数连续3个月回升，限额以上单位家具类商品零售额同比增长8.8%，建筑及装潢材料类零售额也实现连续两个月增长，形成了“楼市回暖—产业链复苏”的良性循环。正如广东省城规院李宇嘉所言，经过四年半的深度回调，市场在价格、交易量和预期层面均已探底，支撑企稳的利好因素正在不断积累。

信号意义远超行情本身：地产行业的“破局时刻”

所以，此次万科引发的地产板块反弹，其信号意义远大于短期行情。

对行业而言，这标志着龙头企业风险处置进入“精准拆弹”阶段——通过市场化手段化解流动性危机，既避免了风险扩散冲击市场，又为行业树立了“风险可控”的标杆。中金参与、深铁托底、政府协调的纾困模式，或将成为后续优质房企风险处置的参考范本。

对市场而言，这是“政策底”向“市场底”传导的关键验证。从9月政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，到12月税收新政落地、纾困方案上报，政策工具箱持续扩容，市场对行业修复的预期从模糊走向清晰。